Le rachat de soulte, c'est quoi ?
Parfois, lorsqu’un couple se sépare et/ou en cas de divorce, il se peut qu’un bien immobilier détenu par les 2 conjoints soit en jeu. Dans le cadre de la séparation, un des deux peut souhaiter récupérer le bien en intégralité. Il doit alors verser une soulte à l’autre moitié et ce « rachat » peut prendre alors l’aspect d’un crédit immobilier.
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Devenir l’unique propriétaire.
Le rachat de soulte peut aussi être l’objet d’une succession. Le but est alors le même : celui qui rachète la soulte devient l’unique propriétaire. Dans les faits, une telle opération peut aussi se régler via un virement comptant. Mais souvent, il se fait sous forme d’un crédit immobilier.
Comment déterminer la soulte ?
Un rachat de soulte est donc une opération encadrée. Afin de limiter les éventuelles complications liées à une telle démarche, il est conseillé de faire estimer le bien. En effet, pour que la séparation soit le plus simple à gérer, le mieux est de faire appel à un notaire ou un professionnel de l’immobilier pour proposer la valeur du bien - et de facto de la soulte - au plus juste.
A partir de cette estimation, il faut prendre en compte la plus-value que le bâtiment a pu prendre entre l’achat et l’estimation. Aussi, dans le cas d’une succession, le nombre de parts est à considérer.
Un exemple.
Ainsi, pour un bien acheté 200 000 € mais évalué à 250 000€ au moment de la séparation, la valeur de la soulte sera donc de 125 000€. Dans une succession qui concerne 4 parts, celui qui souhaite racheter la soulte des autres devra par contre prévoir une somme de 187 500€. Si le montant des parts n’est pas égal, il sera calculé au pourcentage.
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Un rachat de soulte avec un crédit immobilier.
Souvent, le crédit immobilier qui a permis l’achat du bien n’est pas terminé. Il faut alors prendre en compte le reste de l’emprunt dans le calcul. Si nous reprenons l’exemple précédent, considérons un reste de 50 000€ à payer. La valeur de la soulte est donc de la valeur moins le capital restant, et divisé par le nombre de part. Soit (250 000-50 000)/2, c’est à dire 100 000 € auxquels s’additionnent le capital restant dû. Donc un total de 150 000€. Attention donc : il faut que le couple se désolidarise de l’emprunt commun. Ainsi, celui qui vend sa soulte n’est plus solidaire de l’emprunt en cours.
Un nouveau crédit.
Il est donc question ici d’une opération financière avec des montants qui peuvent être conséquents. Les taux actuels sont un bon moyen de prendre en charge cette opération. En effet, les rachats de soulte sont souvent gérés via un crédit immobilier. Ce nouveau crédit prend en charge le montant de la soulte, le crédit restant, mais aussi d’éventuelles pénalités de remboursement anticipé et des frais de garantie et de mutation.
A prendre en compte
Quelques petits points de conclusion : n’oubliez pas que dans le cadre d’une telle opération, il existe des frais de notaires à partager entre les 2 conjoints ou les héritiers. Autre point, il faut que le divorce soit prononcé avant le rachat de soulte. Enfin, dans le cas où celui qui souhaite racheter la soulte de ou des autres se voit refuser son prêt, le bien doit être vendu et la somme est alors versée aux conjoints ou aux héritiers au prorata des parts.
Vous avez d’autres questions, besoin de précisions, ou simplement besoin de passer par cette étape ? Nos équipes sauront vous accompagner dans cette opération et répondre à toutes vos interrogations.