Préparer son bien immobilier pour une mise en vente
La préparation de la mise en vente représente la plus grosse partie du travail de la vente. Il est essentiel de suivre pas à pas les prochaines étapes pour répondre aux attentes des acquéreurs et vous donner un avantage certain, par rapports autres biens commercialisés.
Etat des lieux
Quand on décide de vendre son logement, il faut tout d’abord avoir un regard neuf sur son bien. Un état des lieux s’impose. N’hésitez pas à noter sur un calepin tout ce qui pourrait déranger votre acheteur, pièce par pièce, du sol au plafond et y remédier dans les plus brefs délais. Passez en revue les moindres recoins et soyez vigilant à la moindre détérioration, aussi petite soit-elle (fissure, tache…).
Il faut que l’intérieur de votre bien soit sain et ne laisse rien présager de mauvais. Il est l’heure de ranger, nettoyer, réparer, parfumer. La présentation joue un rôle décisif dans le choix de l’acquéreur. Pour éviter toute mauvaise surprise votre acquéreur va passer à la loupe chaque pièce de votre logement, alors prenez de l’avance.
Home staging
Face aux difficultés accrues pour vendre aujourd’hui son bien immobilier, un concept venu des Etats unis s’impose : le Home Staging. C’est l’art de mettre en scène votre intérieur et le rendre plaisant au plus grand monde pour provoquer un coup de cœur. Tous les espaces doivent être redessinés, chaque pièce doit jouer son rôle. Votre acquéreur a besoin d’aide pour se projeter, pensez à désencombrer le plus possible chaque pièce et favorisez les espaces. Ne laissez rien qui peut gêner vos déplacements. Laisser trop d’objets apparents incitera votre acquéreur à penser que votre bien manque de rangements. Un appartement joliment décoré avec une terrasse fleurie rendront votre bien beaucoup plus avenant et agréable à vivre. Pensez séduction.
Si les meubles que vous détenez sont trop anciens ou encombrants, n’hésitez pas à vous en séparer. Si votre intérieur nécessite de réaliser des petits travaux de modernisation, réalisez des devis de travaux pour conforter votre acquéreur ou pour améliorer votre habitat.
Si vous êtes en mesure de pouvoir réaliser certains petits travaux, faites-le. N’engendrez-vous même les travaux que si le coût ne dépasse pas + de 3% votre prix de vente. Si votre bien nécessite des travaux importants, vos devis réalisés vous aideront à contrer les chiffres de ceux de votre acquéreur si besoin. On constate que 80% des acheteurs recherchent avant tout, un appartement clé en main.
Si votre bien est vide de tous meubles, il existe aujourd’hui des logiciels et des sociétés qui proposent le Home Staging virtuel 3D. Le rendu final est plutôt saisissant.
Nous sommes aujourd’hui pleinement dans une société de l’Image. L’image envahit notre vie à tout moment, nous sommes sollicités consciemment et inconsciemment. Les émissions sur la décoration ou l’immobilier poussent le consommateur encore plus à rechercher un bien à la décoration tendance.
La prise de Photos
Quand on vend un appartement ou une maison, il est primordial de le présenter sous son meilleur jour. Si vous êtes aussi dans la recherche d’un nouveau bien, vous devez vous aussi consultez les annonces immobilières et constater que dans la plupart des cas ; les visuels inspirent ou au contraire, ne donnent pas du tout envie d’en savoir plus et de visiter. Il est toujours plus difficile de mettre en valeur une pièce de petite surface qu’un grand salon.
Même si les appareils photo professionnel seront en mesure de réaliser de meilleurs clichés avec un objectif grand angle, il existe sur le marché des appareils moins cher qui sauront capable de donner de bons résultats.
Si vous devez investir dans un appareil, préférez un objectif avec un grand angle en dessous de 20mm. La prise de photo d’une salle de bains, une salle d’eau, ou une petite chambre sera toujours plus réussie avec un tel objectif.
Illuminez au maximum l’espace. Si vous avez des rideaux, n’hésitez pas à les ouvrir et allumez tous vos éclairages indirects. Profitez d’un temps superbe pour réaliser vos clichés et n’ayez pas peur de prendre une même pièce sur plusieurs angles. Evitez au maximum de prendre vos photos en portrait mais au format paysage. Sélectionnez les meilleurs rendus et diffusez les cinq photos qui mettent le plus en valeur votre bien sur les sites internet. N’oubliez pas de prendre en photo les agréments extérieurs si votre bien est en résidence (piscine ou parc).
Une fois tous les clichés réalisés, vous allez surement avoir besoin de faire quelques retouches pour améliorer le rendu final. Il existe sur le marché plusieurs logiciels assez faciles d’utilisation pour corriger la lumière et le contraste, comme Luminance HDR. Si vous avez des connaissances en informatique, privilégiez le logiciel Photoshop. Ce logiciel vous aidera à rendre les couleurs plus vives en utilisant la fonction HDR. Le HDR est un sigle désignant le « High Dynamic Range c’est-à-dire l’ « Imagerie à grande gamme dynamique ». Il permet de recréer les couleurs et les lumières de la photographie. Il ne faut pas abuser de la vibrance et du contraste car la photo doit rester naturelle et ne pas devenir un dessin. Cette technique est de plus en plus utilisée par les professionnels de l’immobilier.
