PMML sur la route: Cynthia Perreault et Simon Lévèque

"Il est possible de faire de belles améliorations peu importe les secteurs. N’hésitez pas à foncer et à vous entourer de bons partenaires, cela fait une énorme différence." - Cynthia Perreault

FR: Bonjour, voici la suite de la capsule de Cynthia Perreault concernant son nouveau projet dans le secteur de Montréal-Nord. Je suis présentement avec son partenaire Simon. Il s’agit vraiment d’un beau projet. 

SL: Merci, nous sommes très contents. Ça a été un très beau projet et nous avons été vraiment surpris du quartier. Nous ne savions pas à quoi nous attendre exactement, mais nous avions fait une belle étude.

FR: L’extérieur a été rénové, en autre les balcons en fibre de verre.

SL: Effectivement, cela faisait partie de notre optimisation. Nous avons touché le revêtement et les balcons car nous voulions nous assurer que tout était correct. Les espaces communs étaient aussi très importants pour nous afin que le côté visuel soit attirant pour les locataires. En bout de ligne, cela a été très payant d’effectuer ce travail car nous avons eu de très bons locataires et nous avons pu doubler nos revenus au niveau de nos appartements.  

FR: Les sceptiques seront confondus, il est possible d’avoir de bons locataires à Montréal-Nord.

SL: Effectivement, ils existent et maintenant nous en voulons d’autres.

FR: Nous sommes maintenant à l’intérieur du bâtiment avec Cynthia Perreault qui va nous présenter son immeuble.

CP: Je dirais que la première chose qui m’a le plus surprise est la valeur que nous avons réussi à aller chercher pour la valeur de nos loyers. Au départ, nos prévisions étaient aux alentours de 800-850$ et maintenant notre moyenne locative se situe plus dans les environs de 960$. Ce ne sont toutefois pas des travaux très complexes que nous avons faits. Nous avons remi les logements propres et beaux, mais nous n’avons pas utilisé de quartz ou d’autre matériaux qui sont plus dispendieux. Il n’y a rien d’extrême à mon avis. Le recouvrement de plancher est un plancher de vinyle qui donne un petit style de grange. La plus grande chambre est une belle pièce lumineuse. Nous nous sommes organisés pour optimiser l’espace et rendre le tout à aire ouverte. La laveuse et la sécheuse était dans un petit recoin et nous les avons déplacés pour améliorer l’espace et que cela soit plus commode pour le locataire. Dans la salle de bain, il y a un élément que j’aime bien ajouter afin de rendre la pièce plus chaleureuse. J’ajoute un petit mur de bois avec la décoration et c’est quelque chose que les locataires apprécient beaucoup. J’ai eu beaucoup de bons commentaires par rapport à cela. Donc, au lieu de simplement peinturer une pièce en blanc et se dire que tout est propre, cela peut être bénéfique d’ajouter un petit peu de chaleur. Le conseil que je pourrais donner au niveau de la cuisine est que, de mon côté, j’utilise des caissons préfaits qui se trouvent dans n’importe quelle quincaillerie. Il s’agit de la façon la plus économique de faire une cuisine et nous n’avons rien réinventé, mais le tout parait très bien et est très propre. Les locataires apprécient aussi le côté neuf donc cela permet d’aller chercher une belle clientèle. Le plancher de vinyle peut aussi être réutilisé s’il y a un dégât d’eau et cela donne un look propre.

FR: Peux-tu nous parler de la terrasse car on ne voit pas cela souvent dans un logement?     

CP: En effet, il y a une petite véranda qui n’est pas chauffée. Ce locataire à accès à la cour et il y a aussi une terrasse donc cela créé une plus value et c’est pour cette raison qu’il s’agit du logement qui est loué le plus cher à 1040$.  

"Au lieu de simplement peinturer une pièce en blanc et se dire que tout est propre, cela peut être bénéfique d’ajouter un petit peu de chaleur." - Cynthia Perreault

FR: Peux-tu nous parler de Montréal-Nord?

CP: J’étais un petit peu surprise d’avoir réussi à aller chercher cettte valeur, mais, comme n’importe quel propriétaire, lorsque l’on effectue des rénovations on ne sait pas à l’avance dans quelle valeur cela va tomber dans le marché. Nous l’avons essayé et il y a eu beaucoup de visites en plus de mes autres appartements qui étaient encore en rénovation plus haut. J’ai donc préloué mes appartements car, selon moi, il n’y a pas beaucoup d’appartements rénovés dans le secteur. Donc, des gens veulent habiter Montréal-Nord, mais les propriétaires ne mettent peut-être pas beaucoup d’investissements dans les immeubles de ce secteur vu sa réputation. Cela créer un effet de rareté pour les logements qui sont rénovés et je crois que c’est ce qui fait que nous avons pu atteindre cette valeur.

