L’immobilier, la prudence face à l’incertitude
Fin 2023, les marchés financiers anticipaient plusieurs baisses de taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE), dès le premier trimestre 2024. Finalement, la BCE a décidé d’une première baisse timide, ramenant ses taux directeurs de 4,00% à 3,75%, et plus tardive que prévue puisqu’elle n’est intervenue qu’à mi-année. Largement anticipés par les marchés, les effets de cette légère baisse ont été contrebalancés, en France, par plusieurs évènements qui viennent perturber la reprise économique attendue : dégradation de la note financière française, dissolution de l’Assemblée nationale et incertitudes quant au futur gouvernement. Alors que l’intervention de la BCE devait permettre aux marchés immobiliers de gagner en fluidité, et à terme, provoquer leur rebond, l’environnement économique et politique actuel ouvre une nouvelle période d’incertitudes qui pousse les investisseurs à la prudence.
Dans ce contexte de taux qui restent élevés, la performance des actifs immobiliers se voit concurrencée par d’autres classes d’actifs. Les investisseurs restent attentistes et cherchent à se rassurer sur la reconstitution entière de la prime de risque immobilière. L’ensemble de ces éléments a pesé sur l’attractivité de la pierre papier et notamment celle des SCPI qui enregistrent une collecte faible voire négative pour certaines SCPI.
Dans cet environnement incertain, La Française Real Estate Managers a conservé une gestion active, mobilisant l’ensemble des ressources à sa disposition pour continuer à améliorer le patrimoine de ses SCPI et maintenir les distributions annoncées en début d’année. Elle peut notamment s’appuyer sur les loyers de locataires engagés sur le long terme, des réserves constituées durant des périodes plus favorables, une politique d’endettement maitrisée ou encore la réalisation de cessions générant des plus-values.
Depuis le début d’année, nos équipes ont travaillé activement pour céder près de 250 millions d’euros d’actifs en réalisant près de 30% de plus-values. Ces ressources, additionnées aux réserves des fonds, nous ont notamment permis de rendre nos patrimoines immobiliers plus vertueux, moins énergivores afin qu’ils répondent aux plus hauts niveaux d’attente des utilisateurs. Ces plans d’entretien, conjugués à la mise en place d’une offre servicielle élargie répondant aux nouveaux usages, permettent de développer une réelle proximité avec nos locataires, comme en témoigne la relocation de plus de 140 000 m² sur le 1er semestre 2024. Nos taux d’occupation* continuent à dépasser les 90%, tout en conservant des taux d’encaissements des loyers proches des 100%.
En tant que gestionnaire engagé, nous actionnons tous les leviers qui sont à notre main pour vous offrir un patrimoine de qualité et proposer à nos locataires des équipes à leur écoute. En revanche, certains éléments, propres aux marchés financiers s’imposent à l’ensemble des acteurs du marché poussant les experts immobiliers à adopter une position prudente dans l’évaluation des portefeuilles au 30 juin 2024. Cette position a conduit à une baisse des valeurs de nos patrimoines à périmètre constant de 4,4 % qui se traduit au cas par cas, en fonction de l’endettement des fonds et de l’effet de levier induit, ainsi que des travaux en cours pas toujours pris en compte par les experts, par des baisses de valeur de réalisation variant de 2,7 % à 12,6 %.
Dans un environnement adverse, je tiens à vous assurer de l’engagement quotidien de l’ensemble de nos équipes. Alors que le fort ralentissement de la collecte nous oblige à trouver de nouvelles ressources pour financer les travaux d’entretiens et les restructurations en cours, l’heure est à la réflexion et nous oblige à rester prudent afin de protéger nos associés, nos locataires et nos patrimoines.
En tant qu’investisseurs, propriétaires et gestionnaires d’immeubles, nous jouons chacun un rôle essentiel pour accompagner l’immobilier dans ces mutations et le faire évoluer pour répondre aux enjeux de demain dans un environnement de ressources limitées à court terme. Nous tenons à vous remercier pour la confiance accordée depuis des années et espérons que ce document vous témoignera la preuve sincère de nos engagements.
Les mots de Philippe Depoux , Président La Française Real Estate Managers.
Point marché Immobilier
Alors qu’en France les marchés immobiliers restent suspendus à l’évolution du contexte politique français et à ses conséquences sur les taux souverains français, les volumes d’investissement en Europe affichent une hausse de 11% sur un an, au premier semestre 2024. Si ces volumes restent modestes comparés à la moyenne décennale, la hausse des volumes marque toutefois un changement majeur de l’orientation des marchés immobiliers en Europe. La situation est toutefois très contrastée selon les pays. Ainsi, si les pays ayant fortement corrigé en 2023 tels que le BeNeLux, l’Allemagne et le Royaume-Uni affichent des hausses respectives des volumes d’investissement de 73%, 23% et 9%, la France, elle, accuse un retrait de 25% sur la même période.
