Sous-location sur airbnb : les enseignements récents de la Cour d'appel de Paris sur le calcul des fruits civils et la survie du bail.

1- Sur les enseignements de la Cour d'appel de Paris en matière de calcul des fruits civils.

Rappelons qu'en matière de sous location d'un logement sur une plate forme de type airbnb, le bailleur, sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil est fondé à se prévaloir de la restitution des fruits civils, à savoir les sommes perçues par son locataire sans son accord sur airbnb. Par ailleurs, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Le principe de cette restitution des fruits civils a été consacré par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 12 septembre 2019 (RG n°18-20727).

Si le principe de la restitution des fruits civils est désormais connu des tribunaux, reste que le calcul du montant à reverser au bailleur fait toujours débat entre bailleurs et locataires.

Le Pôle 4 Chambre 4 de la Cour d'appel de Paris en charge de l'instruction de ces dossiers de sous-locations nous offre un éclairage intéressant.

En effet, par un arrêt du 8 juin 2021 (C.A Paris - Pole 4 - Chambre 4 - RG n°18/15021), la Cour confirme désormais sa position sur le calcul du montant des fruits civils dont peut se prévaloir un bailleur reprochant à son locataire d'avoir sous loué sans son accord son logement sur une plate forme de type airbnb.

Selon la Cour, ce calcul doit intervenir de la façon suivante :

"Le bailleur, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil est en droit de percevoir les fruits civils produits par le bien dont il est propriétaire , toutefois il ne peut réclamer à sa locataire la totalité des sous-loyers qu'elle a perçus, dans la mesure où, pour sa part, il a perçu des loyers durant les périodes concernées par les sous-locations ;"

En pratique, imaginons qu'un locataire paye un loyer de 900 euros à son bailleur (soit 30 euros par jour) et a sous-loué en 2020 ce logement à 50 reprises à hauteur de 90 euros la nuitée sur airbnb, il aura perçu une somme totale de 4.500 euros.

Le bailleur sera fondé à récupérer en justice cette somme de 4.500 euros déduction faite des loyers journaliers perçus (30 x 50 = 1500 euros), soit 3.000 euros (4500 - 1500) au maximum.

Dans son arrêt, la Cour d'appel de Paris n'opère pas une déduction par nuitée mais retient une solution proche en jugeant que sur la somme totale perçue par les locataires sur airbnb (5.300 euros), la moitié de cette somme (2.650 euros) devait être restituée au bailleur au regard de la déduction faite des loyers déjà versés au cours du bail.

En matière de sous-location de logement sur airbnb, on retrouve cette solution de déduction du loyer du pôle 4 Chambre 4 de la Cour d'appel dans deux arrêts similaires du 1er octobre 2019 (Pôle 4 - Chambre 4 - RG n°17/05295) et du 3 novembre 2020 (Pôle 4 - Chambre 4 - RG n°19/04215).

On peut considérer que le Pôle 4 Chambre 4 de la Cour d'appel de Paris poursuit sa jurisprudence sur ce point important du contentieux des sous locations.

Attention, il revient au demandeur à l'action, à savoir le bailleur, de démontrer au Tribunal le nombre de nuitées effectuées sur AIRBNB par son locataire. Cette preuve n'est pas toujours aisée à rapporter.

2- Sur les enseignements de la Cour d'appel de Paris en matière d'expulsion.

L'arrêt rendu le 8 juin 2021 par la Cour d'appel de Paris confirme également que la résiliation du bail, même en matière de sous location d'un HLM n'est pas automatique et reste à l'appréciation souveraine du juge.

En l'espèce, et en dépit de 56 locations de son logement social sur airbnb, la Cour a confirmé la décision de première instance du 18 mai 2018 (RG : n°11-17-001020) de ne pas résilier le bail.

Cette solution de maintien du bail est justifiée en ces termes par la Cour d'appel de Paris :

"Toutefois son comportement s'explique par les graves difficultés financières connues en 2016 suite à l'incarcération de son époux, à son accident du travail et à la perte de son emploi.

Compte tenu du contexte particulier de ces sous-locations prohibées, c'est à bon droit que le tribunal a jugé que la faute commise par le locataire n'était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail."

Cette solution de la Cour est notable lorsque l'on sait qu'en matière de logement social, la sous-location est strictement interdite.