"Rispetto ad una compravendita tradizionale, quali costi aggiuntivi ci sono per un acquisto all'asta?"

Oltre al prezzo di aggiudicazione, chi acquista all'asta deve mettere in conto i seguenti costi accessori:

·      Costo di cancellazione delle formalità (se posto a carico dell’aggiudicatario) - dipende dalle prassi adottate dai singoli Tribunali

·      Arretrati condominiali per l'annualità in corso e per quella precedente (se presenti) - Va detto che anche nel mercato libero l’acquirente resta obbligato in solido con il venditore per gli arretrati condominiali relativi alle ultime due annualità; in genere, però, la vendita è subordinata alla dichiarazione dell’amministratore sul fatto che non ci sono pendenze, dunque il problema non si pone

·      Sanatoria abusi edilizi (se presenti) - Nel mercato libero il venditore dichiara davanti al notaio qual è la situazione urbanistico-edilizia dell’immobile (l’acquirente, quindi, si affida alla buona fede del venditore, che sarà poi perseguibile in caso di dichiarazione mendace)

·      una quota del compenso del professionista delegato

Le imposte, invece, non cambiano rispetto al mercato libero:

·      imposta di registro (2% se prima casa – 9% se seconda casa) o IVA

·      imposte ipotecarie e catastali (€ 100 in totale)

·      imposta sostitutiva sulla plusvalenza (26% sulla differenza tra prezzo di rivendita e prezzo di acquisto maggiorato dei costi detraibili, zero in caso di acquisto prima casa o se non si rivende prima di 5 anni)

Viceversa, nel libero mercato esistono costi che nelle aste immobiliari non sono presenti. 

In asta, infatti:

·      non si paga il notaio (la proprietà si acquisisce con il Decreto di Trasferimento emesso dal Giudice);

·      non si paga l’agenzia immobiliare (le vendite sono gestite dal Tribunale, che mette a disposizione tutti i documenti necessari e organizza le visite agli immobili);

·      non si pagano tutte le verifiche giuridiche, patrimoniali e urbanistico-edilizie sull’immobile, che nel mercato libero si fanno raramente o in modo incompleto per via dei costi elevati.

"Ipotizzando per esempio un immobile da 150.000 euro, privo di abusi edilizi da sanare e senza ipoteche di tipo giuridico, a quanto ammonterebbero circa le spese da sostenere oltre al prezzo di aggiudicazione?"

Dipende dal caso specifico, perché ci sono diverse variabili da considerare.

Ipotizzare cifre senza conoscere le informazioni necessarie sarebbe come tirare a indovinare, e quindi poco serio.

Prendendo spunto dalla domanda, però, mi sembra utile precisare che non tutti i costi accessori dipendono dal prezzo di aggiudicazione.

L'importo del prezzo di aggiudicazione influisce su:

·      onorario del delegato

·      imposta di registro (ma è importante conoscere anche la rendita catastale)

·      imposta 26% sulla plusvalenza (in caso di rivendita)

L'importo del prezzo di aggiudicazione NON influisce su:

·      costi di sanatoria per abusi edilizi

·      cancellazione formalità pregiudizievoli

·      arretrati condominiali 

·      imposte ipotecarie e catastali

Inoltre, è importante valutare anche lo stato di occupazione e lo stato di conservazione. 

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