WINTER IS COMING ! Coup de froid sur le marché immobilier.

« Nous sommes au bord du gouffre, avançons donc avec résolution ! »

Sully Prudhomme.

Amis lecteurs du jour, bien le bonjour. Vous le savez, à présent, la langue de bois n’est pas mon fort. Aussi, ces chroniques s’adressent à celles et ceux qui aiment s’interroger, se remettre en question, bousculer leurs certitudes, et décoder de façon détaillée : l’actualité immobilière. Puisque tel-est le sujet que je vous propose d’analyser ensemble, au travers de ces quelques lignes - cela dû au fait que je me suis auto-désigné, suite à la parution discrète des résultats d’un sondage créé par moi-même, et dont la tendance allait très largement en ma faveur - pour me faire le porte-voix d’une profession, qui du-reste ne m’a rien demandé, et faire valoir ses arguments pour la reconnaissance des valeurs, qui sont les siennes. Amen.

Fort de cette légitimité incontestable et désormais publique, et dans l’objectif assumé de désépaissir le brouillard qui nous entoure, je vous propose d’étudier quelques chiffres pour commencer[1] :

Nombre de cartes T[2] estimé en France en 2022 : 42 000 (dont bon nombre sont dormantes).

Nombre estimé d’agences immobilières en France : autour de 30 000

Nombre de personnes en moyenne par point de vente : 3

Part des réseaux de franchises : 25 %. Part du CA total : 40 %

Nombre estimé de mandataires immobiliers : 40 000

Part des biens vendus par les professionnels : 70 % environ

Durée moyenne d’un conseiller immobilier tous réseaux confondus ? Il se disait 18 mois jusqu’à récemment ? En toute sincérité, je n’ai pas l’information, mais je suis preneur, si vous avez une source fiable.

Population active : 30 millions.

Nombre de transactions immobilières en France ces trois dernières années :  

2019 : 1 067 000. 2020 : 1 024 000. 2021 : 1 182 000.

2022 : On n’a pas encore les chiffres, et toutes les Mesdames Irma de la place ne sont pas encore d’accord, mais on devrait atterrir autour du million de transactions, cette année.

QUID de 2023 ? WINTER IS COMING[3] !?

Quelques faits et tendances à présent :

Inflation galopante, hausse des taux, moral des Français en berne, explosion des prix du gaz, hausse des coûts des énergies en générale, des matières premières et des matériaux de construction en particulier, crise de défiance, de confiance envers les institutions, esprits fatigués par la crise de la COVID-19, guerre en Ukraine, réchauffement climatique annoncé… Mort de la Reine d’Angleterre... Mais quelle actualité mes aïeux ! Et surtout depuis quelques mois, le fameux taux d’usure qui bloque bon nombre de dossiers de financements. Et c’est précisément ce qui ralentie considérablement le marché immobilier depuis bientôt six mois.

Pour vous donner une image, c’est un peu comme si le monde de l’immobilier roulait à 200 kilomètres heure sur l’autoroute depuis des années, boosté par des taux d’emprunt historiquement bas, et en avait fait une habitude. Mais d’un côté, les stations essences que sont les banques se sont retrouvées en pénurie sèche d’argent, et de l’autre, un immense carambolage, où se sont percutés, pêle-mêle le nouveau DPE, le plafonnement des loyers dans plusieurs grandes villes, les hausses des coûts des énergies en tout genre etcetera… Tout cela, en pleine embouteillage suites aux conséquences du Coronavirus : télétravail, exode urbain, changements d’habitudes en masse.

Vous visez un peu le tableau ? Quand vous voyez ça devant vous, je pense qu’il est judicieux d’attacher sa ceinture, de ralentir et de mettre ses warnings !

L’accident vient d’avoir lieu, et les vendeurs de biens immobiliers commencent à se dire que leurs acquéreurs auront peut-être du retard…    

