Tous Les Documents à Demander au Vendeur

On continue cette série d’article sur la visite d’un bien immobilier. Ce second article va te permettre de connaitre tous les documents que tu dois demander au vendeur lors de la visite. Cette étape est nécessaire si ton but est de réaliser un investissement locatif. Ainsi, tu sauras quelles sont toutes les pièces qu’il faut demander pour t’assurer que tu achètes un bien immobilier en bonne santé. Elles vont également te permettre de vérifier la véracité des dires du vendeur et donc d’analyser les différents points techniques du bien.

Les documents que tu dois demander pendant la visite vont dépendre du type de bien que tu souhaites acheter. En effet, il y aura quelques différences en fonction de si tu achètes un appartement, une maison ou un immeuble de rapport. Dans cet article, on va couvrir l’ensemble de ces possibilités.

Les Documents à Demander au Vendeur

Analyser l’Historique du bien

Dans le cas de l’achat d’un appartement faisant parti d’une copropriété ou d’un immeuble de rapport appartenant à plusieurs propriétaires, il faut demander les 5 derniers comptes rendus des Assemblées Générales. Ces comptes rendus sont très importants. Ils vont te permettre de connaître la vie de l’immeuble. Tu y verras les différents travaux qui ont été faits durant les dernières années mais aussi les travaux qui sont prévus. Tu sauras également si certains copropriétaires payaient mal leurs charges. En plus, tu pourras y voir s’il y avait des locataires indésirables. Ces comptes rendus vont vraiment te permettre de tout savoir de l’historique du bien.

Ensuite, il faut demander les 3 derniers avis de la taxe foncière. Si tu as suivi le précédant article, tu connais déjà son montant mais avoir l'avis devant les yeux te permettras de valider ce que t’as dit le vendeur. De plus, tu pourras voir comment a évolué la taxe foncière sur les dernières années. Il est possible d’avoir de belles suprises…

Vérifier les Loyers Actuels

On continue cette liste de documents à demander au vendeur par une vérification des loyers actuels. Concernant ce point, il faut demander le bail de l’appartement. Dans le cas d’un immeuble de rapport, demande l’intégralité de tous les baux de chaque appartement. Encore une fois si tu as bien pris en compte l’article précédent, tu connais déjà les informations du bail. Mais ca te permettras de valider ce que t’as dit le vendeur sur les montants. De plus, tu auras également différentes informations comme la date d’entrée des différents locataires, le montant du loyer, le montant des charges. Si le bail est meublé ou nu, si le bail a été rempli correctement…

Pour être sûr que les loyers tombent bien, tu peux demander une copie des comptes du propriétaire. Il est possible que le proprétaire se braque, mais c’est totalement normal d’avoir ces documents. C’est le seul moyen de vérifier qu’il n’y a aucun soucis de loyers impayés. De plus, le vendeur peut tout a fait cacher toutes les inforations qui n’ont pas de lien avec les locataires, l’objectif est uniquement de voir les loyers. Il est important de demander au moins les 4 derniers mois afin d’être sûr qu’il n’y a pas eu d’incident de paiement.

La Liste des Diagnostics

Dans une vente immobilière, il y a de nombreux diagnostics obligatoires. Ils te permettront d’analyser en profondeur le bien notamment concernant son état de santé.

Le diagnostic Loi Carrez

Ce premier diagnostic permet d’attester de la surface privative d’un lot après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il te permettras de savoir toute la superficie du bien supérieur à 1.80m.

Le DPE

Le DPE est le diagnostic de performance énergétique. Il permet de vérifier les besoins énergétiques du bien. Si tu fais parti des investisseurs qui cherchent les grosses rentabilités, tu vas faire des travaux et donc peut être isoler le bien entièrement. Auquel cas, le DPE ne sera qu’une simple indication.

Le diagnostic gaz et électricité

Le veudeur doit remettre au locataire un diagnostic sur l’état de l’installation intérieure de gaz et un diagnostic sur l’état de l’installation intérieure d’électricité. Seules les installations réalisées il y plus de quinze ans sont concernées. Ce diagnostic permet de prouver que les équipements sont bien conformes.

Les diagnostic de l’état d’amiante

Le diagnostic de l’état d’amiante est un document qui mentionne la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans un logement. Il est obligatoire pour les logements datant d’avant 1997. L’amiante est un produit assez dangereux en fonction de la quantité présente dans l’immeuble. Il est possible d’en retrouver dans des anciens immeubles. Si c’est le cas, je te conseille de faire venir des artisans, ils pourront te dire ce qu’il est possible de faire pour y remédier.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites est obligatoire pour les biens vendus dans une zone où il y a eu un arrêté préfectoral à ce sujet. Si le diagnostic révèle la présence de termites dans l’immeuble, c’est un gros problème car ces insectes dégradent le bois. Le coût pour les tuer définitivement est de l’ordre de plusieurs milliers d’euros.

Le diagnostic ERP

Le diagnostic ERP est le diagnostic de l’état des risques et pollutions. Si le logements est situés dans une des zones concernées par des risques tels que le risque naturel, technologique, minier… En France il y a très peu de risques naturels, sismiques ou cycloniques, mais il y a des régions où les inondations sont présentes régulièrement. C’est pour ça qu’il est important d’avoir cette information.

Le diagnostic d’assainissement non collectif

Ce diagnostic concerne uniquement les maisons et immeubles qui ne sont pas raccordés au tout à l’égout. Comme on l’a vu dans l’article sur les questions à poser au vendeur, il est capital d’avoir cette information si tu achètes une maison ou un immeuble de rapport. Si le bien a une fosse septique, ce diagnostic permet de voir que l’installation de collecte des eaux usées est bien aux normes.

C’est fini pour cette liste, j’ai volontairement omis certains points comme le diagnostic plomb car il concerne le logements datant d’avant les années 50. Il y a également d’autres diagnostics qui sont non obligatoires. Par exemple, le vendeur peut te fournir un diagnostic Internet qui permet de connaitre les performances de la connexion internet. Sinon, il y a celui sur la présence de la mérule. La mérule est un champignon qui s’attaque aux boiseries dans les bâtiments présentant un excès d’humidité, elle est présente dans la moitié des départements de France.

Son diagnostic n’est pas obligatoire bien qu’elle peut être bien plus dangereuse que les termites. Concernant ces diagnostics non obligatoires, il va falloir que tu fasses les vérifications toi même. Je reviendrai sur le comment dans un prochain article. Pour être mis au courant dès qu’il sort je t’invite à suivre mon blog youdecinvest !