Location nue ou meublée

De nombreux propriétaires se posent la question de savoir s’il vaut mieux mettre en location leur bien à usage d’habitation meublé ou non meublée ? Ce choix va dépendre de leurs aspirations, de la fiscalité, également des conditions du marché et du lieu.

Les baux de location d’un logement meublé ou non sont régis par la loi du 6 juillet 1989, qui a été profondément remaniée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR.

Afin de vous éclairer, retrouvez ci-dessous les avantages de ces deux statuts.

1 – La différence entre une location nue ou meublée

Ces types de location sont désormais prévus dans la même loi du 6 juillet 1989 qui fixe les conditions de chacune d’elle.

La principale différence entre la location meublée ou non est le mobilier à fournir.

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Il faut entendre par là, literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou un four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°, vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

Cela ne veut pas dire qu’en location non meublée vous ne pouvez pas équiper votre logement. En effet, beaucoup de propriétaire proposent par exemple des cuisines équipées. Cela permet de rendre la location plus attractive tout en restant une location nue.

2 – La durée du bail

Si vous avez un projet de mise en location de courte durée, il est préférable de partir sur une location meublée. En effet, la durée du bail est fixée à une année, avec tacite reconduction possible d’une durée d’un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la tacite reconduction est inapplicable.

Si vous partez sur une location non meublée, le bail sera conclu pour une durée de six ans minimums, sauf exception en cas de société civile immobilière familiale (trois ans). La tacite reconduction est également possible pour la même durée.

En tant que propriétaire, vous ne pouvez donner congé à votre locataire seulement pour reprise ou vente de votre bien immobilier, ou soit pour un motif légitime et sérieux (par exemple, l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles).

Le congé pour reprise doit indiquer le lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être qu’un ascendant ou descendant du bailleur.

Le congé pour vente doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Ce congé vaut offre de vente pour le locataire. Il s’agit d’un droit de préférence au profit de ce dernier. 

Pour délivrer le congé, nous vous conseillons de faire appel à un Huissier de Justice.

3 – La fiscalité

Il existe de multiples régimes fiscaux attachés à l’immobilier et là encore le régime fiscal diffère selon le type de location. Dans cette multitude, vous pourrez choisir le plus adapté à votre situation patrimoniale.

S’agissant de la fiscalité attachée à l’immeuble, si vous choisissez d’acheter un bien immobilier neuf, la loi Pinel, suivant certaines conditions, va permettre de défiscaliser un montant selon la durée de location de ce bien.

Si vous préférez investir dans les logements anciens qui nécessitent d’importants travaux pour en faire une location non meublée, la loi Denormandie, va permettre la déduction de certains frais. En effet, il va être possible de déduire des charges de ses impôts ; notamment la réalisation des travaux, rénovation, taxe foncière, frais d’entretien du logement…

Concernant la fiscalité attachée à la personne du propriétaire, il existe les statuts de loueur meublé non professionnel et loueur meublé professionnel qui permettent à un investisseur de bénéficier d’abattement, en achetant un bien, neuf ou ancien, en vue de le louer meublé.

Les régimes fiscaux feront l’étude d’un prochain article plus détaillé.

4 – Le rendement locatif

En général, le loyer d’un appartement meublé est plus élevé qu’un appartement vide. Le rendement locatif d’une location meublée est donc meilleur qu’une location vide.

En effet, il faut prend en compte le coût d’achat des meubles qui sera répercuté sur le prix du loyer. Les réseaux d’agences professionnels indiquent souvent que la différence de loyer entre les deux locations est d'environ 11 à 13 %, et peut atteindre 15% à 20% lorsque l’équipement est haut de gamme.

Néanmoins, ce rendement peut être mis à mal par le roulement plus important des locataires sur une location meublée. En effet, ce type de location attire une clientèle de passage donc un changement plus régulier. Ce changement peut également engendrer une dégradation plus importante du bien.

Comment calculer la rentabilité d’un achat immobilier ?

Loyer annuel sans les charges / le prix d’achat du bien x 100

5 – Alors que choisir ?

Location meublée : 

• Rendement locatif plus élevé
• Roulement plus important
• Obligation de fournir des meubles
• Bail de 1 an ou 9 mois
• Souvent proche des universités
• Superficie moins grande

Location non-meublée :

• Rendement locatif moins élevé
• Roulement moins important
• Bail de 3 ans
• Superficie plus grande
• Souvent plus excentré du centre-ville

Dans tous les cas, le choix est éclectique et appartient à chaque propriétaire. 

Bon à savoir : Lille fait partie des agglomérations des zones tendues. Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle la demande en logement est importante au regard de l’offre.

Cela va avoir des conséquences juridiques sur différents points qui feront l’objet d’une prochaine étude.