Alors oui ! Si le vent souffle fort, comme la météo de l’immobilier semble l’annoncer, nous serons, nous autres professionnels de l’immobilier, certainement moins nombreux en avril… Mais est-ce un mal ? Si le marché se recentre sur les ventes dîtes contraintes (divorces, successions, mutations professionnelles, agrandissements familiaux), n’est-il pas normal de revenir à un effectif global moins nombreux ? A ceux qui se plaignent qu’il y aurait trop d’agences immobilières dans leur quartier (sans compter les mandataires, et autres offres en tout genre) ? Ne devrions-pas écouter cette complainte, et comprendre pourquoi nos concitoyens préfèrent voir s’installer plus de boulangeries et de commerces de proximités, en bas de chez eux ? A l’évidence, le marché va se rétracter. De combien ? Toutes les Cassandres et autres prophètes de plateaux télés vous avanceront des chiffres précis. Pour ma part, je vais m’en tenir à une tendance. Baissière, lourde et conséquente. Ce ne sera ni la Somme ni Verdun, mais tout de même. Les rangs de l’ensemble de la profession vont se clairsemer. Est-ce une si mauvaise chose ? Est-ce véritablement un mal ? La vague sera haute, et elle n’a pas encore frappée. La confusion est telle chez les particuliers, dans la perception de notre métier, que cela peut sans doute être perçu comme un assainissement de la profession ? Business Centers regroupant des dizaines de collaborateurs, agences immobilières de réseaux avec un maillage territorial important, agences indépendantes dîtes familiales, syndics et régies immobilières avec services de transactions, certains notaires qui sont juges et parties en la matière, chasseurs immobiliers, mandataires peuplés de télétravailleurs, néo-agences avec tarifs et services low cost. J’aime écouter. Et cette musique revient souvent : « Vous êtes trop nombreux ! » Nous le sommes assurément si le marché diminue de 30 % en volumes. Combien de conseillers ou d’apprenties agents immobiliers en herbes, ont la chance de pouvoir bénéficier de leur Pôle-Emploi, à côté de leur activité ? Combien pourraient réellement en vivre sans cette béquille ? Quelle est la durée moyenne d’un conseiller dans nos agences ? Chez les mandataires ? Dans les usines de commerciaux kleenex ? Combien de Nabilla[4] se sont essayées à l’immobilier, pour retourner six mois plus tard voguer à d’autres occupations sur instagram ? Combien de Jean-Pierre Fanguin[5] ont tenté de répondre à cette fameuse question, si vite répondue ? "Salut à toi, jeune entrepreuneur !" Combien de personnes, moins hautes en couleurs, ont compris tout simplement qu’il s’agissait d’un métier, et pas d’une activité annexe à côté de sa passion pour la musique ou le sport ? Combien se sont rendues-comptent que les métiers de l’immobilier en général et de la transaction en particulier, sont des métiers exigeants ? Combien de personnes, qui pensaient que la vente, était un hobbie, et qui imaginaient pouvoir pratiquer ce sport de combat à côté d’une autre activité salariée, y sont retournées en courant depuis ? Quelle image pour la profession renvoyons-nous à nos clients ? « Venez comme vous êtes, tout le monde peut y arriver, il suffit d’être motivé ! » Comme certaines marques aiment à le laisser entendre. C’est faux. Faux, et archi faux. Il faut une multitude de qualités pour réussir. De l’intelligence relationnelle, de la persévérance, du travail, des capacités d’écoute, d’analyses, du bon sens, de la patience, la capacité de se remettre en question en permanence, des facultés pour enquêter, des compétences numériques, du sourire et de la joie de vivre, il faut donner envie, et transpirer l’honnêteté, sinon, ça ne marchera pas ! Et vous savez quoi ? Tant mieux ! Cela protège nos concitoyens des escrocs, et des gens légers. Plus les contraintes législatives seront dures, plus les particuliers auront besoin d’un véritable professionnel pour les accompagner. Plus l’environnement économique va se durcir, moins les particuliers penseront qu’il suffit de mettre une annonce sur un site de vente quel qu’il soit pour vendre un bien immobilier. Plus la côte sera dure, plus il y aura d’abandons, et de gens qui réaliseront que la vie d’un agent immobilier est loin des clichés, et que même si les personnages de Valérie Damidot et de Stéphane Plaza sont attachants, ils sont avant tout des comédiens, et qu’ils ne représentent en rien nos vies professionnelles !    

Alors, oui, l’hiver sera dure les amis ! Il y aura du sang et des larmes ! Et tous ne s’en relèveront pas. Mais à la sortie, quand vous regarderez derrière vous le champ de bataille, et que vous vous demanderez combien seront tombés ? Combien auront fuient ? Combien se seront sabordés ? Vous pourrez dire que vous avez fait ce qu’il fallait pour en réchapper. Que vous avez connu, traversé cette crise, et que vous en serez sortis grandis !

Et rappelez-vous ceci avant de fouler du pied le Champs de Mars dans la bataille qui s’annonce :

“Les espèces qui survivent ne sont pas les espèces les plus fortes, ni les plus intelligentes, mais celles qui s'adaptent le mieux aux changements.”

Charles DARWIN

Fabien HAUBRY

Lyon, le 4 décembre 2022

[1] Sources : INSEE, FNAIM, Journal de l’Agence.

[2] Cartes de Transactions immobilières, délivrées par les Chambres de Commerces et d’industries

[3] Référence à la série médiévale fantastique A Game Of Thrones, écrite par George R.R. Martin.

[4] Nabilla rendu célèbre, grâce à ses atouts certains, mais également à son fameux : « Non mais allo quoi ! »

[5] Jean Pierre Fanguin, rendu célèbre sur les réseaux sociaux, grâce à ses vidéos adressés aux jeunes entrepreneurs.