Les documents obligatoires
Dès la mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur a une obligation d'information envers l’acquéreur : il doit lui fournir certaines pièces afin que celui-ci achète en toute connaissance de cause.
Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014 (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), en cas de vente d’un appartement dépendant d’un immeuble en copropriété, de nombreux documents supplémentaires doivent être remis à l’acquéreur avant la signature de l’avant-contrat de vente.
Constitution de votre dossier de vente.
Les documents relatifs au droit de propriété du vendeur :
Mettez de côté votre titre de propriété et n’hésitez pas à le réclamer à votre notaire si celui-ci ne vous l’a pas remis dans les six mois de l’acte de vente. Le notaire remet obligatoirement une attestation d’achat au moment de la signature définitive. Vous devez retrouver votre dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière. (Un prorata sera réalisé le jour de la vente).
Les documents relatifs à la situation personnelle du vendeur:
Le livret de famille ou extrait d'acte de naissance, la copie du contrat de mariage ou de la convention de PACS, l’adresse, etc.
Les documents relatifs aux travaux réalisés sur le bien vendu (réunion de lots, pose d’une véranda…).
Si vous êtes dans ce cas, vous devez justifier avoir obtenu les autorisations administratives et celles de la copropriété (procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires) relatives à ces travaux.
Les expertises obligatoires :
Le certificat de superficie du lot vendu «loi Carrez » et le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui comporte : le diagnostic de performance énergétique, l’état des risques naturels et technologiques et le cas échéant le constat de risque d’exposition au plomb, l’état relatif à l’amiante, l’état parasitaire, l’état des installations de gaz et d’électricité si elles datent de plus de 15 ans et le nouveau diagnostic informant du risque de présence de mérules (en fonction de la région).
Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
Le règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que tous les actes modificatifs publiés même s’ils ne concernent pas directement les lots vendus et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
Depuis une dizaine d’années, il est de coutume de remettre à l’acquéreur le règlement de copropriété le jour de la signature de l’acte authentique. Aujourd’hui, celui-ci doit être annexé au moment du compromis de vente. Il se peut qu’on ne vous l’ait pas remis en fonction de votre année d’acquisition.
Vous pouvez vous procurer une copie du règlement de copropriété état descriptif de division et ses modificatifs, en vous adressant directement au bureau des hypothèques de votre ville. La demande se fait en 2 étapes. La première étape consiste à connaître les documents existants sur votre immeuble. Il faut compter environ une dizaine de jours pour obtenir ces informations. Ce n’est qu’après la réception de cette demande d’information que vous serez susceptible de commander les documents qui ne sont pas en votre possession. Il faudra attendre encore une quinzaine de jours pour les recevoir.
Pour résumé, si vous attendez le dernier moment pour faire cette demande, vous laisserez la possibilité à votre acheteur de changer à tout moment de décision. Il est dans votre intérêt de commander ces documents dès que votre bien est mis à la vente.
Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :
Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel dues par le vendeur sur les deux exercices précédant la vente ; les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur; l’état global des impayés de charges au sein du syndicat ; lorsque le syndicat dispose d’un fonds de travaux, la quote-part du fonds de travaux attachée au lot principal vendu. Bien que vous soyez en mesure de remettre ces informations personnellement si vous avez gardé les convocations d’assemblées des deux dernières années, votre notaire exigera un pré état daté qui sera à commander à votre syndic et à vos frais.
Ce pré état daté est à commander au syndic quand vous êtes sur le point de signer un compromis de vente.
- Le carnet d’entretien de l’immeuble à commander à votre syndic devra lui aussi figurer dans votre dossier.
- Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans (il sera progressivement par le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux).
L’entrée en vigueur d’autres mesures est soumise à la parution de décrets.
N'hésitez pas à consulter votre notaire à ce sujet ou le site impots.gouv.
ATTENTION :
La loi ALUR précise expressément que lorsque, ces documents ou certains d’eux "ne sont pas annexés à l’acte notifié conformément à l'article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur".
Le coût des documents pour une mise en vente
L’obtention de tous les documents obligatoires pour réaliser une vente suscite des frais.
