Zoom CF Patrimoine - Le dispositif PINEL

Entré en vigueur en septembre 2014, le dispositif Pinel a succédé au Duflot controversé. Il apporte en effet plus de souplesse tant attendue pour les investissements immobiliers et devient un outil intéressant pour répondre à nos attentes patrimoniales.

Le chef de l’Etat a  par ailleurs annoncé  la prorogation du dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2017 : « ce mécanisme a marché, marche et marchera encore puisqu’il produira ses effets jusqu’au 31 décembre 2017 ».

 PRINCIPE

L’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300.000 € par an et de 5.500 € par m².

En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec une possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total.

LES CONDITIONS A RESPECTER

• Conditions relatives au logement

Sont éligibles au dispositif Pinel :

• Les logements neufs
• Les logements acquis en en l’état futur d’achèvement
• Les logements acquis en vue de leur réhabilitation
• Les logements issus de la transformation d’un local
• Les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la livraison d’un immeuble neuf
• Les parts de SCPI Pinel

Le logement doit être situé dans une des communes classées par arrêté dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (communes classées en zones A bis, A ou B1) ou dans une commune caractérisée par des besoins particuliers en logement locatif (commune agréée en zone B2).

Le logement doit par ailleurs respecter un certain niveau de performance énergétique globale.

• Conditions locatives

Dans les 12 mois qui suivent son acquisition ou son achèvement, le logement doit être :

• Loué nu pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec prorogation possible de l’engagement de location par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total.
• A usage de résidence principale du locataire, qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire (il est possible de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal).

• Conditions de loyer

Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la durée couverte par l’engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le logement (ce plafond est révisé chaque année selon l’indice de référence des loyers).

• Conditions de ressources du locataire

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.

MONTANT DE LA REDUCTION D’IMPÔT

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5.500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser 300.000 € par foyer fiscal et par an.

Elle s’applique à 2 acquisitions maximum par an et par foyer fiscal.

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

• 12 % pour un engagement de 6 ans – 2 % x 6 ans
• 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) – 2 % x 9 ans
• 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois) – 2 % x 9 ans puis 1 % x 3 ans

Selon la durée de l’engagement de location, la réduction d’impôt est répartie linéairement sur 6, 9 ou 12 ans à compter de la date d’acquisition ou d’achèvement du logement (contrairement aux SCPI PINEL où vous profitez de la réduction d’impôt dès l’année de la souscription).

Le solde de la réduction d’impôt qui, au titre d’une année, excède l’impôt dû n’est pas reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Par exemple, l’acquisition d’un logement neuf éligible au dispositif Pinel d’un montant de 210.000 € avec un engagement de location initial de 9 ans vous octroie une réduction d’impôt de : 210.000 x 18 % / 9 = 4.200 € par an pendant 9 ans, soit une réduction d’impôt totale de 37.800 €.

Si l’engagement de location est prorogé de 3 ans, la réduction supplémentaire sera de : 210.000 x 3% / 3 = 2.100 € par an pendant 3 ans, soit une réduction d’impôt totale de 44.100 €.

POUR ALLER PLUS LOIN

• Utilisez l’effet de levier du crédit. Les taux n’ont jamais été aussi bas ! De plus, dans le coût du crédit, il y a une dimension « prévoyance » non négligeable, puisque le crédit immobilier est intégralement remboursé par l’assurance décès si l’investisseur vient à disparaître avant le terme. Les héritiers récupèrent alors un actif immobilier intégralement payé.

CF Patrimoine a sélectionné un courtier en financement qui vous accompagnera dans vos démarches.

• Soyez vigilant lors des prorogations triennales: en effet, c’est sur le formalisme à respecter que l’administration a rajouté « un piège à contribuable mal informé » : pour chaque prorogation triennale, le propriétaire devra prendre un nouvel engagement locatif et le joindre à sa déclaration fiscale de l’année considérée. A défaut, l’avantage fiscal ne sera plus accordé. Soyez alors au rendez-vous dans 6 ou 9 ans ! CF Patrimoine vous le rappelera.

• La réduction d’impôt réalisée dans le cadre de ce dispositif est à prendre en compte pour le calcul du plafonnement des niches fiscales (10.000 € à ce jour). Soyez vigilant !

CF Patrimoine vous accompagne dans vos réflexions patrimoniales et sur l’orientation optimale entre les différents dispositifs (réduction d’impôt ou déduction du revenu ? – cf. La Lettre de CF Patrimoine – La défiscalisation de fin d’année - Novembre 2015).

Vous trouverez en pièce jointe la fiche de présentation du dispositif Pinel en format pdf.

Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez de plus amples informations sur cette solution patrimoniale et sur nos programmes immobiliers. Nous nous tenons à votre entière disposition au 04 99 06 49 50 ou par mail à l’adresse : contact@cf-patrimoine.fr.