SCPI/OPCI enjeux de l'exigence de performance énergétique dans le tertiaire !

Vue générale et questions-réponses sur le Décret relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire.

Opportunité ou contrainte pour les gestionnaires de nos SCPI et OPCI ?

VUE GENERALE du TEXTE : pris en application de la Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte, le Décret relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire pose un cadre très ambitieux d’amélioration des immeubles de plus de 2 000 m².

Dès 2020, les immeubles ou parcs d’immeubles devront ainsi justifier d’une baisse de 25% des consommations ou de l’atteinte d’un seuil de performance au m² en énergie primaire (à définir par un Arrêté).

Le gain étant calculé par rapport à une performance de référence située entre la dernière performance connue et la performance de 2006 (si des travaux d’amélioration ont été menés entre temps).

D’ici 2030, ces mêmes immeubles ou parcs d’immeubles devront avoir atteint 40% de baisse des consommations. 

Pour piloter, suivre et reporter à l’Administration de l’avancée des actions menées et de l’évolution des performances, une étude énergétique devra être menée par une personne experte (interne ou externe à l’entreprise).

Les propriétaires ne sont pas les seuls impactés, en effet le texte précise que les occupants doivent s’intégrer dans la démarche globale, notamment par des actions de sensibilisation au bon usage des équipements mis à leur disposition.

Les SCPI, détentrices de nombre de ces immeubles tertiaires, ont-elles anticipé cette évolution réglementaire et sont-elles en capacité de transformer cette nouvelle contrainte en opportunité ? Ce sera un point d’attention à porter dans leur analyse …

 QUESTIONS-REPONSES sur les principales dispositions du décret :

 Quels usages tertiaires sont concernés ?

Les bâtiments à usage de bureaux, hôtels, commerces, enseignement et administratifs.

 Qui est soumis à cette obligation de résultat ? Le propriétaire ou le locataire ?

Les conditions du bail priment quant à la responsabilité et le portage de l’investissement. Ainsi, dans de nombreux cas, le propriétaire portera donc les travaux lourds et le preneur les investissements plus légers dans le cadre de l’exploitation. Un travail commun sera donc une des clefs de l’atteinte des résultats.

 Y-a-t-il des critères d’exclusion du fait de l’impact financier ?

Oui. S’il est justifié que le temps de retour sur investissement des travaux est supérieur à 5 ans ou que le coût estimatif total est supérieur à 200€/m².

 Que se passe-t-il en cas de non atteinte des résultats ?

Il convient de justifier à l’administration que tous les efforts ont été menés pour atteindre la cible. Aucune sanction n’est à ce jour prévue par la Loi.

Pour autant il peut être anticipé qu’une sanction du marché émerge.

 L’engagement doit-il être tenu immeuble par immeuble ?

Le Décret donne la possibilité aux acteurs de réaliser l’objectif globalement sur l’ensemble d’un patrimoine. Pour autant les plans d’amélioration concernent bien les immeubles en tant que tels.

Soyons vigilants sur cet aspect du texte car il pourrait directement impacter le marché immobilier : mise sur le marché d’immeubles très énergivores, revente avec forte décote d’actifs en retard sur leur plan de travaux, rupture de baux de certains preneurs « multi-sites »,… 

Il faudra aussi se poser la question de l’impact sur la valeur vénale des biens… 

Les copropriétés sont-elles exclues ?

Les lots de copropriété détenus par un unique propriétaire de plus de 200m² sont concernés. Les autres sont exclus à ce jour. 

Peut-on profiter des liens établis dans le cadre des Annexes Environnementales aux Baux ?

Ce cadre d’échange privilégié est une opportunité de faire progresser les actions plus aisément.

L’utilité des Comités Verts ne doit donc pas être négligée.

Par ailleurs, le décret impose l’intégration de ses dispositions, notamment l’étude énergétique et le plan d’action, dans le cadre de la « vie » de l’Annexe Environnementale.

A quelle fréquence dois-je communiquer mon avancement à l’Administration ?

Tous les ans, avant le 1er juillet. Le premier reporting ayant été attendu dès cette année, selon le décret, pour le 1er juillet 2017.

 Qui peut réaliser l’étude énergétique ?

Un prestataire externe disposant d’une expérience et de références, ou une personne interne. Dans le second cas, une tierce partie externe devra attester de la pertinence des études et plans d’action mis en œuvre.

Quelles précisions règlementaires sont encore attendues après ce décret ?

les seuils de performance au m² à atteindre ;

le contenu et les modalités de réalisation des études énergétiques ;

les modalités et les formats électroniques de transmission des documents à l’Administration ; 

la méthode utilisée pour corriger les consommations de l’impact de la rigueur climatique ;

les éléments justificatifs en cas de non atteinte de l’engagement.

NOTE: texte partagé par LABEL PIERRE Europe, prescripteur immobilier dédié aux professionnels du Conseil. Sources : rédaction et travaux du magazine PARLONS Finance mai 2017 - rapport thématique IEIF