PRINCIPE ET CONDITIONS D'UN INVESTISSEMENT EN DÉFICIT FONCIER Déduction fiscale

PRINCIPE ET CONDITIONS

Le propriétaire bailleur d’un immeuble dont le revenu foncier est bénéficiaire (charges inférieures au revenu locatif) , peut, sous certaines conditions et limites, imputer une charge dite de travaux de rénovation, permettant d’annuler tout ou partie de son bénéfice taxable. Après cette première imputation, le solde du déficit généré peut être déduit son revenu global imposable sous certaines limites et conditions. Ce régime concerne essentiellement les revenus d’immeubles d’habitation, de bureaux et de locaux professionnels Les immeubles doivent être destinés à la location nue. Aucun engagement de location. Par contre, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est définitivement acquise à condition que le propriétaire maintienne l’affectation du bien à la location nue jusqu’au 31 décembre de la 3éme année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

CHARGES ET DÉPENSES DÉDUCTIBLES

Les charges de droit commun : travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les primes d’assurance, les impositions, les frais de gérance, syndic, concierge, les intérêts, frais d’assurance et de garantie des emprunts contractés pour l’acquisition et les travaux. Les travaux d’amélioration ne sont déductibles que pour les locaux d’habitation.

RÈGLES D’IMPUTATION

Les charges foncières s’imputent sur les revenus fonciers l’année de décaissement desdites charges. Le déficit foncier éventuellement constaté est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €. L’excédent de déficit foncier non imputé est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Les intérêts d’emprunt ne sont imputables que sur le revenu foncier. Ce régime fiscal n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement des avantages fiscaux (10 000 € actuellement).

AVANTAGE FISCAL – TAUX DE RÉDUCTION D’IMPÔT

L’ avantage fiscal est directement lié à la tranche marginale d’imposition (de 14 % à 49%) du client augmenté de l’économie des prélèvements sociaux (17,2 %). Plus la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée meilleur sera l’avantage fiscal.

EXEMPLE

Acquisition du foncier 75000 € et enveloppe travaux 60000 €

- Client TMI 30% avec 8000€ de bénéfice foncier

Année 1 : Règlement de 30 000 € de travaux générant des gains fiscaux (GF)

- GF1 : 8000 x 30 % : 2400 €

- GF2 : 8000 x 17,2 % :1376

- GF3 :10700 x 30% : 3210€

- Report : 11 300 €

Année 2 : Règlement de 30 000 € de travaux générant des gains fiscaux (GF)

- GF1 : 8000 x 30 % : 2400 €

- GF2 : 8000 x 17,2 % : 1376

- GF3 : 10700 x 30 % : 3 210 €

- Report : 11 300 € + 11 300 €

Autres années : total du report, ici 22 600 €, impactant les bénéfices foncier à la tranche marginale d’imposition (30%) et les prélèvements sociaux (17,2%)

soit : 22 600 x 47,2%: 10 667 €