Immobili in costruzione: le nuove tutele per l'acquirente introdotte dal Codice della Crisi d'Impresa e dell'Insolvenza

Il Codice della Crisi d’impresa e dell’Insolvenza, introdotto dal D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14, in attuazione della legge delega (Legge 19 ottobre 2017, n. 155), ha inciso anche in ordine al diritto immobiliare, in particolare per quanto riguarda il settore degli acquisti di immobili da costruire, al fine di garantire maggiori tutele ai promissari acquirenti nelle eventuali ipotesi di dissesto delle imprese costruttrici, che intercorra prima della stipula dell’atto definitivo di vendita.

Tale disciplina era stata introdotta e regolata dal D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”. Nell’intenzione originaria il D.Lgs n.122/2005 tendeva a tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, in specie coinvolti nelle vicende di dissesto delle imprese costruttrici (quando l’immobile oggetto della vendita sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, ovvero l’impresa costruttrice sia stata sottoposta ad una procedura concorsuale), prima della stipula dell’atto definitivo di vendita, con l’effetto dello scioglimento del contratto preliminare su iniziativa del curatore e la conseguente difficoltà, in capo al promissario acquirente, di recuperare le somme già versate al promittente venditore, a titolo di caparra o di acconto sul prezzo. Il decreto delegato del 2005 provvedeva a tutelare la parte acquirente persona fisica “che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire” o che abbia stipulato un contratto avente per effetto l’acquisto, sia pure non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

La norma, tuttavia, è stata ampiamente elusa dai costruttori (oltre il 70%), a causa della mancanza di un adeguato sistema sanzionatorio. Dal 2006 ad oggi si sono registrati secondo i dati Assocond-Conafi (coordinamento nazionale vittime fallimenti immobiliari) 17mila fallimenti nel settore immobiliare con gravi danni per 170mila famiglie per un totale di quattro miliardi di euro.

Le novità introdotte dal Dlgs.14/2019 in attesa dei decreti attuativi

Per fare fronte alla disapplicazione delle tutele previste dalla legge del 2005 (le imprese, infatti, potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione), Il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

Le modifiche normative contenute nel Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza si applicano soltanto ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il permesso di costruire sia stato richiesto, oppure presentato, in ipotesi di Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), dopo l’entrata in vigore delle disposizioni modificatrici del D. Lgs. n. 122 del 2005, quindi a decorrere dal 16 marzo 2019. In linea con l’art.389, III comma, del Codice, le nuove norme si applicano anche prima che siano adottati i decreti ministeriali deputati a dettare i moduli standard della fideiussione e della polizza assicurativa: in tal caso il contenuto di questi negozi sarà determinato dalle parti “nel rispetto di quanto previsto dalle richiamate disposizioni”.

Le novità introdotte dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’insolvenza modificano la disciplina prevista dal D.Lgs. n.122 del 2005 nei seguenti punti:

•    L’art.385 del CCI prevede che la fideiussione a garanzia delle rate di acconto sul prezzo dell’immobile debba essere rilasciata solo da banche e assicurazioni e non più da intermediari finanziari, come consentito in precedenza.
•  L’escussione della fideiussione può avvenire anche in ipotesi di inadempimento dell’obbligo, da parte del costruttore, di rilasciare l’assicurazione decennale postuma (il notaio, alla data dell'atto di trasferimento della proprietà, deve dichiarare di non aver ricevuto la polizza assicurativa conforme al modulo standard approvato con l’apposito Decreto Ministeriale).
•  Il contratto preliminare di compravendita che ha per oggetto l’immobile da costruire deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. A conseguenza di ciò, occorrono la registrazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate e la trascrizione presso la conservatoria immobiliare.
•  Tra le indicazioni del contratto preliminare è confermato l’inserimento degli estremi della fideiussione, ed a ciò viene aggiunta l’attestazione della sua conformità al modello standard definito con Decreto Ministeriale.
• Nell’atto di trasferimento della proprietà devono essere indicati gli estremi della polizza assicurativa postuma decennale, come pure si dovrà dar atto della sua conformità al modello standard definito con Decreto Ministeriale.
•  L’omesso rilascio della polizza decennale postuma all’atto di trasferimento della proprietà costituisce causa di nullità del contratto di compravendita, con la precisazione che tale nullità può essere fatta valere solo dall’acquirente, conformemente a quanto previsto per l’ipotesi di omesso rilascio della fideiussione.

E’ prevista, altresì, l’emanazione di Decreti da parte del Ministro della Giustizia, da adottarsi di concerto col ministro dell’Economia e Finanze che dovranno definire:

• il modulo standard di fideiussione.
•  Il modulo standard della polizza assicurativa, nonché il relativo contenuto e le caratteristiche minime.