Loi 3DS promulguée : quels effets en copropriété ?

La loi 3DS a été promulguée le 21 février 2022 (elle porte le doux nom de LOI n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale).

Certains articles (regroupés dans le titre III), concernent le logement (HLM, bail réel solidaire, lots transitoires, colocation...) mais celui qui nous intéresse en copropriété est l'article 89. Celui-ci lève le doute sur la légalité :

• des parties communes spéciales (et donc des charges spéciales y afférentes)
• des parties communes à jouissance privative exclusive

En effet, le bref article 6-4 de la loi de 1965 stipulait : L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Depuis l'entrée en vigueur de cet article (25 novembre 2018), une course à la mise à jour des règlements de copropriété s'était engagée, afin de ne pas risquer que l'existence même de ces parties ne soit remise en cause, et en passant toutes les charges de copropriété calculées sur des clés de charges spéciales. Or ces clés de charges représentent souvent l'essentiel des charges dès lors qu'il y a plusieurs bâtiments dans une copropriété.

La loi 3DS apporte un soulagement certain en limitant l'article 6-4 aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Elle poursuit : Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété.

Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance.

L'absence d'une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l'existence de ces parties communes.

Voilà qui est clair : il faut bien voter en AG la mise à jour du règlement de copropriété, mais l'existence des parties communes spéciales et à jouissance privative n'est pas remise en cause en attendant. Une mise au point qui lève une lourde incertitude.