Notre édito du 3ème trimestre 2021 : Vers un retour à la "normale"?

Le marché de la construction neuve :

Chaque trimestre est l’occasion d’interroger les chiffres et de guetter un éventuel « retour à la normale », selon la formule utilisée par certains. Alors que nous avions le sentiment de pouvoir sortir de cette crise sanitaire, avec des masques qui « tombent », certains indicateurs épidémiologiques repartent dans le mauvais sens. Sans céder au fatalisme, il nous faut bien sûr faire attention. Et regarder les chiffres en face.

Pour le logement neuf, le premier que nous regardons est celui des mises en vente sur la région, dont la valeur sur les 9 premiers mois (3 817) est en progression de 12 %. Mais comparable à quelques lots près au chiffre de la même période de 2019, déjà impacté par la période préélectorale. C’est en revanche un repli de 27 % par rapport à 2018. Même avec le petit mieux du 2e trimestre, l’alimentation en offre nouvelle est donc toujours à la peine.

L’offre disponible est en baisse de 2 % par rapport à celle de fin septembre 2020. Avec 4 236 logements disponibles sur la région, nous sommes toujours loin de couvrir les besoins d’un marché en temps normal. Cette offre ne couvre aujourd’hui à peine 10 mois de vente, pour l’ensemble de la région.

Les ventes nettes du trimestre sont en repli de 3 %, le volume de ventes régionales sur une année glissante reste sensiblement stable (+1 %) par rapport au 2e trimestre. Mais ce volume reste très en retrait par rapport à 2019 et encore plus si l’on remonte en 2017. 

Les ventes à investisseurs représentent sur les 9 premiers mois 56 % des réservations, chiffre comparable à celui de 2020 sur la même période mais là aussi en retrait des valeurs de 2018 (59 %) et 2017 (66 %). Certes le taux élevé en 2017 s’explique par les évolutions de la fin du Pinel dans certains territoires en zone B2.

Comme nous l’avions déjà constaté, le fonctionnement du marché est très variable selon les territoires. Angers Loire Métropole est porté par son dynamisme avec près de 800 ventes depuis début 2021, en progression de 22 % par rapport à 2020. La part de ventes à investisseurs y est de 60 % depuis le début de l’année. La CARENE fonctionne aussi plutôt très bien, avec 52 % d’investisseurs. Nantes Métropole est en retrait avec seulement 1454 ventes depuis le 1er janvier.

Certains marchés profitent d’une situation plus tendue sur la métropole nantaise, et ce trimestre consacre sans doute particulièrement la montée en puissance de certains marchés, comme La Roche-sur-Yon, Cholet, Laval et Pornic. Pour tous les territoires, les ventes investisseurs représentent plus de 50 %, y compris pour des communes non couvertes par le dispositif PINEL. Ces marchés actifs depuis le début de l’année viennent apporter une réponse à la demande régionale, dont une partie ne trouve pas son bonheur sur la métropole nantaise, et viennent compléter les autres marchés de report de la région.

L’évolution des prix de ventes est marquée partout, elle est de 7 % en moyenne sur le territoire pour les 3 premiers trimestre 2021, avec des progressions plus fortes sur les marchés en croissance. Sur la même période, pour la ville de Nantes, le prix moyen des ventes constaté sur 2021 est de 4 941 €, en progression de 3 %. Pour la ville de Saint-Nazaire, l’augmentation est de 9 % et sur la ville d’Angers la hausse est de 11 %. C’est aussi +17 % sur Cholet et +18 % sur la Roche-sur-Yon.

Augmentation des prix et disponibilité des matières premières sont encore au cœur des préoccupations de tous, et la stabilisation des prix de la ressource tant attendue n’est pas forcément constatée par les professionnels, elle ne se traduit pas dans les réponses formulées par les entreprises.

Alors que la RE2020 pointe son nez, nous ne pouvons pas dire que nous abordons sereinement cette évolution, qui va nous faire changer de « logiciel » dans la conception des projets, encore complexifier la fabrication du logement, en ralentir la production et la renchérir.

Cette évolution est cependant impérative et doit nous pousser à innover collectivement. Cela va bouleverser bien des façons de faire dans nos métiers, de l’amont à l’aval, en particulier la filière de la construction qui ne peux évoluer au claquement de doigt.

Un point est certain, si l’année 2020 a vu une baisse de « production » de logement (tout type confondu) de près de 16 % dans notre région et de 40 % sur Nantes Métropole, la croissance de la population et les besoins de logements n’ont en revanche pas faibli : la population augmente, notre région est encore plus attractive et présente des atouts indéniables pour les enjeux de demain.

 Il n’y aura donc pas de retour à « la normale » comme certains l’imaginent, car le territoire est encore plus en tension aujourd’hui qu’avant crise, les problématiques sont pour certaines différentes et nouvelles. Enfin, nous sommes face à des défis majeurs : réhabiliter le parc de logements existants pour réduire son empreinte, construire décarboné et suffisamment en volume pour répondre aux besoins du territoire, faire accepter ces constructions et ces évolutions aux habitants de notre région, car c’est pour eux directement et indirectement que ces défis doivent être relevés.

Bertrand MOURS, Président

Sauf exceptions mentionnées dans le texte, les variations exprimées dans cet édito s’entendent en comparaison de la même période un an plus tôt. Les prix sont donnés hors stationnement et hors dispositif d’aide, rapportés à la surface habitable du logement.