Quels partenaires pour concrétiser votre projet immobilier depuis l'étranger ?

Investir pour préparer sa retraite, renforcer son patrimoine, préparer un retour avec un pied-à-terre : les raisons pour investir sont nombreuses. La France est un choix privilégié pour de nombreux expatriés. Le marché hexagonal est une valeur sûre : solide et en croissance, il offre des conditions d’emprunt sécurisantes, comparativement à d’autres pays.

La barrière de la distance reste un obstacle, mais il n’est pas insurmontable. Ne pas être sur place peut effrayer. Pourtant, investir dans un bien de qualité, en accord avec son cahier des charges, et s’assurer de sa mise en location efficace est possible, quand on est bien accompagné. Trouver des relais de confiance, à chaque étape de votre projet d'investissement, est clé.

Quels sont ces partenaires, chevilles ouvrières de votre projet ? Quelle est leur valeur ajoutée pour votre investissement ? PATRIMOLINK vous explique tout !

La définition de votre projet et de votre stratégie patrimoniale

A distance ou non, se poser les bonnes questions pour formaliser son projet est capital. On peut vouloir investir, mais ne pas être sûr de comment faire et quels sont les produits possibles. Du studio en centre-ville à usage locatif au T3 en nue propriété, il existe une grande variété de biens, de localisation, et évidemment de budgets.

Pour éviter de perdre du temps, et éventuellement de l'argent, il est important de prendre le temps de définir les tenants et aboutissants de votre investissement.

Qui investit ? Allez-vous investir seul ou à deux ? Sous quel régime légal d’union /matrimonial ?

Avec quel budget ? Pouvez-vous acheter “cash” ou aurez-vous recours au prêt bancaire ?

Quand souhaitez-vous procéder ? Immédiatement ou devez-vous attendre une condition particulière ?

Pourquoi investissez-vous ? Souhaitez-vous préparer votre retraite, un retour, ou développer votre patrimoine ?

Toutes ces questions vous aideront à peaufiner votre stratégie d’investissement, et à identifier des priorités personnelles, pour passer à l’étape suivante : les confronter à la réalité du marché.

Tous les investisseurs sont à la recherche de la perle rare : un bien abordable sans travaux avec une localisation centrale, une bonne desserte en transports, proche des commodités et des bassins d’emplois, pour une rentabilité maximale. Le mouton à cinq pattes n’existe pas, en immobilier non plus. Mais on en trouve de très bien avec quatre, pour peu qu’on ait une bonne connaissance du marché.

L’idéal est de trouver un accompagnement personnalisé et spécialisé qui comprendra les spécificités de votre projet d’investissement depuis l’étranger, validera son budget et qui sera à même de vous conseiller et guider sur sa faisabilité.

Un autre point important à ne pas négliger est l’intégration de cette nouvelle acquisition dans votre patrimoine. Que vous soyez primo-investisseur ou un récidiviste du placement dans la pierre, optimiser votre fiscalité, succession ou autre est essentiel.

Les impôts français ont mauvaise presse. Ils sont souvent considérés par les expatriés (surtout ceux vivant dans des pays peu imposés) comme trop nombreux et élevés. Pourtant, ils offrent dans les faits beaucoup de possibilités d’exonérations. Bien les connaître permet d’en exploiter toutes les possibilités pour, autant que faire se peut, gommer l’impôt.

Patrimolink offre un accompagnement spécialisé, entièrement digitalisé. De la prise de contact, à la signature du compromis, nous vous suivons pas à pas dans la concrétisation de votre projet, où que vous soyez. Nous nous rémunérons via une commission payée vendeur, transparente pour l’acquéreur.

La recherche de votre bien

Une fois votre stratégie définie, la recherche du bien peut commencer. Avec un cahier bien précis, elle sera plus efficace et rapide. Elle est le plus souvent effectuée par un chasseur de biens. Il est spécialisé dans la recherche de biens pour le compte d’un particulier, ou d’un professionnel. Sa connaissance fine du marché local et son réseau étendu de partenaires lui permettent de dénicher le logement correspondant aux attentes de son client, voire d'effectuer une première visite.

Ce professionnel sera à même de vous renseigner sur les quartiers les plus recherchés, mais aussi ceux qui sont en restructuration et pourraient générer une prise de valeur avec le temps. Il pourra aussi vous proposer des alternatives si votre cahier des charges s’avère trop difficile à remplir.

Quoi qu’il en soit, il vous permettra de comparer plusieurs options, afin de choisir de façon informée.

Le courtage bancaire, un choix gagnant

Une fois le bien trouvé se pose la question du financement. Si certains investisseurs peuvent se passer d’une banque pour investir, la case du prêt immobilier reste un passage obligé pour tous les autres.

