L'immobilier à Bordeaux, un doux rêve à la note bien salée

Bordeaux serait-elle plus millésimée que la ville du Cap en Afrique du Sud ou Los Angeles aux Etats-Unis ?

Si l’on en croit Lonely Planet, qui classe Bordeaux comme LA ville à visiter dans le monde en 2017, absolument ! (Classement ici !) Ce magnifique trophée pour la belle Nouvelle Aquitaine la fait rougir de bonheur … peut-être un peu moins les bordelais. En effet, sa jolie pierre blanche, ses quais en amélioration constante, son excellent environnement de vie et sa proximité avec le très huppé Arcachon fait d’elle un bijou auprès duquel il fait bon se rapprocher. La LGV (Ligne à Grande Vitesse) qui relie Paris à Bordeaux en moins de deux heures, entamée en 2012 et terminée en juillet dernier a, dans un premier temps, suscité l’intérêt grandissant des investisseurs puis, bien logiquement, un exode parisien assumé. Les bordelais grognent de voir tant de « parigots » conquérir leur terre natale, les parisiens s’amusent, ou s’amusaient du moins, devant un prix de l’immobilier si peu cher, la ville se vante de son attractivité... mais quand est-il de monsieur tout le monde qui voudrait gentiment acheter ou louer son appartement, sans vendre un bras ?

A l'achat

40%. C’est l’augmentation du prix du mètre carré sur la métropole Bordelaise sur les dix dernières années. Avec un prix moyen de 4 000€ au mètre carré grimpant au dessus de 9 000€ dans les quartiers de prestige type Triangle d’Or et Chartrons, Bordeaux n’a plus à rougir devant la capitale parisienne. Ces prix, en constante progression, sont dûs à l’effet de rareté provoqué par une augmentation de la demande à l’achat et une offre très limitée à la vente, notamment dans les quartiers centraux (Saint-Genès, Saint-Augustin, Saint-Seurin, Fondaudège et Triangle d’Or) et les villes proches (Bègles, Villenave, Mérignac, Pessac, Talence, ...). Les agents disent tous la même chose « Nous n’avons pas besoin d’acheteurs, nous en avons des cahiers entiers. Ce qu’il nous faut, ce sont des vendeurs ». La ville a donc mis en oeuvre les gros moyens en partenariat avec les promoteurs pour faire sortir du sol de nouveaux quartiers : Rive Droite, Ginko, Bacalan, Terre-Neuve.

Mais ces quartiers, offrant pourtant plus d’espace pour un prix à l’achat plus faible, bien desservis par l’extension perpétuelle des lignes de transports en commun, peinent aujourd’hui à trouver preneurs. Des preneurs qui souhaiteraient probablement habiter dans la pierre bordelaise et qui, s’ils veulent se donner la chance d’enfin bénéficier du bon-vivre bordelais, se doivent aujourd’hui de considérer l’option du neuf. Les commerces et services hésitent aujourd’hui à se positionner dans ce type de quartiers car l’afflux de clientèle y est timide : cercle vicieux qui demain peut devenir vertueux si l’un ou l’autre des acteurs se décident à prendre ce risque.

De plus, le neuf n’est aujourd’hui plus du tout synonyme de grandes barres d’immeubles aux logements tous identiques. Les promoteurs construisent à présent des lots restreints dont les caractéristiques et la personnalisation ont de quoi charmer tout acheteur pourtant amateur d’ancien.

L’immobilier de prestige quand à lui, signe d’un certain niveau d’attractivité, se développe de plus en plus sur Bordeaux, en témoigne l’installation de l’américain Coldwell Banker sur les quais des Chartrons il y a quelques années. Des appartements de plus de deux cent mètres carrés s’échangent aujourd’hui à plus d’un million et demi d’euros. De nombreux ménages étrangers achètent d’ailleurs ce type de biens : les français ont de la concurrence internationale.

A la location

La location à Bordeaux s’apparente bien souvent à un parcours du combattant pour les quelques milliers de personnes qui viennent s’y installer chaque année. Si le prix des studios a légèrement diminué entre 2016 et 2017 (-0,6%), le loyer moyen d’un T2 a augmenté de 11% en l’espace d’un an*. De plus, les quelques 8 500 locations Airbnb estimées sur Bordeaux, soit près de 60% du parc locatif bordelais, n’aident pas à améliorer l’offre à la location et entraînent de véritables mouvements de foule lorsqu’un bien se libère. A ce titre, la municipalité bordelaise a mis en place en Juillet 2017 des règles strictes concernant la location saisonnière visant à rétablir un équilibre de l’offre.

Ainsi, un studio d’un vingtaine de mètres carré vous reviendra donc à environ 480€ sur Bordeaux alors que le loyer d’un T2 tournera probablement plus autour de 660€. Un véritable investissement donc, lorsqu’on est étudiant, ménage modeste ou retraité. Ces prix, tirés vers le haut par l’appétit des investisseurs extérieurs à la région (30% dont la majorité de parisiens) et par les taux d’intérêt bas, s’inscrivent dans une tendance globale haussière qui risque de se perpétuer sur les 2-3 prochaines années. Néanmoins, un retour à une conception plus rationnelle des prix de l’immobilier est attendue, sous peine de voir le centre-ville déserté par les habitants qui lui ont permis de se développer et le font vivre.

Bordeaux est et restera une pépite française, tant par son architecture que par la qualité de vie qu’elle offre.

Son attraction, certaine mais soudaine depuis quelques années, s’inscrit dans un processus de désengagement des cadres parisiens qui pour 80% seraient prêts à diminuer leur salaire pour quitter Paris et son cadre de vie … exécrable - il faut bien le dire. Le flux de population est prévu, les infrastructures routières en amélioration et le développement urbain adapté à cette vague humaine. Cependant, soyons honnêtes et pragmatiques, tout le monde ne pourra pas vivre dans un cent mètres carrés, pierre apparentes, donnant sur la Garonne. Le budget de Monsieur Tout le Monde ne le permet pas. Un déclic mental doit surtout avoir lieu afin de comprendre que les nouveaux quartiers, souvent à quinze minutes top chrono du centre ville bordelais via les transports en commun, sont une jolie promesse pour les nouveaux arrivants. Celle de les accueillir dignement, dans des logements pensés et construits pour eux, à des prix acceptables et qui économiquement signifient quelque chose.

Allez, on s’ouvre une bouteille de Pessac-Léognan pour fêter votre arrivée !**

#LiveWhereYouLove

*Source : SudOuest - article publié le 24/08/2017 - “Immobilier à Bordeaux et étudiants : les loyers des deux pièces en forte hausse.

**L’abus d’alcool est dangereux pour la santé. (mais le Pessac-Léognan c’est vraiment vraiment bon)