Le journal de l'immobilier neuf - Juin 2024
Nicolas VIALE
Président de [ INEUF.com ] Programmes Neufs - Vente & Commercialisation - Président du Club Business BTP-IMMO 06 - Membre Fondateur du Club de l'Immobilier Côte d'Azur (CICA) - Auteur-Conférencier
Un œil sur le marché du Neuf au 1er semestre 2024
➡️ Le plus dur est passé...
Ce début d'année 2024 est nettement marqué par une reprise des ventes dans le neuf, c'est indéniable.
La particularité de cette reprise est qu'elle est sectorielle : Les segments d'acquéreurs qui se positionnent sont respectivement ceux du moyen-haut de gamme et haut de gamme sur des produits RP et RS > 500K€ ainsi que les primo-acquéreurs sur des produits RP aux alentours des 300K€.
Les premiers interviennent sur leurs fonds propres, attirés par les offres promotionnelles plurielles qui sont un levier de négociation sur les niveaux de prix en facial... cependant que certains n'hésitent pas à pousser les négociations à la baisse, au cas-pas-cas avec des contre-offres.
Les seconds profitent bien sûr de ces conditions d'achat favorables, mais aussi et surtout des leviers de financement dont ils disposent à savoir -outre la baisse des taux de crédit- ceux du PTZ, des boosters-PTZ offerts par certaines banques... et plus récemment certains promoteurs, ainsi que d'autre opportunités de financements périphériques qui leur permettent de réaliser un ajustement des taux à la baisse en format de crédit multi-palier.
Autre fait marquant : les typologies de produits se sont focalisées sur les grandes surfaces et grands appartements, à savoir 3 pièces, 4 pièces et plus... marquant un stop momentané des ventes dans les petites surfaces et les produits investisseurs.
En résumé, les deux segments de marché qui marquent cette reprise des ventes dans le neuf sur ce premier semestre 2024 sont ceux de l'entrée de gamme, et du haut de gamme, sur les grandes surfaces essentiellement.
➡️ Les perspectives d'un second souffle
Force est donc de constater que les investisseurs locatifs sont toujours en position d'observation et d'étude de marché, dans l'attente d'une baisse des taux et d'une consolidation des prix de vente -en volume- à la baisse.
Leur retour sur le marché est anticipé sur un retour du niveau moyen des taux de crédit sur 20 ans entre 3,20% et 3,40% ce qui en toute logique et à la lecture des dernières annonces, devrait se produire dans le courant du dernier trimestre 2024... voir plus tôt car certains établissements bancaires pour atteindre leurs objectifs de crédits -et devant le net recul des dossiers de demande de financement- assouplissent déjà leurs critères et leurs taux en fonction du profil des dossiers présentés.
Le retour des investisseurs et des acquéreurs sur des produits locatifs mais aussi des programme de moyenne gamme commence donc à se profiler, et même s'il reste timide, il est attendu de manière plus massive dès septembre 2024 notamment sur des produits d'investissement (Pinel, DF, LMNP,...) pour des ventes liées sur des signatures fin d'année.
➡️ L'effet JO-2024 et vacances estivales
D'autres leviers de ventes sont attendus sur l'année 2024 qui sera inévitablement boostée par l'afflux touristique autour des Jeux Olympiques de #PARIS2024 ainsi que la reprise de la saison estivale sur le littoral qui s'annonce d'ores et déjà comme un cru exceptionnel côté tourisme... avec les répercussions que l'on connaît de la part des investisseurs étrangers à la recherche d'une résidence secondaire ou d'un placement-pierre en zone-euro.
Ce phénomène est tellement vrai que depuis le festival de #Cannes2024 les requêtes de prospects hors-zone prennent chaque jour un peu plus d'ampleur laissant présager un été dynamique dans les ventes de neuf.
La richesse des propositions autant en gastronomie, culture, patrimoine et shopping, restent les atouts majeurs de la France. Le pays reste en tête des destinations touristiques mondiales -notamment auprès d'une clientèle essentiellement nord américaine et anglaise- avec une redistribution des visiteurs de plus en plus fluide et homogène sur tout le territoire, diversité oblige.
➡️ La partie n'est pas terminée...
Ces éléments d'analyse sont le reflet de l'activité de notre plateforme INEUF.com et de notre réseau de conseillers sur plus de 80 départements en France métropolitaine et dans les DROM-COM.
S'ils paraissent rassurants en surface ils vont cependant demander toujours plus d'efforts et de génie aux différents intervenants du secteur : concepteurs, opérateurs, constructeurs, vendeurs et administrateurs afin de réinventer les modes d'habitat de demain et d'adapter l'offre et les moyens d'y accéder aux -nouvelles- attentes et capacités du marché.
Le défaut d'intérêt de l'exécutif, marqué par le passage de pas moins de sept ministres depuis 2017, durant les deux dernières années de crise que nous venons de traverser avec des pertes subies et un manque à gagner magistral constaté dans nos comptes nationaux aura conduit plusieurs secteurs de l'économie et les emplois y liés dans une impasse aux allures de terminus de gare désaffectée.
➡️ Il est grand temps d'agir.
Il est clair que l'agenda électoral des Européennes de 2024, Municipales de 2026 et Présidentielles de 2027 va encore plus occulter le débat essentiel et prioritaire de l'habitat et l'accès au logement au détriment d'autres thématiques plus ou moins cardinales, selon l'appréciation de chacun.
Mais il n'en reste pas moins que la question du logement neuf de part sa valeur d'utilité, mais aussi sa contribution à des notions d'habitat durable de sécurité... et également de son impact sur les projets de vie des résidants et visiteurs reste centrale et prioritaire.
Nous pourrions aussi parler de sa contribution à l'emploi, à la production de logements sociaux, aux recettes fiscales directes et indirectes, nationales ou locales ainsi qu'au légitime et incontournable promesse de parcours patrimonial des foyers avec ce nécessaire et légitime accès à la propriété de la résidence principale, levier de création de richesse de premier plan...
Les leviers de relance ont été identifiées lors du CNR logement, des auditions des représentants des grands syndicats professionnels, des acteurs du privés et du public ont été organisées devant le Sénat, des mesures ont été proposées et sont (encore) à l'étude ou en discussion...
Mais il est déjà tard dans la gestion de cette crise et l'heure est n'est plus à la réflexion, mais à l'action.
Nous n'avons pas le choix : notre responsabilité collégiale est en jeu tant il est vrai que nous ne pouvons ignorer ni fermer les yeux sur cette situation inédite autant qu'ubuesque.
Ne nous décourageons pas et n'oublions pas que :
"N'importe qui peut avoir une idée..."
Ben VAUTIER - Artiste 18/07/1935 - 05/06/2024
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