Quelques conseils pour une gestion efficace de vos locations

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un appartement ou d’une villa à Phuket et vous avez décidé de sauter le pas en vous lançant sur le marché locatif de vacances.

Vous souhaitez vous occuper de votre bien vous-même car vous trouvez les frais de gestion que les professionnels demandent, trop élevés. Gardez bien à l’esprit que le fait d’avoir une superbe villa de 3 chambres avec piscine proche de la plage n’est pas une garantie de succès.

A notre époque, il est très simple de trouver les commentaires (positifs comme négatifs) laissés par vos locataires passés. Ces commentaires seront votre plus grande force de vente et la base indispensable à un taux d’occupation supérieur à la moyenne et constant.

Voici quelques étapes que je vous recommande pour chacune de vos locations. Elles sont valables pour toutes les sources de réservations (airbnb / booking.com / agents immobiliers…)

Une communication claire et précise sur les règles de vie et sur la coordination de l’arrivée des clients :

• Demandez le détail complet des billets d’avion. Cela vous permettra de programmer une heure approximative d’arrivée à votre villa/appartement et de vérifier le jour de l’arrivée, sur le site internet de l’aéroport de Phuket, si le vol est à l’heure ou pas. Essayez, autant que possible, de réserver le taxi pour vos clients. Le taxi vous appellera lorsqu’il quittera l’aéroport, vous aurez ainsi une idée précise de l’heure d’arrivée. Si les clients refusent, insistez pour qu’ils vous envoient un message lorsqu’ils quittent l’aéroport.
• Indiquez très clairement les horaires d’entrée et sortie de la villa/appartement. Par exemple, entrée après 14h et sortie avant 11h. Si les clients souhaitent une remise des clés plus tôt, demandez-leur de réserver la journée précédente, sinon vous perdrez une journée de location potentielle. Idem pour l’heure de sortie. Les 3 heures de battement entre l’entrée et sortie vous laisseront le temps de faire nettoyer votre propriété.
• Indiquez clairement le montant de la caution à remettre lors de la remise des clés et le mode de règlement. En tant que particulier, vous n’aurez logiquement pas de machine pour carte de crédit. Si votre téléphone vous le permet, téléchargez une application de taux de change. La plupart des clients n’auront pas pensé à changer leur argent avant d’arriver. Dans ce cas, appliquez un taux de change d’environ 5% en dessous du taux réel. Le cours de la devise aura certainement changé d’ici la fin du séjour et si besoin est, vous ne perdrez pas d’argent sur le change. Notez que certains sites type airbnb n’autorisent pas la collecte d’argent physique, donc vous pourrez programmer une caution automatique au préalable. La notion du taux de change s’applique évidemment en cas de règlement du loyer à l’arrivée des clients, en espèces.
• Si vous facturez les consommations d’électricité (très recommandé), d’eau, internet……. Indiquez-le clairement dès votre 1er échange avec vos clients, c’est un énorme gain de temps et cela évitera des situations inconfortables. Le coût moyen du KW en Thaïlande est de THB 5 / KW. Vous pouvez tout à fait demander plus, par exemple THB 7 / KW, cela aidera à financer l’entretien des air conditionnés par exemple.

Une bonne mise en place de votre propriété :

• On n’a qu’une seule de chance de faire une bonne première impression. Assurez-vous que votre bien soit propre, que toutes les lampes fonctionnent. Achetez quelques boissons, une grande bouteille d’eau, un jus de fruit….un gel douche et du papier toilettes. Cela ne coute rien, mais vos clients seront heureux de cette petite attention.
• Mettez à disposition un téléphone portable avec une carte SIM créditée de THB 50. Tous les clients n’ont pas de messagerie type whatsapp / viber……. Un échange de quelques sms par jour pendant 2 semaines coutera vite cher. Il existe des téléphones basiques à THB 500.
• Préparez une feuille d’information avec le mot de passe internet, vos coordonnées, les adresses de restaurant et toute information que vous jugez utile pour faciliter la vie de vos clients.
• Faites le tour de votre propriété avec vos clients, cela leur montrera que vous êtes sérieux et vous permettra de répondre aux 1ères questions pratiques de suite.
• Avant de partir, vérifier le compteur électrique avec vos clients, prenez en une photo et notez le montant du jour sur une feuille d’arrivée que vous leur ferez signer. Profitez-en pour organiser le jour de départ avec eux. Ce point changera peut-être durant leur séjour, mais cela vous permet de coordonner votre calendrier au plus tôt.

Prenez des nouvelles de vos clients :

• Ne devenez pas envahissant, mais le fait d’envoyer un message après quelques jours pour prendre des nouvelles de vos clients leur indiquera que vous êtes soucieux de leur bien-être et vous permettra peut-être de détecter un problème éventuel.

Préparez le jour de sortie :

• Contactez les clients un ou deux jours en avance afin de vérifier que l’horaire de sortie n’a pas changé et demandez-leur s’ils souhaitent que vous leur réserviez un taxi.
• Profitez pour leur rappeler que vous viendrez 10 minutes en avance pour relever le compteur d’électricité. Indiquez-leur que si le règlement n’est pas en THB, vous devrez appliquer un taux de change inférieur au taux réel. Préparez de la monnaie (THB 999).
• Le jour de sortie arrivé, vous n’aurez plus qu’à collecter le montant à payer pour l’électricité et faire un tour rapide de votre propriété avant de rendre au client sa caution. Demandez-leur comment s’est passé leur séjour et si, à leur sens, vous devriez améliorer quelque chose pour les séjours futurs.

Assurez-vous d’avoir dans votre répertoire téléphonique les numéros essentiels en cas de besoin ou d’urgence :

• Un loueur de voitures / scooters.
• Un taxi.
• Une agence de voyages.
• Une femme de ménage.
• Un électricien.
• Un spécialiste des pompes à eau.
• Un vendeur de bombonnes de gaz.

Comme toujours, j’ai bien plus à dire sur le sujet, n’hésitez à me contacter.