Les sociétés immobilières transparentes

Les sociétés immobilières ont pour objet la réalisation d’opérations de promotion immobilière, de lotissement, d’acquisition ou de construction d’immeubles en vue de leur division par fraction, ainsi que la gestion ou l’entretien des immeubles ainsi divisés.

Les actes réalisés par les sociétés immobilières, en l’occurrence les opérations de ventes, peuvent prendre, notamment, la forme de transactions sur les valeurs mobilières. Dans le cas de la société immobilière transparente, les associés sont considérés comme propriétaires privatifs des locaux correspondant à leurs parts sociales.

En effet, sur le plan juridique, la société immobilière transparente reste le propriétaire de l’ensemble de l’édifice immobilier.

Il s’ensuit donc que la personne qui désire acquérir par exemple un appartement situé dans un complexe immobilier appartenant à une société immobilière transparente est d’abord tenu d’acheter les droits sociaux (actions ou parts sociales) correspondant audit appartement. Il devient ainsi associé dans cette société, qualité qui lui confère le droit de disposer librement dudit appartement en procédant à son utilisation personnelle, sa location ou sa cession.

Ainsi, au sens de l’article 3-3° du Code général des Impôts, les sociétés à objet immobilier, quelle que soit leur forme, dont le capital est divisé en parts sociales ou actions nominatives sont considérées comme sociétés immobilières transparentes dans les cas suivants :

Premier cas : Lorsque leur actif est constitué soit d’une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d’entre eux, soit d’un terrain destiné à cette fin. Par unité de logement, il y a lieu d’entendre, une maison ou un appartement à usage d’habitation destiné en totalité ou en majeure partie à être occupé par les membres de la société.

Par terrain destiné à cette fin, il faut entendre la parcelle de terrain destinée à la construction d’une unité de logement qui devra être réservée, en totalité ou en majeure partie, à l’habitation personnelle (principale ou secondaire) des membres de la société ou certains d’entre eux.

Deuxième cas : Lorsqu’elles ont pour seul objet l’acquisition ou la construction, en leur nom, d’immeubles collectifs ou d’ensembles immobiliers, en vue d’accorder statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction d’immeuble ou d’ensemble immobilier correspondant à ses droits sociaux.

Chaque fraction est constituée d’une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d’habitation susceptibles d’une utilisation distincte. La division de l’immeuble doit faire l’objet d’une clause statutaire qui délimite les diverses parties de l’immeuble social, en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privées et s’il y a lieu, fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot.

Cette clause statutaire doit être adoptée avant tout commencement des travaux de construction, ou s’il s’agit d’une société d’acquisition, avant toute attribution en libre disposition aux associés.

Chaque fraction doit être constituée d’une ou de plusieurs unités à usage professionnel ou d’habitation, susceptible de faire l’objet d’une utilisation distincte. Les sociétés immobilières visées aux deux cas ci-dessus sont réputées, au plan fiscal, transparentes et par conséquent n’ont pas une personnalité distincte de leurs membres.

Les associés (personnes physiques ou morales) sont fiscalement considérés comme propriétaires des locaux dont ils ont la libre disposition.

Ces sociétés sont par conséquent exclues du champ d’application de l’impôt sur les sociétés.

Troisième cas : Cas particulier des associés, personnes physiques ayant des participations dans plusieurs sociétés transparentes.

Le principe de la transparence n’est pas mis en échec dès lors que :

- chaque société a dans son actif une unité de logement ou un terrain destiné à cette fin ;

- chaque unité de logement est occupée par le ou les associés de la société qui en est propriétaire.

Exemple : Trois personnes physiques (A, B et C) sont associées dans trois (3) sociétés immobilières transparentes (S1, S2 et S3). Chacune de ces sociétés est propriétaire d’une seule unité de logement occupée comme suit :

 le logement de la société S1 est occupé par l’associé A ;

 le logement de la société S2 est occupé par l’associé B ;

 le logement de la société S3 est occupé par l’associé C.

Dans ce cas, les trois (3) sociétés sont exclues du champ d’application de l’I.S.

NB: Dans le cas où c’est la société à objet immobilier procède elle- même (et non les associés) et de manière directe à la location de l’unité de logement ou à son affectation à un usage professionnel, elle n’est plus considérée comme transparente sur le plan fiscal et devient par conséquent passible de l’IS dans les conditions de droit commun.

Article publié par Me. Zakaria Zemrani - Notaire à Fès