Travaux de rénovation : 4 étapes clés pour bien choisir ses artisans

LDL #29 - La check-list ultime des bons réflexes à adopter pour sous-traiter sans se planter

Salut, c'est Thibaut ! Je te souhaite la bienvenue pour l’édition LDL #29 - La check-list ultime des bons réflexes à adopter pour sous-traiter sans se planter

Il y a une compétence primordiale à maîtriser pour investir dans l’immobilier : la gestion des travaux.

C’est aussi la plus compliqué ! Trouver le bon artisan pour rénover ton bien peut virer au cauchemar. Entre les devis qui flambent et les retards qui s’accumulent, comment être sûr de ne pas te tromper ?

Et si je te disais que j’ai créé LA check-list ultime pour t’éviter ce genre de galères.

Grâce à elle, choisir les meilleurs artisans sera un jeu d’enfant.

Et t’appuyant sur des critères solides et objectifs, tu pourras réaliser des travaux en toute sérénité, en respectant ton budget et les délais.

Voyons comment ⬇️

📌 Au programme de cette newsletter :

• 1️⃣ - ÉTAPE 1 : Cahier des charges
• 2️⃣ - ÉTAPE 2 : Chiffrer le coup des matériaux
• 3️⃣ - ÉTAPE 3 : Etablir un devis en béton
• 4️⃣ - ÉTAPE 4 : Vérifier la cohérence des tarifs

🔎 Avant de passer à la lecture, tu peux :

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C’est parti !

Comment choisir le bon professionnel ?

Choisir le bon professionnel, c'est comme trouver la pièce manquante d'un puzzle complexe. Et c’est essentiel pour pouvoir transformer et valoriser un actif immobilier.

C’est même la façon la plus intéressante d’investir dans l’immobilier. Cette compétence est encore plus cruciale à l’heure de l’interdiction de louer les passoires thermiques et les nouvelles exigences du DPE.

Les investisseurs capable de chiffrer rapidement, seront ceux qui pourront saisir les meilleures opportunités.

Alors, commençons par les bases :

1. Premièrement, ouvre le site societe.com. Là, en entrant simplement le nom et l'adresse de l'entreprise qui t'intéresse, tu pourra vérifier que l’entreprise existe et qu’elle n’est pas en procédure de sauvegarde (faillite).
2. Deuxièmement, n'hésite pas à demander un extrait Kbis à ton interlocuteur. C'est un peu comme demander à voir le CV d'un candidat. Tu peux également chercher un avis de situation via le répertoire SIRENE, directement en ligne sur le site avis-situation-sirene.insee.fr.

Ces deux premiers réflexes, c'est comme vérifier les références avant de sceller un deal. Maintenant que les fondations sont coulées, passons à la suite.

1️⃣ - ÉTAPE 1 : Cahier des charges

Même si tu n’y connais rien, tu dois OBLIGATOIREMENT solliciter un professionnel avec un cahier des charges. Sans lui, tu navigues à vue, risquant de te perdre dans un océan de propositions floues, coûteuses, voire inadaptées.

Fais-moi confiance, même si le domaine te semble étranger, consulter un professionnel avec un cahier des charges bien ficelé est ESSENTIEL.

Pourquoi ? Parce que c'est le garant que ton projet ne dérive pas, que chaque spécification sera respectée et que tu éviteras les pièges des solutions "faciles" ou "rentables" pour l'artisan, mais qui, en réalité, te desserviraient.

Voici les éléments essentiels qui doivent apparaître :

8 éléments à spécifier sur ton cahier des charges :

1. Fournir l’assurance décennale 
2. Fournir l’assurance dommage-ouvrage (DO)
3. Fournir l’assurance RC 
4. Fournir un extrait K-bis de moins de 3 mois 
5. Fournir une attestation URSSAF à jours 
6. Spécifier que tous les travaux doivent être réalisés conformément aux normes en vigueur des Documents Techniques Unifiés (DTU)
7. Informer que des contrôles réguliers seront effectués pour assurer la qualité des travaux par le maître d’œuvre ou l’AMO (potentiellement vous-même)
8. Les paiements s’effectueront à l’avancement et sur appel de fond : Par exemple : 20% au démarrage, 30% une fois telle étape atteinte, 25% pour telle autre étape, et le solde à la livraison après la levée des réserves.

