Il TRIBUNALE DI ROMA INVERTE LA ROTTA: NIENTE RIDUZIONE DEL CANONE D’AFFITTO DURANTE L’EMERGENZA COVID

Il periodo emergenziale ha fatto emergere fenomeni concreti di difficoltà di pagamento dei canoni previsti nei contratti di affitto d'azienda e/o di locazione, basti pensare ai negozi, ai bar, ai ristoranti e alle altre attività commerciali che sono dovuti rimanere chiusi.

Al fine di interrompere il pagamento del canone tali contratti potrebbero essere risolti per impossibilità sopravvenuta della prestazione o per eccesiva onerosità della stessa.

Ma la risoluzione non garantirebbe a pieno la posizione del conduttore, il quale potrebbe avere interesse a proseguire la propria attività cessata l’emergenza.

Quindi quali sono i rimedi attuabili?

Le prime risposte le abbiamo avute dai Tribunali di merito che in questi mesi si sono pronunciati nell’ambito di procedimenti cautelari.

Un’attenzione particolare merita l’ordinanza del Tribunale di Roma del 29 maggio 2020 che riguarda un caso di affitto d’azienda.

In questo caso, l’affittuario a causa della situazione epidemiologica nel periodo del primo lockdown, sospendeva la propria attività commerciale e chiedeva la sospensione del pagamento dei canoni.

Il Giudice, dopo aver osservato che nella fattispecie ricorreva un’ipotesi di impossibilità parziale della prestazione, in quanto:

1.   la prestazione era divenuta impossibile quanto all’obbligo di consentire all’affittuario, nei locali aziendali, l’esercizio della propria attività di vendita al dettaglio

2.   ma era rimasta possibile, ricevibile ed utilizzata quanto alla concessione del diritto di uso dei locali e quindi nella più limitata funzione di fruizione del negozio quale magazzino e deposito di merci

e dopo aver osservato che l’inutilizzabilità del ramo d’azienda per la vendita al dettaglio era stata comunque limitata al periodo di lockdown, ha ritenuto che l’affittuaria avesse diritto ad una riduzione del canone limitatamente al periodo di chiusura, ossia 11/3/2020-18/5/2020.

Sempre il Tribunale di Roma con un’ordinanza del 27/8/2020 in materia di locazione di immobile ad uso commerciale (si trattava di un ristorante) ha disposto la riduzione del canone di locazione e la sospensione della garanzia fideiussoria rilevando che i contratti a lungo termine devono continuare ad essere rispettati ed applicabili dai contraenti sino a quando restano invariate le condizioni per cui sono stipulati. Pertanto, nel momento in cui si verifica un evento inatteso, quale quello della pandemia Covid-19, la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi dell’esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve avere la possibilità di rinegoziare il contratto in base al dovere generale di buona fede nella fase esecutiva del contratto.

Il suddetto orientamento è stato confermato anche dal Tribunale di Venezia e dal Tribunale di Milano.

Con ordinanza n. 45986/2020 del 16 dicembre 2020, il Tribunale di Roma, discostandosi da quanto sino ad ora stabilito dai Tribunali di merito, dopo aver sostenuto che i DPCM attraverso i quali è stato imposto il lockdown presenterebbero "molteplici profili d'illegittimità"e sarebbero di "dubbia costituzionalità", ha invece affermato che: 1) la morosità non è un danno dovuto dall’emergenza sanitaria, ma derivante dai provvedimenti adottati dalla Pubblica Amministrazione (e i Dpcm sono atti amministrativi, non normativi) che le parti avrebbero dovuto specificamente impugnare, ma non hanno fatto; 2) non c’è nessuna possibilità di ottenere per via giudiziaria una riduzione del canone poiché l’immobile è stato occupato anche durante la pandemia, e la prestazione corrispettiva, cioè il pagamento del canone, non può venire meno; 3) l’impossibilità parziale di adempiere non sarebbe comunque definitiva, perché, una volta superata l’emergenza sanitaria, l’immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile.

Fermo restando che l’organo competente a dichiarare una legge incostituzionale è la Corte Costituzionale e fermo restando che non risulta che il Giudice abbia rimesso gli atti alla Consulta in quanto i DPCM sono atti amministrativi, solo i provvedimenti che saranno adottati in futuro potranno dire se sarà confermato l’orientamento condiviso sino ad ora dai Tribunali Italiani, i quali hanno riconosciuto la riduzione del canone per il periodo di lockdown, o se quest’ultima ordinanza ha aperto un nuovo filone.

Allo stato ciò che è certo è che una rondine non fa primavera.

Maria Antonietta Colaprico