Pillole di immobiliare

"Lo Stato Legittimo di un Immobile: Cosa Significa e Perché È Fondamentale per la Vendita"

Quando si decide di vendere o acquistare un immobile, uno degli aspetti più importanti da considerare è lo "stato legittimo" della proprietà. Questo concetto, fondamentale nel diritto immobiliare italiano, ha un ruolo cruciale nel garantire che l'immobile sia conforme alle normative urbanistiche ed edilizie. Vediamo insieme cosa significa esattamente, quali documenti sono necessari per accertarlo, e quali sono le implicazioni di un immobile non in regola.

Cosa si Intende per Stato Legittimo di un Immobile?

Lo stato legittimo di un immobile rappresenta la sua conformità urbanistica ed edilizia rispetto alle autorizzazioni concesse dalle autorità competenti (come i permessi di costruire o le licenze edilizie). In altre parole, indica se l’immobile è stato costruito o modificato nel pieno rispetto delle normative vigenti al momento della sua realizzazione o delle eventuali ristrutturazioni.

Il concetto di "stato legittimo" ha acquisito rilevanza con la Legge 120 del 2020, anche conosciuta come il Decreto Semplificazioni, che ha chiarito ulteriormente le norme sulla conformità urbanistica e sulla regolarità edilizia.

Quali Sono i Documenti Che Certificano lo Stato Legittimo?

Per dimostrare lo stato legittimo di un immobile, è necessario che i documenti edilizi e urbanistici siano in ordine. Questi sono i principali:

1. Permesso di costruire o licenza edilizia originale: per gli immobili costruiti dopo il 1942 (anno di introduzione della prima normativa urbanistica italiana).
2. Dichiarazioni di conformità urbanistica ed edilizia: documenti che confermano che le opere sono state realizzate secondo i progetti approvati.
3. Certificato di agibilità/abitabilità: certifica che l’immobile è conforme alle norme di sicurezza, igiene e salubrità, e che è idoneo all’uso per cui è stato destinato.
4. Visure catastali e planimetrie catastali: devono essere conformi allo stato di fatto dell'immobile.
5. Eventuali sanatorie edilizie: se nel passato sono state realizzate opere senza regolare autorizzazione, è possibile che sia stato richiesto e ottenuto un condono edilizio.

Quando un Immobile è Fuori Regola?

Un immobile si trova in una situazione di irregolarità urbanistica o edilizia quando:

• È stato costruito senza permesso o con permessi che non sono mai stati formalizzati.
• Sono state apportate modifiche non autorizzate o difformi dal progetto originario.
• Non esiste corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i documenti catastali.

Questo tipo di situazione può generare problemi nella compravendita. Infatti, un immobile non conforme rischia di non poter essere venduto o di dover subire procedimenti amministrativi, fino ad arrivare a sanzioni o, nei casi più gravi, alla demolizione delle parti abusive.

Come Verificare lo Stato Legittimo dell’Immobile?

Per accertare lo stato legittimo di un immobile, è necessario confrontare i documenti edilizi e catastali con lo stato di fatto della proprietà. Un passaggio cruciale è rivolgersi a un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto, che possa effettuare una perizia accurata.

Questo professionista dovrà eseguire i seguenti passaggi:

• Verificare la conformità catastale: controllare che le planimetrie catastali siano corrispondenti alla realtà.
• Verificare la conformità urbanistica: assicurarsi che non ci siano difformità tra il progetto approvato e quanto effettivamente realizzato.
• Analizzare eventuali sanatorie o condoni: se ci sono state modifiche abusive, è importante accertarsi che siano stati condonati e regolarizzati.

Implicazioni per la Vendita

Se un immobile non è conforme, il proprietario dovrà sanare la situazione prima di procedere alla vendita. Questo processo può richiedere tempi e costi significativi, a seconda del grado di irregolarità. In casi di abusi gravi, il rischio è che l'immobile non possa essere venduto fino alla completa regolarizzazione.

Inoltre, dal 2010, il D.L. 78/2010 impone che in ogni atto di compravendita venga dichiarata la conformità tra lo stato di fatto e la planimetria catastale. Senza questa dichiarazione, l’atto notarile risulta nullo.

Conclusioni

Accertare lo stato legittimo di un immobile è un passaggio fondamentale per garantire una compravendita sicura e senza sorprese. Come venditori, è importante affrontare questo aspetto con serietà per evitare di ritrovarsi in difficoltà durante la trattativa. Come acquirenti, invece, la verifica della conformità è essenziale per assicurarsi che l'immobile acquistato sia privo di problemi e al riparo da possibili sanzioni future.

Ricorda che eventuali sanzioni pecuniarie seguono il bene mentre quelle penali sono personali e ricadono su chi ha commesso l'abuso.

Quando si vende un immobile è fondamentale conoscere tutti gli aspetti normativi, burocratici e fiscali, se non sei sicuro chiedi il supporto di un professionista.

Gianluca Muti

gianluca.muti@rockagent.it

Agente Immobiliare - Provincia di Sondrio