건물주로 가는 길: 단계별 빌딩 투자 전략 [한경부동산밸류업센터]

• [배준형의 밸류업 클래스]
  정보 수집부터 계약까지, 초보 투자자를 위한 실전 팁

조물주 위에 건물주라는 말처럼, 많은 이들이 한 번쯤 빌딩 투자의 성공을 꿈꾸곤 합니다. 하지만 막상 실전에 들어가면 어디서부터 시작해야 할지 막막하기만 합니다. 어떤 매물을 찾아야 할지, 누구를 만나야 할지, 어떤 지역에 투자해야 할지조차 확신하기 어렵습니다. 이러한 불확실성을 방치한 채 투자를 시작한다면 이리저리 끌려다니며 후회만 남는 결과를 초래할 수 있습니다.

빌딩 투자는 주거형 부동산과 달리 개별성과 지역적 요인(부동성)이 강하게 작용합니다. 투자자가 상상했던 이상과 현실이 크게 다를 수 있기에, 초보 투자자라면 일정한 체계를 잡고 투자를 진행해야 합니다. 아래에서 그 방법을 구체적으로 살펴보겠습니다.

Chat GPT로 만든 이미지입니다

전략적인 접근의 시작
상업용 부동산 시장은 개별성과 특수성이 뚜렷합니다. 과거에는 매물 정보를 얻기 위해 부동산 중개인을 직접 찾아다니며 많은 시간을 들여 발품을 팔아야 했습니다. 하지만 디지털화된 현대에서는 손품을 팔아 기초 정보를 수집한 후, 이를 바탕으로 현장 답사(임장)를 병행하는 방식이 더욱 효율적입니다.

1단계: 손품을 활용한 정보 수집
정부에서 제공하는 공공데이터와 IT 기술이 접목된 프롭테크 기업의 플랫폼을 활용하여 투자 지역의 시세 흐름과 투자가치를 모니터링해야 합니다. 상업용 부동산은 주로 거래사례비교법을 통해 시세가 산정되므로, 동일하거나 유사한 조건의 매물 시세를 분석하는 것이 중요합니다. 초보 투자자는 무작정 발품을 팔기 전에 기초 정보를 충분히 학습하고, 특정 지역의 매물 시세와 거래 흐름을 객관적으로 파악해야 합니다. 이러한 준비 과정을 거치면 시간과 비용을 절약하고 성공적인 투자 가능성을 높일 수 있습니다.

2단계: 부동산 중개인 활용 전략
빌딩 매물을 확인하려면 지역 공인중개사와 전문 중개법인을 효과적으로 활용해야 합니다. 지역 공인중개사는 숨은 매물을 보유하고 있을 가능성이 높지만, 빌딩 투자에 대한 전문성이 부족할 수 있습니다. 반면 전문 중개법인은 다양한 매물을 비교하고 검토할 수 있는 폭넓은 선택지를 제공하지만, 동일 매물을 가격만 다르게 소개하거나 높은 중개 수수료를 요구하는 경우도 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 투자 지역을 설정한 뒤 지역 공인중개사 2~3곳과 빌딩 전문 중개법인 2~3곳을 비교 검토해야 합니다. 각 중개인의 매물 포트폴리오를 분석하고, 실질적인 거래 경험과 전문성을 평가하며 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다. 중개인을 만날 때는 초보자로 보이기보다는 손품을 통해 학습한 내용을 자연스럽게 언급하여 자신의 지식과 경험을 어필하는 것이 효과적입니다. 이는 중개인에게 심리적 압박감을 주면서도 투자자를 진지하게 대하도록 유도할 수 있습니다.

3단계: 매물 답사를 통한 개별성 분석과 리스크 점검
매물 정보를 얻었다면 반드시 현장 답사를 진행해야 합니다. 단순히 건물 외관만 확인하는 데 그치지 말고, 옥탑층부터 지하층까지 꼼꼼히 점검하며 사진과 영상을 통해 기록을 남기는 것이 중요합니다. 초보 투자자는 체크리스트를 준비하고, 건축사나 디벨로퍼 등 전문가를 동행해 객관적으로 점검받는 것이 좋습니다. 철저한 답사를 통해 예상치 못한 문제를 사전에 파악하면, 불필요한 손해를 예방하고 안전한 투자를 실현할 수 있습니다.


4단계: 감정평가금액 확인과 대출 점검
현장 답사 후 투자 매력이 있다고 판단되면, 매매 계약 체결 전에 2~3곳 이상의 은행에 감정평가를 의뢰하고 대출 가능 금액과 이율을 점검해야 합니다. 잔금일에 임박해 대출을 알아보는 것은 매우 위험합니다. 은행은 연말이 가까워질수록 대출 실행을 제한하거나 다음 해를 준비하는 경우가 많아 투자 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

대출 실행 여부는 차주의 신용등급, 부동산의 감정가액, 해당 건물의 임대료 수익 등을 종합적으로 검토해 결정됩니다. 따라서 매매 계약 전에 충분한 시간을 두고 감정평가와 대출 조건을 철저히 확인해야 합니다. 이를 통해 안정적인 자금 계획을 세우고 금융 리스크를 방지할 수 있습니다.

빌딩 투자는 높은 수익 가능성과 함께 큰 책임이 따르는 고위험 고수익의 투자입니다. 초보 투자자에게는 꿈을 실현할 수 있는 도전이지만, 철저한 준비 없이는 큰 좌절을 맛볼 수도 있습니다. 성공적인 투자를 위해 정보 수집, 중개인 활용, 답사, 감정평가와 대출 점검까지 체계적인 계획과 실행이 필수입니다. 준비된 접근을 통해 안전하고 성공적인 빌딩 투자를 이루어 보세요.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼

한경부동산밸류업센터
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