V.E.F.A. et défiscalisation VS moins-value immobilière et faible rendement locatif : QUID de la responsabilité ?

💡Obligation et devoir d'information et de conseil / responsabilité quasi-délictuelle / programme immobilier neuf / défiscalisation / indemnisation pour perte de chance d'avoir réalisé un investissement immobilier locatif plus rentable / moins-value immobilière 💡

✅ Les juges de la juridiction suprême confirment par décision du 14 janvier 2021 l'arrêt rendu par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion le 27 septembre 2019 en ouvrant droit le cumul possible entre une action en nullité pour dol et l’action en manquement à l’obligation précontractuelle d’information :

"le rejet de la demande principale en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle"

📌 Outre l'ouverture au droit de cumuler ces actions et plus factuellement, l'arrêt de la cour d'appel permet de rappeler très utilement la vigilance à avoir sur la commercialisation des programmes immobiliers neufs, destinées entre autres au bénéfice d'avantages fiscaux (GIRARDIN dans le cas présent).

📁 En l'espèce, un couple avait acquis en V.E.F.A. un T2 avec parking pour la somme de 101 500 euros en 2005. Après des périodes de vacances locatives et las de leur investissement locatif, ils envisagent de le revendre en 2013 et sollicitent l'estimation de la valeur du bien par un agent immobilier. Le bien est alors estimé - 8 ans plus tard seulement - entre 55 000 et 65 000 €uros. Ils décident alors d'engager la responsabilité des intermédiaires pour réparer le préjudice né de la faute (manquement à l'obligation d'information et de conseil) car la projection financière qui leur avait été présentée n'envisageait rien d'autre "qu'une progressivité annuelle de 2% du loyer comme de la valeur vénale du bien." Une réparation du préjudice moral est équalement demandée. Ils obtiennent gain de cause sur ces deux demandes.

⚠️ Une vigilance particulière doit donc être attendue des intermédiaires proposant à la volée de vendre ces programmes immobiliers neufs, de défiscalisation notamment. Des méthodes de vente avec des perspectives trop alléchantes, trop prometteuses et tape-à-l'œil semblent donc hasardeuses et à proscrire.

👨🏻‍⚖️⚖️🔎 Les juges du fond précisent que :

"Le professionnel qui commercialise des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, est tenu d'informer et de conseiller l'acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer. La charge de la preuve de l'accomplissement de ce devoir repose sur le professionnel qui en est débiteur. A ce titre, elle est débitrice à l'égard des époux X. d'une obligation d'information et de conseil. Cette information doit d'être loyale, complète et personnalisée afin de permettre l'engagement éclairé du co-contractant sur les avantages et les risques de l'opération immobilière et financière projetée."

et poursuivent en précisant que :

"L'anxiété générée par la perte de capital à la suite de l'opération d'investissement infructueuse et celle liée à la procédure judiciaire consécutive, en cours depuis 2013, n'étant pas sérieusement contestable, les époux X. établissent l'existence d'un préjudice moral dont l'indemnisation sera justement évaluée à la somme de 3.000 euros à verser à chacun des époux par la société X.

Il conviendra en conséquence d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la société X à payer aux époux X. les sommes de 17.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance et 3.000 euros à chacun pour préjudice moral."