OPTIMISATION DE PROJET : Après le dépôt du PC, c’est trop tard

Les plans étant figés, Un Maître d’Ouvrage qui apprend que son projet est en dépassement budgétaire après le dépôt du PC, n’a plus que 2 choix :

1. Optimiser sur le seul critère « prestations », c’est-à-dire avec une marge qui dépassera rarement les 5%, et au détriment du niveau qualitatif et par conséquent, du prix de vente.
2. Relancer l’étude et revoir la configuration, avec les conséquences que vous connaissez…

Si un économiste a été missionné, la Maîtrise d’Ouvrage peut légitimement se poser la question de son utilité…

De mon point de vue, c’est en phase préliminaire que la mission d’économie devrait être la plus déterminante, un peu comme le font les Anglais, en mode « Quantity Surveyor ». (Merci d’ailleurs à « EUROPTIMA » pour cette belle expérience « QS » de 8 ans et cette approche ouverte du métier).

Fournir des aides à la décision, faire parler les chiffres, et savoir se faire écouter quand l’expérience nous permet de comprendre avant les autres que le projet est en dépassement ingérable.

Bien souvent, personne n’a envie d’entendre des mauvaises nouvelles en début d’opération, et peut-être même que personne n’a envie de voir un lancement de projet remis en cause….

Alors, pour rester ami avec tout le monde et réaliser sa mission correctement, le seul moyen et de toujours additionner aux mauvaises nouvelles, les solutions correspondantes.

L’ECONOMIE PRELIMINAIRE, c’est de la géométrie avec des prix unitaires

La mission préliminaire, consiste à mon avis à corréler la morphologie avec le budget, en se basant dans un premier temps sur ce seul critère, sans aucune notion de prestations.

Quelques exemples de questions à se poser pour illustrer mon propos :

• Quelle surface de façade développe le projet pour 100 m2 de plancher SHO ?
• Quelle est la proportion de vitrage ?
• Quelle est la proportion de surface vide qui n’a pas vocation au confort visuel ?
• Quelle est la proportion de m2 construits mais non vendues ? et de m2 généralistes ?
• Quelles sont les choix de configuration générant des surcoûts ?
• La liste est non exhaustive.

Ces réponses ne sont pas très compliquées à obtenir, mais il faut maintenant se forger un avis sur ces données, et pouvoir les exploiter.

Quelques interventions et outils sont nécessaires pour cela, à savoir :

• Avoir identifié des proportions optimums, et des « moyennes raisonnables », pour ce type de projet.
• Déterminer les proportions optimums et raisonnables pour ce projet en particulier, eu égard à ses contraintes particulières.
• Estimer les 3 morphologies avec les mêmes prix unitaires moyens par surface fonctionnelle impactée par les proportions (Façade, SDO, Vitrage etc…), soit la version "Optimum", "Raisonnable", et le projet.
• Appliquer ensuite, les prix unitaires adaptés aux prestations du projet.

Ces résultats aideront à identifier le niveau de « confort morphologique » compatible avec le budget, et permettront déjà quelques premières simulations parlantes.

D’autres simulations s’ajoutent, ainsi que des choix de configuration comme par exemple la typologie, les parkings enterrés ou non, la présence de caves, la réduction des hauteurs sous-plafond etc…

Bref, il s’agit de donner la possibilité à la Maîtrise d’Ouvrage de prendre des décisions « éclairées » par des chiffres, et au bon moment, et qu’il puisse visualiser la portée de plusieurs décisions cumulées par un système de simulation ergonomique.

NOUS TRAVAILLONS SUR UNE SOLUTION, partiellement disponible

Depuis environ 4 ans, nous mettons au point un outil automatisé, vous permettant d’entrer vos données avec un questionnaire exhaustif mais épuré, et d’obtenir une estimation articulée et exploitable de plusieurs façons, pour une adaptation à vos repères.

Les outils morphologiques évoqués plus haut y sont intégrés, et pourront être une aide pragmatique pour une optimisation au bon moment.

La 1ère déclinaison est disponible sur le site du cabinet, en phase "Programme", version "Logements collectifs", travaux neuf ou réhabilitation.