Les bâtiments face aux nouvelles manières de travailler

La crise sanitaire de la Covid-19 a accéléré, intensifié et probablement pérennisé le recours plus massif au télétravail. Dès le 6 juin, le DRH de PSA annonçait vouloir faire du télétravail la norme pour les 40 000 salariés de l’entreprise. De nombreuses entreprises ont suivi cette dynamique, qu’elles appartiennent au CAC-40 ou au monde des PME.

85 % des DRH souhaitent aujourd’hui développer de manière pérenne le télétravail dans leur entreprise (enquête de l’association nationale des DRH et du BCG).

La diminution du temps d’occupation des bureaux accompagne dans l’immobilier tertiaire un changement de modèle à l’intersection de deux tendances de fond : d’un côté la maîtrise par les entreprises de leurs frais généraux qui pousse à réduire les surfaces occupées et à généraliser les open-space, et de l’autre la mutation des cultures managériales, moins hiérarchiques, plus collaboratives, qui ne s’accommodent plus d’espaces cloisonnés et verticalisés. 

Illustration: L’exemple de la Tour ENGIE de La Défense avant et après le passage à l’espace ouvert dynamique.

Ces changements rencontrent les aspirations des « Millenials » qui arrivent sur le marché du travail. Ils sont en demande d’une plus grande autonomie et de meilleurs équilibres entre vie privée et vie professionnelle. Pour les nouvelles générations, qui sont prescriptrices de nouvelles pratiques professionnelles, l’immeuble de bureau ne peut plus être une juxtaposition de postes de travail en silos, mais un lieu d’intelligence collective et d’interactions sociales.

Chez ENGIE nous avons basculé dans le monde des espaces ouverts dynamiques grâce aux savoir-faire et aux solutions d’aménagement innovantes de Majorelle, partenaire pour le réaménagement de notre siège.

La Covid-19 ne devrait donc pas signer la fin de l’open-space et des pratiques de flex office. Même si les acteurs du secteur cherchent encore les ajustements requis sur la durée dans le réaménagement des bureaux, on peut imaginer qu’en capitalisant sur les avantages de l’open-space les entreprises s’orientent vers des bureaux encore plus optimisés, flexibles, modulaires et adaptables, sur des cycles encore plus courts, aux besoins spécifiques de l’entreprise, des salariés, ou des exigences sanitaires.

Cette mutation des espaces de travail ouvre des opportunités à de nouvelles offres et services :

• Services de réaménagement à la semaine ou au mois des espaces de travail de l’entreprise ;
• Services de conversion des bureaux en espaces de coworking ouverts sur l’extérieurs : ENGIE Solutions a ainsi développé l’offre « lodge.co » ;
• Mise à disposition de nouveaux services liés à la libération d’espaces : conciergeries, lieux de réunions et de séminaires modulaires, et pourquoi pas solutions d’hébergement de courte durée pour des salariés ou autres dans les immeubles de bureau.

Ces opportunités sont très immédiates : avant la crise sanitaire, les immeubles de bureaux n’étaient déjà utilisés qu’à 40 % (Source : Smart Building Alliance) et ce taux de vacance des bureaux pourrait atteindre 50 % à la Défense en 2021 d’après des projections récentes.

Des espaces de bureau encore plus modulaires et adaptables et enrichis de services : ENGIE Solutions s’y prépare avec de nouvelles offres.

L’expérience de la Covid-19, les moindres besoins d’espaces de bureaux et la pérennisation du télétravail rendent également possible une nouvelle cartographie des villes et des quartiers de travail, moins structurée par le modèle des quartiers d’affaires qui concentrent tous les flux et sont menacés de congestion.

Là aussi, s’il est trop tôt pour tirer des conclusions définitives de la crise en cours, on peut supposer que le télétravail stimulera de nouveaux équilibres entre les métropoles et les villes moyennes a portée de transports collectifs. Leur attractivité sera renforcée pour des salariés qui font le choix grâce au télétravail de gagner en qualité de vie en dehors des grandes métropoles.

Nous croyons également à la poursuite de l’essor du coworking : on compte ainsi en France 1 700 sites proposant des bureaux partagés, un chiffre qui a triplé depuis 2015. Le Groupe suit attentivement les perspectives du coliving qui fusionne coworking et colocation.

Une autre perspective intéressante est le changement d’usage des bureaux tertiaires, en particulier les opportunités liées aux besoins de transformation des bureaux en logements. Cette nouvelle donne doit pouvoir être intégrée dans les manières de construire, pour permettre des conversions d’usage pendant le cycle de vie du bâtiment. Elle devrait également s’accompagner d’évolutions réglementaires favorisant cette flexibilité, notamment dans les spécifications des permis de construire.

A ce titre, les équipes d'ENGIE Solutions sont fières d’avoir associé leurs compétences au projet de quartier bas-carbone de la Porte de Montreuil, porté par sa filiale Aire Nouvelle, spécialisée dans la co-promotion immobilière, avec Nexity et Crédit Agricole Immobilier. Ce vaste projet de réhabilitation de 55 000 m2, exemplaire sur le plan de l’empreinte environnementale, comprend notamment des bureaux 100 % réversibles en logement et du coliving. Le début des travaux est prévu à partir de 2023 pour une livraison en 2027.