작년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 증여 거래가 급증한 건 정부가 새해부터 증여세 과세 방식을 바꾸고 나섰기 때문이다. 지난해 국세청은 시가를 알기 어려운 꼬마빌딩에 한해 실시하던 감정평가 대상에 시장가격보다 현저히 낮은 가격으로 신고된 초고가 아파트 등 주거용 부동산을 추가한다고 발표했다.
시행 시기는 2025년 새해부터로 신고가액이 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나 차액 비율이 10% 이상일 때 감정평가 기반으로 과세를 하도록 기준을 강화했다. 이에 따라 초고가 아파트 보유자 입장에서는 증여세 부담이 확 늘어날 가능성이 커졌다. 이른바 서울 '부촌'에서 작년 후반기에 아파트 증여 거래가 급증한 것은 이 때문이다.
한국부동산원에 따르면 작년 10월 서울 아파트 전체 거래량 중 증여 거래 비중은 14.4%, 11월 증여 거래 비중은 13.5%였는데 이는 작년 9월 서울 아파트 거래에서 증여 거래가 차지한 비중이 5%에 불과했던 것과 비교하면 확연히 차이가 난다. 1년 전인 2023년 10월과 11월 서울 아파트 거래 중 증여 거래 비중이 각각 7.8%와 7.2%였던 것과도 대조적이다.
일각에서는 작년 9월 이후 대출 규제 강화 등으로 거래량이 감소하고 실거래가 하락 단지가 늘어난 것이 증여 거래 증가에 영향을 미쳤다고 분석한다. 작년 9월까지는 증여 거래가 많지 않다가 10월부터 폭발적으로 늘어났기 때문이다.
최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 "실거래가가 떨어지면 증여가액을 그만큼 낮출 수 있다"면서 "세금 부담이 줄기 때문에 증여에 대한 관심이 늘어나는 것"이라고 설명했다.
아파트 증여 거래는 강남 3구에서 확연했다. 서초구는 작년 10월 전체 아파트 거래(776건) 가운데 절반 이상이 증여(427건)였고, 작년 11월에도 전체 835건 가운데 증여가 334건으로 40%를 차지했다. 강남구는 작년 9월 거래 아파트의 7.7%가 증여였지만 10월과 11월엔 비중이 각각 20%, 14.5%로 확대됐다.
송파구는 작년 9월 전체 아파트 거래 435건 중 증여가 6건에 불과했다. 증여 비중이 1.3%였던 것이다. 하지만 한 달 뒤인 10월 증여 건수는 57건, 11월엔 166건으로 늘었다. 같은 기간 전체 거래에서 증여가 차지하는 비중은 각각 17%, 36%로 뛰었다.
서울에서 상대적으로 집값이 낮은 편인 이른바 노도강(노원·도봉·강북구)은 증여 거래 비중이 크게 변하지 않았다. 작년 10~11월 전체 거래에서 증여 비중이 2~6%대로 낮은 편이기도 했다. 강북구는 작년 11월 거래(68건) 가운데 2.9%(2건)만 증여였다. 같은 달 도봉구도 전체 거래 117건 중 증여가 6건에 불과했다.
5일 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 "현재 강남 3구 등은 규제지역으로 묶여 있는데, 이 지역은 증여·취득세까지 중과되기 때문에 감정평가 대상을 확대하기 전에 증여를 마치려는 수요자들이 일시적으로 몰렸을 것"이라며 "올해부터는 필요한 사람들이 증여를 모두 마무리해 증여 거래가 다시 줄어들지 않겠나 예상된다"고 말했다.
국세청이 감정평가 대상을 확대한 것은 그간 초고가 아파트나 호화 주택은 거래량이 적어 시가가 잘 형성되지 않았기 때문이다. 비교할 수 있는 대상 물건이 많지 않아 보통 정부가 책정하는 '공시가격'을 기준으로 세금이 부과되곤 했는데, 시장가격보다 공시가격이 낮다 보니 초고가 아파트가 중형 아파트보다 증여세를 덜 내는 역전현상이 심심찮게 벌어졌다.
[이희수 기자]
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