Passons maintenant à l’étape essentielle du chiffrage des matériaux.

2️⃣ - ÉTAPE 2 : Calculer le coût réel des matériaux

Chaque étape compte, mais certaines sont cruciales. Et le calcul du coût des matériaux en fait parti : c'est là que le bât blesse.

D'après mon expérience, et je parle après des années sur le terrain, il arrive que certains artisans jouent sur les prix, profitant de marges parfois exorbitantes.

Or, ils bénéficient de tarifs professionnels, qui, tenez-vous bien, peuvent être de 25 à 50% inférieurs à ceux du marché grand public.

C'est un fait : payer plus que le prix public, ce n'est pas seulement inacceptable, c'est une aberration.

Pour ne pas me faire avoir et chiffrer rapidement, je fais appel à mes amis de chez TOUT FAIRE MATÉRIAUX. En 72h j’ai le chiffre exact et je peux comparer le % du prix des matériaux à l’enveloppe globale du prix avec la pose.

Spéciale dédicace à Camille le boss du magasin de Mézières sur Seine et à ces équipes. Vous êtes d’un soutien précieux et je vous en remercie.

Tips 1 : Les artisans étant actuellement parfois en difficultés à cause du ralentissement aiment te dire que les prix continus d’augmenter alors qu’ils sont en baisses. L’inflation à bon dos.

Tips 2 : Les magasins TOUT FAIRE sont des magasins de pro qui trades des matières premières. Ils peuvent donc vous renseigner sur la fluctuations des prix et vous conseiller sur les bons moments pour acheter. En SCI, vous pouvez également bénéficier de -20/-25% sur les tarifs publique, ce qui n’est pas négligeable.

La méfiance est de mise et les relations reines. Poursuivons sur cette lancée avec l’étape au combien importante du devis.

3️⃣ - ÉTAPE 3 : Établir un devis en béton

Commençons par une petite piqûre de rappel, le devis est un document qui détaille les travaux à effectuer et leur coût. Ce n'est pas qu'une simple liste; c'est une promesse écrite, un engagement qui détaille chaque aspect des travaux envisagés avec précision.

Mais avant de plonger tête première, prenons un instant pour vérifier l'essentiel.

Voici les mentions obligatoires d’un devis :

1. Date de rédaction : La date à laquelle le devis est émis.
2. Identité de l'émetteur : Le nom (ou la dénomination sociale) de l'entreprise ou du professionnel, ainsi que son adresse complète.
3. Statut et forme juridique de l'entreprise : Par exemple, auto-entrepreneur, SARL, SA, etc.
4. Identification au répertoire des métiers ou au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Numéro SIREN, SIRET, ou le cas échéant, le numéro d’immatriculation au répertoire des métiers.
5. Numéro d'identification à la TVA : Si l'entreprise est assujettie à la TVA.
6. Nom et adresse du client : Les coordonnées de la personne ou de l'entité à qui le devis est adressé.
7. Description détaillée des travaux ou des services proposés : Cela inclut la quantité et la spécification précise des produits ou services, ainsi que le prix unitaire et le coût total.
8. Prix total : Le prix total HT (Hors Taxes) et TTC (Toutes Taxes Comprises), avec le détail des taux de TVA applicables.
9. Durée de validité de l'offre : La période pendant laquelle le client peut accepter le devis.
10. Conditions de paiement : Modalités et échéances de paiement, y compris les acomptes ou les paiements échelonnés si applicables.
11. Conditions de réalisation des travaux ou de livraison des services : Incluant les délais prévus.
12. Clause de rétractation : Si applicable, surtout dans le cadre de vente hors établissement.

Poussez l'exigence un peu plus loin en demandant la séparation des coûts du matériel et ceux de la main-d'œuvre. Nombreux sont les artisans qui tentent de naviguer dans ces eaux troubles en majorant le prix du matériel. Ne laissez pas cette manœuvre obscurcir votre vision.

