국가 보장 지급 중단 위험없어
연 200만원까지 공제 혜택도
저당권 방식, 상속 갈등 우려
신탁, 배우자에게 자동 승계
주택연금은 만 55세 이상인 사람이 본인이 거주하는 집을 담보로 제공하고, 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금 형태로 수령하는 상품이다.
2023년 9월말 기준 13만명이 가입했다. 본인 또는 배우자가 만 55세 이상이고, 주택 공시가격이 12억원 이하인 경우 가입할 수 있다. 다주택자는 합산가격이 12억원 이하일 경우 가능하며, 공시가격이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 내 1주택을 처분하면 가입이 가능하다.
다만 민간 금융회사가 운영하는 주택연금 서비스를 이용할 경우 12억원 초과 주택 보유자도 상품 가입이 가능하다. 금융위원회는 최근 하나은행과 하나생명이 신청한 ‘12억원 초과 주택 보유자 대상 민간 주택연금 서비스’를 혁신금융서비스로 지정했으며, 이를 통해 공시가격 12억원을 초과하는 고가 주택 보유자도 민간 금융사를 통해 주택연금을 이용할 수 있는 길이 열렸다.
가입 가능한 주택 유형은 아파트, 연립, 다가구, 단독주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등이다. 주택담보대출이 있는 경우 대출을 모두 상환한 후에 가입할 수 있다.
만약 주담대가 남아 주택연금 가입이 어렵다면 대출 한도의 50∼90%에서 자금을 인출하고 나머지를 연금으로 받는 ‘주담대 상환용’ 제도를 활용할 수 있다. 또 부부 중 한명 이상이 기초연금 수급권자이면서 2억5000만원 미만의 1주택을 소유한 경우 일반 주택연금보다 최대 20% 더 받을 수 있는 ‘우대형 연금주택’ 혜택도 제공된다.
주택연금의 가장 큰 장점은 평생 집에서 거주하며 연금을 받을 수 있다는 점이다. 집값이 오르거나 내려도 지급액은 변하지 않고 가입자 부부 중 한명이 사망해도 배우자에게 동일한 금액이 지급된다. 국가가 지급을 보장해 지급중단 위험이 없으며 상속인에게 추가 부담도 없다. 가입자가 사망하면 주택금융공사가 집을 처분해 연금 지급을 정산한다. 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 추가 비용이 청구되지 않으며 반대로 집값보다 적은 금액을 수령했을 경우 잔액은 상속인에게 반환된다. 절세 효과도 있다. 연금을 수령하는 동안 연간 200만원까지 소득공제가 가능하고, 1주택자가 저당권 방식으로 가입할 경우 공시가격 5억원 이하 주택에 대해 재산세 25% 감면 혜택을 받을 수 있다.
주택연금은 ‘저당권방식’과 ‘신탁방식’으로 나뉜다. 저당권방식은 주택에 근저당권을 설정해 담보를 제공하는 형태로, 등기상 소유권은 가입자에게 남아 있다. 하지만 사망 이후 소유권을 둘러싸고 배우자와 자녀간 분쟁이 발생할 수 있다. 반면 신탁방식은 주택 소유권을 주택금융공사에 이전하는 형태로, 자녀의 동의 없이 배우자에게 연금이 자동 승계된다. 기존 저당권방식 가입자도 신탁 방식으로 중도 전환할 수 있다.
단, 신탁방식으로 가입한 주택이 재건축되는 경우 소유권이 주택금융공사에 있기 때문에 재건축 조합으로부터 이주비 대출이나 조합원 분담금 대출을 받지 못할 가능성이 있어 주의가 필요하다.
전문가들은 노년층 자산의 80% 이상이 부동산에 묶여 있는 현실을 고려할 때 안정적 노후생활을 위해 주택연금제도가 더욱 활성화돼야 한다고 지적한다.
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