L'effet ciseau pour expliquer la baisse des prix

Les taux d'emprunt immobilier continuent de baisser depuis quelques mois.

On pourrait donc raisonnablement penser que ce simple mécanisme qui redonne du pouvoir d'achat aux acquéreurs immobiliers devrait permettre de stabiliser les prix immobiliers, voire d'aboutir à un retour d'une inflation immobilière.

La note de conjoncture des notaires nous permet de constater que ce n'est toujours pas le cas (et même s'il y a un décalage de 3 à 6 mois, la tendance actuelle, relevée par les agents immobiliers, confirme la tendance à la baisse des prix immobiliers au niveau des signatures d'avant-contrats).

Pourquoi les prix continuent-ils de baisser dans ce contexte de baisse des taux des prêts immobiliers? On va l'expliquer par un effet ciseau.

1. Le stock des biens immobiliers en vente continue d'augmenter

On constate deux choses au niveau des annonces immobilières:

• Depuis janvier 2024 le nombre de nouvelles annonces est en forte augmentation. Certains vendeurs avaient reportés leurs projets du fait du contexte économique, mais ils ne sont plus en mesure de les différer et ils arrivent sur le marché.
• D'autre part le volume global des biens à la vente continue lui aussi de croitre, avec une partie du stock qui commence à "viellir", avec des biens qui sont parfois en vente depuis plus de 6 mois, voire un an.

2. Les acquéreurs n'ont pas récupuré les capacités d'emprunt d'avant-crise

Les baisses des taux d'emprunt immobilier ne permettent pas de rattraper la perte de pouvoir d'emprunt que les acquéreurs ont connus depuis 2022. La baisse actuelle, permettra au mieux de ralentir la baisse des prix immobiliers, mais le marché n'a pas encore fini sa correction, et les prix vont donc continuer à baisser.

3. L'effet ciseau

Il permet d'expliquer que les prix vont continuer à baisser du fait d'un volume de stock en augmentation, voire élévé, conjugé à une perte de pouvoir d'emprunt des acquéreurs non compensé par la baisse récente des taux de crédit (depuis janvier 2024).

Il prendra fin, lorsque les prix auront suffisament baissés pour assainir le marché ou si nous arrivions dans une nouvelle ère de crédit pas cher, seconde hypothèse qui semble peut probable dans le contexte actuel.