Immobili, istruzioni per l'uso

Gli italiani, si sa, hanno una particolare predilezione per gli immobili: circa il 73%, infatti, abita in una casa di proprietà. Questa percentuale è tra le più alte in Europa: basti pensare che in Francia e Germania è pari, rispettivamente, al 65 e 52%.

La ricchezza degli italiani non si ferma però alla prima casa: ci sono altre nove milioni di unità immobiliari residenziali che non sono utilizzate come abitazione principale.

La crisi economica del 2007, partita proprio dal settore immobiliare statunitense, ha colpito anche il patrimonio immobiliare degli italiani. Si calcola che nei dieci che vanno dal 2007 al 201, il valore degli immobili sarebbe calato in media del 40,3% : si passa da punte del 53,3% a Genova, del 47% a Bari e Napoli a perdite più contenute a Milano (-26,3%) e Firenze(-28%).

Non è certo questa la sede per esaminare le dinamiche che stanno alla base di questo calo.

Quello che si vuole evidenziare, invece, è che sono cambiate le logiche che stanno alla base delle gestione del patrimonio immobiliare: negli ultimi 40/50 anni bastava restare fermi e i prezzi di immobili e locazioni salivano da soli dando grandi soddisfazioni ai lo proprietari. Oggi, invece, se si vuole ottenere del plusvalore dagli immobili in portafoglio occorre lavorarci, adeguandosi a quelle che sono le nuove tendenze del mercato e ai mutamenti avvenuti nel contesto sociale.

Occorre iniziare da un check up del portafoglio immobiliare per comprendere la zona di ubicazione degli immobili (e le relative dinamiche), quali sono quelli su cui conviene concentrare le risorse per metterli a reddito e quali sono invece quelli da lasciare in stand by o eventualmente da dismettere.

Successivamente, se si hanno a disposizione grandi appartamenti difficile da vendere/affittare a prezzi interessanti si può valutare una loro suddivisione per ricavarne appartamenti più piccoli, più facilmente commerciabili o da destinare ad uso turistico se ubicati in zone ad alto afflusso di visitatori. Inoltre, il boom di Airbnb e di altri circuiti similari sta rendendo molto conveniente la modalità di affitto breve, sia in zone turistiche sia nelle aree cittadine in cui sono presenti ospedali o sedi universitarie. E’ ovvio che la ristrutturazione richiede degli investimenti importanti per cui occorrerà fare prima un’attenta analisi costi/benefici.

Un’ultima annotazione va fatta per gli immobili da dismettere. Molto spesso i proprietari tengono per lungo tempo in vendita appartamenti in attesa di realizzare un prezzo che in realtà il mercato non riconosce. Questo accade perché anche l’investimento in mattone può avere il suo rischio, e, come i titoli azionari, nel tempo può perdere valore con l’aggravante di dover, comunque, continuare a pagare gli oneri che gravano sull’immobile (imposte, spese condominiali ordinarie, nonché eventuali spese straordinarie) senza percepire alcuna redditività dal bene in corso di alienazione. Quindi, prima si prende atto della situazione meglio è, altrimenti si rischia di aggiungere al danno (mancato guadagno) pure la beffa (spese ed imposte).