Marché des bureaux d'Ile-de-France | Bilan 2015 & Perspectives 2016
Marché locatif : un (bon) résultat plutôt inattendu...
Avec 710 000 m² commercialisés au 4e trimestre, dont près de 300 000 m² en décembre, le marché des bureaux d’Ile-de-France achève l'année 2015 sur sa meilleure performance depuis fin 2012. Ce très bon résultat permet d'afficher un volume placé annuel de 2,2 millions de m², en hausse de 1 % par rapport à 2014. Plutôt inattendue, compte-tenu de la baisse de 22 % que nous enregistrions à la fin du 1er semestre, cette performance est d’autant plus satisfaisante qu’elle s’est réalisée malgré la baisse du nombre de grandes transactions (71 de plus de 4 000 m² en 2015 contre 90 en moyenne depuis dix ans). Leur taille moyenne s’est également contractée, expliquant la baisse annuelle de 16 % du volume des grandes surfaces mais aussi le recul de 5 % de la demande placée totale par rapport à la moyenne des dix dernières années (2 320 562 m²).
Avec 710 000 m² commercialisés au 4e trimestre, dont près de 300 000 m² en décembre, le marché des bureaux d’Ile-de-France achève l'année 2015 sur sa meilleure performance depuis fin 2012
Affichant en 2015 une part de marché record (35 % des volumes commercialisés), les surfaces inférieures à 1 000 m² ont quant à elles fait l’objet d’une forte demande, qui explique l’excellente performance de Paris intra-muros. La capitale totalise ainsi 949 000 m², soit 43 % du volume commercialisé en Ile-de-France. Avec une demande placée au plus haut depuis 2007 (574 199 m²) et un nombre record de transactions (1 227), le marché de Paris QCA est particulièrement dynamique. Le Sud Ouest a été l’autre secteur phare de 2015. Avec 292 860 m², la demande placée y est en hausse de 92 % sur un an, gonflée par 9 mouvements supérieurs à 4 000 m² dont 3 de plus de 30 000 m² (OCDE, La Poste et ACCOR). Pénalisés par le nombre limité de grandes transactions, les autres secteurs de 1ère couronne enregistrent en revanche des résultats décevants. C'est le cas de La Défense (141 000 m² placés, soit une baisse de 41 % sur un an), même si de récentes prises à bail, comme Elior dans la tour Égée, ont permis au quartier d'affaires de finir l'année sur une note moins négative et démontré sa capacité d'attraction auprès d'entreprises parisiennes.
Quelles perspectives pour 2016 ?
L’année 2016 devrait confirmer les tendances observées en 2015. Toutefois, les derniers mois sont loin d’avoir levé toutes les incertitudes. En Ile-de-France, le taux de chômage est reparti à la hausse au 3e trimestre 2015 (9,1 %) et reste nettement supérieur à ses niveaux d’avant-crise (6,3 % au 3e trimestre 2008). Il ne faut donc pas compter sur la conjoncture économique pour espérer une accélération des mouvements des entreprises. Attentives à leur rentabilité, celles-ci continueront de donner la priorité à la rationalisation et à la modernisation de leurs espaces de travail. L’offre restera par conséquent le facteur clé, la raréfaction de grandes surfaces de qualité bien situées limitant les volumes placés, incitant les grands utilisateurs à renégocier leur bail ou à se positionner très en amont sur de nouvelles opérations et mettant même les valeurs locatives sous pression dans certains secteurs tertiaires (Paris, Sud Ouest).
Il ne faut pas compter sur la conjoncture économique pour espérer une accélération des mouvements des grandes entreprises. Attentives à leur rentabilité, celles-ci continueront de donner la priorité à la rationalisation et à la modernisation de leurs espaces de travail.
Et du côté de l'investissement...?
Avec 17,3 milliards d’euros investis en France en 2015, les bureaux restent de loin l’actif le plus prisé par les investisseurs avec une part de marché de 70 %. Avec 16 milliards d’euros investis en bureaux en Ile-de-France (+ 14 % sur un an), leur part grimpe même à 83 %. Ce résultat tient à la multiplication du nombre de grandes opérations, à l’élargissement des critères d’investissement d’acquéreurs confrontés à la pénurie de l’offre et à la baisse des rendements sur le segment prime et, enfin, à des conditions de financement favorables. Les ventes de portefeuilles ont également joué un rôle important en 2015. Au 4e trimestre, GE Real Estate a par exemple cédé à Blackstone le portefeuille Kensington et Union Investment a vendu à Amundi le portefeuille Aqua. S’agissant des transactions d’actifs unitaires, on retiendra la cession du siège d’EDF avenue de Wagram, ou encore la vente en VEFA à Aviva Investors d’Elements, dans la ZAC Rive Gauche.