L'immeuble de rapport : la fausse bonne idée !

Dans le domaine des investissements, il est bien connu que plus le rendement est élevé, plus les risques le sont également. Ainsi, il est essentiel de prendre en compte notre propre tolérance au risque avant de se lancer dans toute entreprise.

L'investissement dans un immeuble de rapport peut se révéler extrêmement intéressant, mais il implique une prise de risque bien plus importante que celle liée à l'acquisition d'un appartement bien situé en centre-ville.

Tout d'abord, il convient de noter que les meilleurs investissements dans le domaine des immeubles de rapport sont généralement réalisés par des sociétés commerciales telles que des foncières ou des marchands de biens.

En règle générale, les particuliers qui investissent dans ce type d'immeubles ne disposent pas des ressources financières nécessaires pour se tourner vers de beaux immeubles bien situés au cœur des grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux.

Ils se tournent donc vers de petits immeubles en périphérie urbaine, voire dans des secteurs très ruraux loin des grandes villes. Ces immeubles nécessitent souvent d'importants travaux, ce qui fait généralement augmenter le coût total de l'opération.

L'impact du coût des travaux n'est pas le même lorsque le prix au mètre carré dans la région est de 1000 euros par rapport à celui d'un immeuble à Lyon, où les prix au mètre carré sont beaucoup plus élevés. Ainsi, le coût global par mètre carré risque parfois de dépasser largement les prix pratiqués dans la région.

Un autre inconvénient majeur est la faible demande locative dans ces secteurs. Les taux de vacance locative y sont souvent situés entre 10 et 20 %, tandis qu'ils ne s'élèvent qu'à 2 % à 3 % dans les grandes villes.

Pour louer ces appartements, il est nécessaire d'offrir un avantage concurrentiel réel, à commencer par le loyer proposé et la qualité du logement et de sa rénovation. Cela ramène donc à la nécessité de maîtriser chaque centime dépensé dans les travaux.

De plus, dans ces secteurs, l'emploi est rare et les ressources financières des locataires sont limitées, ce qui les rend souvent inéligibles aux garanties contre les loyers impayés.

Il est important de préciser que la valeur de ces secteurs ne progresse que très rarement, voire décline. Ils ne sont que peu recherchés lors de l'achat, ce qui explique les prix très attractifs de départ.

Si les immeubles de rapport étaient aussi avantageux qu'on le prétend, ils ne seraient pas vendus à des prix aussi bas que 100 000 ou 200 000 euros.

Par conséquent, il peut également être difficile de les revendre, à moins de trouver un investisseur cherchant également un immeuble de rapport. La revente en lots individuels est encore moins avantageuse dans ce type d'opération.

Nous en revenons toujours à la relation entre rendement et risque, plus le rendement élevé, plus la part de risque est importante.

Bien que je ne rejette pas totalement ce type d'investissement, il convient de souligner qu'il ne s'agit en aucun cas d'une voie royale, mais plutôt d'un chemin assez escarpé.

Je suis partisan de l'investissement dans l'immeuble de rapport pour les personnes résidant à proximité, disposant de temps à consacrer et ayant la capacité d'effectuer eux-mêmes certains travaux ainsi que la gestion locative, car les agences immobilières sur place ne se bousculent pas au portillon pour trouver des locataires...

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