Le contexte de l’emprunt s’est récemment durci en France. Pourtant, contracter un crédit immobilier en tant qu’expatrié reste tout à fait possible, si on est bien accompagné.

Depuis janvier 2022, les restrictions du Haut Conseil de Sécurité Financière sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques. Cela signifie qu’un établissement bancaire ne peut pas prêter à un particulier endetté à plus de 35% de ses ressources (revenu net avant impôt), sur une période plus longue que 25 ans. Le HCSF autorise 30% de dérogation à ces critères.

A ces règles sont venues s’ajouter une hausse de l’inflation. Conséquence indirecte de la pandémie de la Covid, elle est combattue par les Banques Centrales à coups de hausse des taux directeurs. Les banques n’ont pas d’autre choix que d’augmenter les leurs, rendant l’emprunt de plus en plus cher. Il devient même difficile à obtenir pour certains emprunteurs en raison du taux d’usure.

Le taux d’usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter. Il est fixé tous les mois par la Banque de France pour suivre l’évolution des prix. Même réévalué toutes les quatre semaines, il constitue un plafond rapidement atteint pour les dossiers les moins favorisés.

Autre conséquence de l’inflation, le prêt constitue un produit d’appel de moins en moins lucratif pour les banques, qui se montrent plus frileuses à accorder des crédits. Il faut donc accepter d’entrer en discussion avec votre établissement, et de faire preuve de flexibilité. Un ou plusieurs collatéraux (assurance, carte de crédit, rapatriement de fonds, …) peut vous ouvrir la porte à de meilleures conditions, dans certains cas celles du crédit lui -même.

Il est devenu indispensable de trouver un partenaire adapté lors de votre recherche. Travailler avec un courtier spécialisé dans les dossiers non-résidents, c’est mettre toutes les chances de votre côté pour voir votre demande aboutir. Grâce à son réseau et ses relations de long terme avec de nombreux établissements, il sera à même d’identifier le meilleur partenaire auprès de qui déposer votre demande. Il vous évitera par exemple de perdre du temps à attendre une réponse d’une banque qui ne traite plus les demandes d’expatriés depuis un récent changement de politique interne.

Source : CNCEF - Chambre nationale des conseils experts financiers

Les formalités notariales

La sagesse populaire dit : “Pour les actes d'un bon notaire, jamais ne regrette un salaire”, et cela se vérifie souvent dans les faits. S’il sécurise juridiquement vos transactions (authentification et conservation des actes, une mission d’autorité publique), il est aussi une source de précieux conseils et de recommandations pour mieux investir.

En tant que spécialiste du droit privé, il est au fait des évolutions civiles, fiscales et juridiques qu’il doit anticiper pour vous. Il est également bien renseigné sur les régimes matrimoniaux, qui conditionnent vos droits et obligations vis-à-vis de votre conjoint en cas d’investissement en couple. Bien le choisir, c’est s’éviter de futures (coûteuses) mauvaises surprises.

Depuis les confinements, des plateformes sécurisées ont été mises en place. Il est à présent possible d’effectuer toutes les démarches depuis l’étranger, sans se déplacer. Encore une fois, il est fondamental de choisir un partenaire familier avec la situation des expatriés. Cette dernière recèle des spécificités qu’un notaire de famille, sûrement très compétent au niveau national, ne peut pas avoir en tête.

La gestion de votre bien

Pierre angulaire de la réussite de votre investissement, la gestion ne doit pas être négligée. Si vous êtes non-résident, c’est un tiers de confiance qui devra s’en charger pour vous. Entre la recherche des locataires, la supervision des entrées et des sorties, les petites réparations du quotidien ou les gros travaux imprévus (dégâts des eaux), une présence sur place est indispensable.

Certains investisseurs confient cette gestion à un proche. Encore faut-il que cette personne ait du temps et une certaine expérience de la gestion locative. Dans le cas contraire, trouver un gestionnaire est plus souhaitable.

Le gestionnaire s’occupe de toutes les étapes pour assurer une mise en location optimale. Il :

-       s’occupe de la publicité de votre bien,

-       sélectionne pour vous les locataires,

-       accomplit toutes les démarches administratives (rédaction du bail, formulaire APL…)

-       assure les états des lieux d’entrée et de sortie

-       perçoit les loyers en votre nom et rédige les quittances

-       gère les réparations éventuelles avec votre accord

Il est important de bien détailler le mandat de votre prestataire pour comprendre exactement ce qu’il est tenu de faire. Certaines agences n’intègrent par exemple pas la recherche de locataires, qui est facturée en supplément. La prise en compte de votre situation géographique est également importante. Le gestionnaire doit pouvoir vous suppléer rapidement et efficacement en cas de problème (sinistre, impayé, …)..