Votre esprit critique sera votre meilleur allié pour comparer et déceler les incohérences et c’est que nous allons voir dans l’étape 4.

4️⃣ - ÉTAPE 4 : Vérifier la cohérence des tarifs

Souviens-toi de l'Étape 2, quand tu as fait tes premiers pas dans le monde chiffré du matériel. Maintenant, c'est le moment de briller en mode Sherlock Holmes et de déceler les incohérences cachées.

Pour cela, je t'invite à te rapprocher de ton sous-traitant et de lui demander combien d’ouvriers il prévoit pour chaque corps d’état. C'est avec cette info que tu pourras, tel un magicien des chiffres, sortir de ton chapeau le Taux Moyen Journalier (TJM) de chaque ouvrier.

Et cette donnée est précieuse, car elle va te permettre de vérifier que le prix est correct en fonction des prix moyens à l’heure indiqués ci-dessous :

• Peintre: 20 à 40 €/h
• Plombier: 35 à 65 €/h
• Couvreur: 40 à 75 € €/h
• Plaquiste: 30 à 45 € €/h
• Électricien: 30 à 45 €/h
• Maçon: 30 à 60 €/h
• Carreleur : 25 à 50 €/h
• Menuisier : 35 à 70 €/h
• Chauffagiste : 40 à 80 €/h
• Spécialiste en énergies renouvelables (solaire, pompe à chaleur) : 50 à 100 €
• Paysagiste : 20 à 60 €/h

Après avoir passé au crible les coûts horaires par corps d’état, tu peux aussi réfléchir prix par m2 (la méthode que je préfère personnellement).

Si l’artisan facture au m2 pose + matériaux voici les fourchettes :

• Dépose + pose d’un sol stratifié standard : de 30 à 50€/m2
• Changement complet du réseau + tableau électrique : de 100 à 150€/m2
• Mise en peinture avec enduit / ponçage : de 25 à 50€/m2
• Dépose cloison + repose laine 200mm : de 70 à 130€/m2
• Pose d’une couverture en tuiles romanes : de 120€ à 210€/m²
• Installation d’une fenêtre de toit type Velux : 100 à 300€/m2
• Rénovation complète de salle de bain : 750 à 2000€/m2
• Isolation thermique par l'extérieur : 100 à 200€/m2
• Ravalement de façade : 50 à 150€/m2
• Installation de panneaux solaires : 350 à 700€/m2
• Création d'une ouverture dans un mur porteur : 1000 à 1500€/m2 (inclut les études structurelles et la pose d'un IPN)
• Installation d'une pompe à chaleur : 600 à 200€/m2 habitable (selon le COP)
• Création d'une ouverture sur façade : 200 à 500€/m2
• Isolation des combles : 150 à 300€/m2 (selon épaisseur et matière)

Comme tu peux le voir, les prix varient énormément en fonction de la région, l’expérience du professionnel et sa nationalité (on ne va pas se mentir).

Voilà, tu n’as plus qu’à comparer tes devis avec mes fourchettes de prix et voir si tout est bien cohérent.

Conclusion

Te voilà armé pour passer à l’action et envisager les travaux avec sérénité.

Cette check-list, c’est exactement celle que l’on applique pour sélectionner tous les partenaires du Club Immopreneurs. Nous avons même mis en place une charte d’engagement et des devis prénégocier afin de contrôler les prix.

En travaillant avec moi, tout ce travail est déjà fait !

Il reste maintenant un dernier élément très important que je n’ai pas eu le temps d’aborder aujourd’hui : la couverture des risques.

Dans le domaine de l'immobilier, mieux vaut être blindé, car les surprises peuvent s'avérer salées. La vérification des certifications et des assurances est donc primordiale, et j'y consacrerai une attention toute particulière dans la nôtre prochaine newsletter.

Alors, reste à l'affût ! Tu ne voudrais pas manquer ça, n'est-ce pas ?

Thibaut, Les Leviers de la Liberté