FR: C’est surprenant car il y a de la bonne rentabilité à Montréal-Nord. Les gens sont très réfractaires à acheter dans le coin, mais tu es le bon exemple comme quoi cela peut-etre très intéressant. De mon côté, cela fait longtemps que j’ai été propriétaire à Montréal-Nord et les choses ont changées. Les chiffres fonctionnent et il y a beaucoup d’opportunités donc il ne faut pas hésiter.

CP: Exactement et, comme je le mentionnais, Simon et moi avons fait nos calculs et, à 850$ pour les appartements, nos chiffres fonctionnaient et nous étions assez confiants d’aller chercher ce montant. Cela s’est loué plus cher que ce que l’on croyait donc nous avons fait un meilleur coup, mais le projet avait le potentiel de fonctionner même s’il s’était loué moins cher. L’emplacement est très commode car nous sommes près de Pie-IX donc il y a beaucoup d’autobus qui circulent dans ce secteur.

FR: Je suis maintenant avec Simon Lévèque, partenaire de Cynthia sur ce projet.  

SL: Merci à vous, comme je le disais précédemment, c’était un projet qui était très plaisant. Cependant, il est certain que la première fois que j’ai décidé d’investir mes genoux claquaient ensemble et je ne dormais pas de la nuit en croyant que j’allais tout perdre et, finalement, je me suis retourné et ai fait un beau profit. Dans ce projet, nous avions regardé pour construire d’autres appartements en bas, cependant, les coûts étaient beaucoup trop élevés et cela ne rentrait pas dans notre retour sur investissement. C’est à ce moment que Cynthia a eu la très bonne idée de transformer cet espace en espace de rangement. Chacun des locataires, pour un montant additionnel de 45$ par mois, a donc accès à un espace de rangement et, de notre côté, cela nous a permis de descendre nos coûts et augmenter nos revenus. C’était un très bon choix et nous sommes vraiment contents du résultat. 

FR: Pourquoi Cynthia est une partenaire extraordinaire?

SL: Ça été vraiment comique car lorsque l’on s’est rencontré, de mon côté je suis une personne qui est très axée sur ses émotions et, à ce moment, je le qualifierais de coup de foudre professionnel. C’est une partenaire d’affaire qui est très plaisante et qui a énormément de potentiel. Elle a une passion qui est phénoménale donc ce que j’ai aimé est que l’on se rejoignait là-dessus car je suis une personne très passionnée dans ce que je fais et nous nous rejoignions dans nos objectifs. C’est donc pour toutes ces raisons que je continue encore de travailler avec elle sur d’autres projets. Sérieusement, je ne jure que par le partenariat. Cela permet de mettre vos idées au défi et repousser les limites de l’un et l’autre. Il y a aussi une anecdote au départ, lorsque l’on s’est rencontré nous avons fait un test pour savoir si nos personnalités étaient compatibles et, lors de l’analyse, cela a confirmé que le partenariat allait être bénéfique pour chacun d’entre nous.  

CP: Nous allons maintenant vous parler des chiffres et comment cela s’est passè au niveau de l’amélioration de l’immeuble. Au départ, il s’agissait d’un 6 logements que nous avons vu sur MLS et que nous avons acheté pour 475 000$. Tous les logements sont des 4.5 avec des loyers d’en moyenne 430$ lors de l’achat. Nous avons investi 150 000$ dans l’immeuble et maintenant notre moyenne locative est à 960$ par mois. 

"Je ne jure que par le partenariat. Cela permet de mettre vos idées au défi et repousser les limites de l’un et l’autre." - Simon Lévèque

SL: Ce qui a bien fonctionné est que Cynthia nous a présenté les options Good, Better, Best et au départ on se demandait si cela allait fonctionner, mais malgré les résultats que nous avions eus lors de l’optmisation, dans ce projet nous l’avons défoncé. C’est donc très intéresssant aujourd’hui pour cela. Ça a été un beau projet avec de beaux défis sans parler de l’argent que nous avons récupéré. D’ailleurs, j’ai une belle anecdote à ce sujet. Nous étions allés diner et, lorsqu’elle m’a dit que nous allions ressortir environ 60 000$ de ce projet, je me suis mis à réfléchir en me disant que nous avions investi 200 000$ pour en ressotir uniquement 60 000$. Je tentais donc de trouver une solution jusqu’à ce qu’elle me fasse comprendre que nous avions réalisé un profit de 60 000$ après avoir remboursé notre mise de fonds. Ce projet a donc surpassé nos attentes car nous nous attendions à en ressortir entre 60 000 et 70 000$ et finalement nous avons pu en dégager 98 000$. Nous sommes donc ressorti, après avoir payé 475 000$ et 200 000$ de mise de fonds, avec presque 100 000$ que nous pouvions réinvestir dans un nouveau projet. 

CP: Exactement, nous regardons présentement pour un autre projet à Saint-Michel, donc nous allons prouver encore une fois qu’il est possible de franchir les barrières de ce secteur et qu’il est possible de faire de belles améliorations peu importe les secteurs. N’hésitez pas à foncer et à vous entourer de bons partenaires, cela fait une énorme différence.