SCPI à crédit : acheter maintenant ou attendre la baisse des taux ? 🤔

💼 Cette semaine, plusieurs de nos clients nous ont consulté à propos du marché immobilier, notamment sur le timing d'achat de parts de SCPI à crédit.

Les SCPI sont une excellente option d'investissement car elles offrent :

• Aucune gestion locative 🏢,
• Moins de fiscalité 💶, notamment pour les SCPI européennes,
• Un financement facilité 🤝, sans apport ou garantie,
• Une transmission patrimoniale optimisée, par exemple via une SCI à l'IS.

Mais une question revient souvent : Faut-il acheter des parts de SCPI à crédit maintenant ou attendre une prochaine baisse des taux ? 📉📈

1- Le dilemme des investisseurs

En période de hausse des taux, de nombreux investisseurs sont tentés d'accélérer leurs achats immobiliers, craignant que le crédit ne devienne plus coûteux. Mais, ils s'exposent ainsi à une baisse potentielle des valeurs d'actifs.

Paradoxalement, lorsque les taux baissent, ils adoptent une approche attentiste, ce qui est souvent une erreur. Attendre pourrait finalement coûter plus cher en termes de rendement global de l'opération.

1️⃣ Pourquoi les SCPI sont-elles attractive maintenant ?

Certaines SCPI européennes, qui ont maintenu une collecte positive et une gestion solide durant les 3 dernières années, présentent maintenant des opportunités de rebond intéressantes. 💡 Leurs performances passées accentuent leur attractivité dans la période de baisse des taux à venir, car elles sont susceptibles de revaloriser leur parc immobilier et d'attirer de nouveaux investisseurs, créant ainsi un cercle vertueux.

En parallèle, attendre que les taux baissent encore, peut laisser le temps aux SCPI d'augmenter le prix de leurs parts, annulant complètement les avantages escomptés d’un taux de crédit moins cher.

Si les prix des parts augmentent de 5 à 10 %, vous devrez payer entre 5 000 et 10 000 € de plus pour le même investissement, ce qui pourrait annuler toute économie réalisée sur le crédit. À loyer constant, la rentabilité des parts baissera également dans les mêmes proportions.

2️⃣ L’effet de levier : un double avantage

Acheter des parts de SCPI à crédit vous permet de bénéficier de l’effet de levier. En empruntant, vous utilisez le capital de la banque pour générer des revenus locatifs. 💰

Ces revenus peuvent partiellement rembourser votre prêt tout en vous permettant d'espérer une revalorisation des vos parts de SCPI.

Aujourd'hui, nous proposons de financer des SCPI sans apport, avec des crédits allant jusqu'à 25 ans, et pour seule garantie le nantissement des parts. Cela permet d'optimiser votre effort d’épargne en mobilisant peu de capital.

2- En chiffre ça donne quoi ?

3️⃣ Comparaison entre des taux de 4,80 % et 4,50 % : quel impact ?

Prenons un exemple simple pour illustrer l'impact sur un achat de 100 000 euros de SCPI, financé sur 20 ans :

• Avec un taux de 4,80 %, vos mensualités de crédit seront d'environ 646 € par mois, pour un coût total de 55 040 € en intérêts.
• Avec un taux de 4,50 %, vos mensualités chutent à 627 € par mois, avec un coût total de crédit réduit à 50 540 € en intérêt, soit une économie de 19 € par mois, ( 4 500 € sur la durée du crédit).

Simulation d’un rendement de 5,5 % sur un investissement de 100 000 €:

• Revenus annuels : 5 500 €
• Effort d’épargne mensuel avec un taux de 4,80 % : Vos mensualités sont de 646 €, contre 458,33 € de revenus mensuels, soit un effort d’épargne net de 188 €/mois.

4️⃣ Perte d’opportunité : un effet de levier retardé

Si vous attendez 6 mois pour obtenir un taux plus bas, vous pourriez perdre environ 2 750 € de revenus locatifs, en supposant un rendement moyen de 5,5 % pour une SCPI.

Par ailleurs, une hausse de 5 à 10 % des prix des parts vous obligerait à payer entre 5 000 et 10 000 € de plus, annulant toute économie réalisée sur le crédit.

Conclusion 💡 : Acheter maintenant ou attendre ?

Si vous attendez que les taux baissent pour investir dans des parts de SCPI, vous pourriez certes économiser sur le coût du crédit, mais cette stratégie présente des risques :

1️⃣ Perte de l’effet de levier : Vous manquerez plusieurs mois de revenus locatifs.

2️⃣ Hausse des prix : Si l'immobilier augmente de 5 à 10 %, cela réduira la rentabilité, même avec un crédit moins cher.

Ainsi, acheter des SCPI à crédit aujourd'hui vous permet de sécuriser des parts à un prix attractif tout en bénéficiant de l’effet de levier immédiat. Par ailleurs, les conditions de financement actuelles – des prêts jusqu’à 25 ans sans apport – sont favorables aux investisseurs, mais rien ne garantit qu'elles resteront en l'état si les taux baissent les banques reverront sans doute leurs conditions de financement.

Vous avez des questions ? 🤔

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