Confier son bien à une agence représente un coût qui peut grever votre rentabilité. C’est néanmoins un passage obligé pour louer votre bien en toute sérénité et bénéficier pleinement des fruits de votre investissement.

Le suivi légal et comptable de votre investissement

La législation fiscale et comptable est de plus en plus complexe. Il n’est pas rare qu’une nouvelle loi de finance vienne modifier ce que la précédente avait établi. Les décrets d’application des lois se font souvent attendre. Bref, il peut être rassurant de se reposer sur un spécialiste pour être sûr de ne manquer aucune obligation.

Un expert-comptable s’assure du suivi comptable et administratif de votre investissement. Il prépare les principaux documents comptables, notamment ceux demandés par l'administration fiscale. Il peut assister concrètement la création d’une activité meublée, ou la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) (rédaction des statuts, choix du régime fiscal) et la tenue de ses comptes.

Il a aussi un rôle de conseil sur les questions de structuration patrimoniale et d’optimisation fiscale. Il peut par exemple préparer des simulations d’imposition et de rentabilité, afin de guider des décisions d’investissement.

En tant que professionnel du droit fiscal, un avocat fiscaliste peut alternativement intervenir de façon plus ponctuelle. Pour les multi-investisseurs, il offre un conseil spécialisé en matière de fiscalité, afin d’optimiser l’imposition d’un patrimoine, tout en restant dans le cadre de la légalité.

De nouveau, nous ne pouvons que souligner l’importance de choisir un prestataire familier avec la situation des non-résidents fiscaux. La maîtrise du contexte international, et notamment des différentes conventions fiscales, est capitale pour apporter un conseil pertinent.

La rénovation et l’ameublement de votre bien

Pratique courante chez les investisseurs immobiliers aguerris, acheter un bien avec travaux permet d’obtenir des prix intéressants. La contrepartie de cette décote est bien sûr la réalisation de travaux de rénovation, parfois importants, pour remettre le logement en état et aux dernières normes.

A moins d’avoir un proche de la partie, gérer ces travaux à distance peut s’avérer un vrai casse-tête. Or, tous les investisseurs ayant déjà entrepris des rénovations le savent : un chantier mal orchestré, ce sont des retards de chantier, des malfaçons et des surcoûts à la clé.

Il existe des prestataires vous permettant d’acquérir ce type de bien immobilier et d’y réaliser des travaux en votre absence. Ces professionnels chassent la plupart du temps le logement pour vous, et y effectuent des rénovations de grande ampleur (réfection des parties communes, ravalement de façade, isolation par l’extérieur, modification du plan global, …). Ces biens se trouvent ainsi remis à neuf, conformes aux dernières normes de construction. Ce service engendre un surcoût pour l’acquéreur, mais il offre la garantie de pouvoir louer le bien sereinement, sur le long terme, sans craindre le calendrier d’interdiction de la dernière Loi Climat.

Louer en meublé peut être très avantageux fiscalement, mais meubler un bien depuis l’étranger peut s’avérer fastidieux. Entre les livraisons (plus ou moins en temps et en heure), le montage (complexe)  et l’installation des meubles, c’est souvent chronophage et contraignant.

De plus, il faut être bien informé de la liste des meubles obligatoires pour qualifier son bien en meuble. Un seul élément manquant conduit à la requalification. Il faut aussi être au courant des tendances qui plaisent à un large public, pour ne pas commettre d’impair et répondre au maximum de besoins. Enfin, il est important de trouver le bon équilibre entre un ameublement à prix raisonnable, et une qualité suffisante pour accueillir confortablement un locataire sur le long terme.

La solution la plus simple est de recourir à un organisme spécialisé et à une solution clé en main. Leurs packs rassemblent le mobilier obligatoire, l’électroménager de base, et le minimum de décoration qui rend un bien accueillant et attractif. Il existe aujourd’hui des solutions tout-en-un, proposant de choisir sur catalogue des packs ameublement en fonction de l’ambiance souhaitée ou du public visé.

Eléments de conclusion

Investir depuis l’étranger n’est pas impossible, bien au contraire. Il existe donc une multitude d’acteurs pour vous aider à concrétiser votre projet. Bien choisis, bien briefés, ils seront vos meilleurs alliés pour la constitution d’un patrimoine solide et lucratif.

Patrimolink vous accompagne tout au long de votre investissement, de la mise au point de votre stratégie, à la mise en gestion.

Contenu regroupé à titre informatif ne se substituant pas à la règlementation en vigueur. Sans consultation avec nos experts, Patrimolink ne pourra être tenu responsable des éventuelles conséquences de la mise en pratique des conseils et informations fournis dans cet article.

Avec l'équipe PATRIMOLINK : Céline Heuls Vidal , Pauline Grasset , Nina Ferrari , Michèle GUILLEMIN , Mathilde FOUIN