Les expertises Quand on souhaite mettre un bien à la vente, on doit prendre en charge le coût des expertises obligatoires. Le coût de ces expertises varie en fonction du nombre de pièces de votre logement, des expertises à réaliser et de la société que vous contacterez. Nous vous conseillons de comparer les tarifs de 3 sociétés car les tarifs peuvent aller du simple au double. N’oubliez pas de demander à votre futur diagnostiqueur, si la mise à jour des documents est incluse dans le forfait qui vous est présenté. Certaines expertises comme l’état des risques naturels et technologique ou l’état parasitaire ont une validité de 6 mois uniquement et auront forcément besoin d’être mis à jour, pour le jour de la signature de l’acte authentique. Il est de coutume qu’ils soient mis à jour gratuitement. Exemple : Pour un appartement 3p dans immeuble des années 80, ayant besoin de réaliser toutes les expertises sauf le constat gaz ou le plomb, les prix constatés dans les Alpes Maritimes tournent autour de 250€ à 400 €. Notez que le diagnostic plomb est l’expertise la plus onéreuse, environ 80 €.
Le Pré état daté et carnet d’entretiens Commander au syndic de votre copropriété, ces documents peuvent coûter de 120€ à 500€ selon l’administrateur. Sachez que le coût de cette demande est mentionné dans tous les contrats de syndic comme pour les frais de mutations et peut lors des assemblées générales être négocié.
La commande des Règlements de copropriété et modificatifs de division, état hypothécaire. Avant de commander certains documents, vous devez dans un premier temps, faire une demande de renseignements aux hypothèques de votre ville et du secteur dont vous dépendez. Pour faire une demande de renseignements, vous aurez besoin de l’adresse de votre bien et de la référence cadastrale de la copropriété. Cette information est disponible sur votre attestation notariale ou titre de propriété. Une demande de renseignement sur un immeuble coûte environ 14€. Une fois que vous aurez reçu cette demande de renseignements, il va falloir la déchiffrer et repérer tous les actes mentionnant règlement de copropriété, état descriptif de division, modificatifs à état descriptif de division. Après avoir souligné les actes dont vous ne disposez pas, il faudra les commander. La demande de copie peut selon les copropriétés représentée un certains coût, chaque document coûtant 32€ par unité. Certaines copropriétés de grandes tailles ont plus de 15 modificatifs existants. Cette contrainte peut donc facilement atteindre un coût important.
En résumé, rassembler tous ces documents obligatoires occasionnera une dépense entre 650€ et 1300€ pour un propriétaire vendeur.
La rédaction de l’annonce et sa diffusion.
En diffusant votre annonce sur internet, vous aurez plus de chance à trouver un preneur car 70 % des futurs acquéreurs passent par ce média pour chercher leur logement. Il existe sur le marché des sites pour vendre de particulier à particuliers et des sites pour les professionnels uniquement. Vous pouvez diffuser sur plusieurs sites, gratuits ou payants, comme Leboncoin, Pap, Vivastreet ou journal local de votre région sur internet. Si vous souhaitez recevoir des appels, vous vous devez de valoriser votre annonce immobilière.
Voici quelques conseils pour réussir la rédaction de votre annonce immobilière.
Avant de procéder à sa rédaction, vous devez garder en tête à qui s’adresse votre annonce. En connaissant à 75% le portrait de votre futur acquéreur, vous parviendrez plus facilement à connaitre ses désirs et à insister sur les points les plus importants. Pensez à séduire votre acquéreur, votre annonce doit donner envie à un acquéreur d’en savoir plus pour déclencher une visite. La rédaction de votre annonce doit être attrayante. N’hésitez pas à décrire votre bien en détails en mettant en lumière uniquement les avantages de votre bien. Votre futur acquéreur doit être capable d’imaginer votre bien en lisant votre annonce. Attention, une annonce avec peu d’information lui laissera sous-entendre que votre bien est banal et n’entrainera pas de rendez-vous.
Une annonce sur Internet n’est pas limitée à un nombre de mots contrairement à une publicité sur un journal ou un magazine alors profitez-de l’occasion pour parler de votre quartier, de votre résidence et enfin de votre bien. Votre annonce doit être représentative de la réalité. N’hésitez pas à mettre en avant les prestations de votre bien. Mentionnez tous les équipements que votre bien dispose et qui peut rendre la vie de tous les jours plus facile (climatisation, volets roulants électriques, porte blindée…). Ces éléments pourront justifier votre prix. Une annonce sans photos est dix fois moins regardée qu’une annonce avec photos. Joignez avec votre annonce au moins cinq photos et de préférence lumineuses.
Toute annonce diffusée sur internet doit mentionner obligatoirement certaines informations.
Un vendeur doit préciser dans son annonce si le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots dans cette copropriété et le budget moyen des charges courantes annuelles affectées au lot. Pour les copropriétés en difficulté, l’existence d’une procédure d’alerte ou de redressement du syndicat de copropriété devra apparaître. Ces informations doivent se retrouver dans les annonces publiées dans les supports papier, sur Internet et en vitrine.
Sont concernées toutes les ventes de lot ou de fraction de lot d’un immeuble bâti quel que soit son usage (habitation, bureau, commerce, cave, parking, garage, etc.). Sont concernés tous les annonceurs, particuliers comme professionnels.
Aussi, il est obligatoire de mentionner la note DPE (diagnostic de performance énergétique) du logement.