Un marché de l’investissement encore fragile
Avec 6,1 milliards d’euros investis au premier semestre, le marché de l’investissement tertiaire en France reste fragile et affiche une nouvelle baisse de 25% sur un an. Dans la région du Grand Paris, cette baisse est encore plus prononcée avec une diminution de 57% des investissements qui totalisent seulement 1,9 milliard d’euros, à comparer à la moyenne décennale de 7,3 milliards d’euros. Le volume des transactions reste largement bridé par les conditions de financement et de manière plus générale, l’attentisme des acteurs persiste. Dans un marché en pleine mutation, les investisseurs doivent adapter en continu leur stratégie pour répondre aux évolutions des besoins des utilisateurs, tout en intégrant l’importance de la transition écologique. Sur le marché des bureaux, les investisseurs demeurent très sélectifs dans un marché de plus en plus polarisé. Ils privilégient plus que jamais la centralité, et notamment le Quartier Central des Affaires (QCA) qui concentre l’intégralité des transactions supérieures à 100 millions d’euros, tandis que les autres secteurs parisiens n’enregistrent aucune transaction supérieure à 30 millions d’euros.
Les localisations secondaires voient leur taux de rendement immobilier grimper rapidement, alors que la deuxième couronne francilienne est délaissée des investisseurs, à l’exception des investisseurs value-add qui se positionnent sur des reconversions d’actifs. Si en région, la baisse semble plus contenue, les volumes d’investissement restent faibles, les propriétaires préférant pour la plupart conserver leurs actifs, qui rapportent des rendements sécurisés. La logistique, les locaux d’activité et les actifs dits de diversification (tourisme, santé, résidentiel géré...) affichent, quant à eux, des volumes en légère progression sur un an. Alors que l’OAT 10 ans est repassé au-dessus de 3%, le taux prime bureau de Paris reste inchangé à 4,2% fin juin 2024, dans un marché où seules les localisations les plus centrales conservent leur attractivité. Sur ces secteurs, la forte hausse des taux et l’ajustement de valeurs qui s’en est suivi a commencé à raviver l’activité. En revanche, dans les marchés les plus offreurs, où les taux de vacance peuvent dépasser les 10%, les investisseurs attendent de nouvelles corrections.
Une fin d’année contrainte par le contexte politique
Le marché locatif de bureaux en Ile de France s’inscrit dans la lignée de 2023 avec 853 000 m² commercialisés. Le deuxième trimestre marque, toutefois, un retrait des grandes transactions, qui pourrait être imputable au relatif attentisme des acteurs du secteur public, dans un contexte d’élections européennes. Le contexte politique actuel et le résultat des élections législatives sans majorité claire devraient impacter la demande placée en France avec des mouvements de grands utilisateurs, notamment du secteur public, qui pourraient être décalés, le temps d’y voir plus clair. L’offre immédiate poursuit sa hausse au deuxième trimestre et affiche un taux de vacance régional moyen de 8,2%, soit un marché globalement sur-offreur. Cependant, le marché reste polarisé avec une concentration de l’offre dans les périphéries et notamment la première périphérie Nord alors que Paris Intra-Muros et plus particulièrement le Quartier Central des Affaires (QCA) continuent à afficher des taux de vacance en territoire-sous-offreur. L’évolution des loyers reflètent les différents équilibres offre-demande des marchés. Dans les localisations centrales, les loyers des actifs prime continuent à subir des pressions à la hausse du fait de leur rareté. En périphérie, les pressions baissières s’accentuent. Dans ces secteurs, les mesures d’accompagnement ayant atteint un plafond (supérieur à 30%), et la concurrence restant élevée, certains propriétaires décident de proposer des loyers revus à la baisse afin de favoriser le taux d’occupation de leurs immeubles.
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*Taux d’occupation : taux de remplissage de la SCPI, calculé en fonction des loyers ou des surfaces.
Source : MBE, CBRE, JLL, Knight Frank.
Cette communication est destinée aux seuls partenaires distributeurs et aux clients professionnels au sens de la directive MIF, et a pour objet de leur apporter un complément d’information sur les caractéristiques des instruments financiers qu’ils peuvent être amenés à conseiller.
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La société de gestion de portefeuille La Française Real Estate Managers a reçu l’agrément AMF No GP-07000038 du 26/06/2007 et a reçu l’agrément AIFM au titre de la directive 2011/61UE en date du 24/06/2014 - www.amf-france.org .
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