Mogelijke bouwstop voor distributiecentra zoveelste strop voor beleggers

De serie maatregelen die beleggers ontmoedigt om in vastgoed te stappen, wordt langer en langer. Daar zijn niet alleen zij, maar ook pensionado’s en de woningzoeker de dupe van, aldus Wabe Van Enk , hoofdredacteur van PropertyNL.

Donderdag is er in de Tweede Kamer een debat over een mogelijke bouwstop voor distributiecentra. Gisteren heeft minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting) een wijziging van de Huisvestingswet naar de Tweede Kamer gestuurd die gemeenten meer regie geeft over wie huur- en koopwoningen mogen krijgen. Beide initiatieven passen in een serie maatregelen die het investeerders bijna onmogelijk maakt te beleggen in de Nederlandse vastgoedmarkt. Zowel nationale (Orange Capital Partners) als internationale (Blackstone) partijen zeggen de Nederlandse markt vaarwel onder het motto: deze overheid is onbetrouwbaar.

De serie ‘beleggers pesten’ wordt langer en langer: de overdrachtsbelasting voor beleggers die volgend jaar van 2% naar 10,1% gaat, een verkoopbeperking voor woningen met een WOZ tot € 350.000, ingrepen in de middenhuur van € 700–1250 per maand door middel van het puntenstelsel en ga zo maar door.

Strijd

Beleggers kijken verbijsterd toe, maar vanuit de politiek gezien lijken die maatregelen heel logisch: de woningmarkt ligt uit het lood, dan mogen die beleggers toch ook wel wat voelen?

Die gedachte gaat ervan uit dat er een strijd gaande is tussen mensen die een betaalbare woning zoeken aan de ene kant en aan de andere kant beleggers die zoveel mogelijk rendement willen maken op woningen. In die voorstelling past een regulering om de zwakste partij, de woningzoekende, te beschermen. In dat denken past dan ook de aanpassing van de Huisvestigingswet, die gemeenten meer laat reguleren. Het klinkt toch leuk om nieuwe woningen toe te wijzen aan de eigen inwoners?

Misverstand

Die gedachte en deze wet berusten echter op een misverstand. De professionele belegger, die moet zorgen voor waardevaste pensioenen, heeft helemaal geen belang bij een overspannen woningmarkt. De woningzoekende van nu is zijn klant van morgen. Voor het vlottrekken van de woningmarkt heb je daarom geen regulering nodig, maar aanjagers.

Beleggers zijn niet de vijand van de woningzoeker. De schaarste is ontstaan door te weinig bouwlocaties. Daarover waren Rijk en 25 brancheorganisaties het twee jaar terug eens, met de Actieagenda Wonen. Helaas is dat goede spoor doorkruist door woningwappies. Zij begonnen de schaarste te ontkennen en te wijzen op andere factoren, zoals speculatie. De woningmarkt wordt beïnvloed door vele factoren, dus soms zat in de stellingen van de wappies een kern van waarheid, maar het zicht op het grote geheel – de aanpak van de schaarste – werd troebel.

Papieren regisseurs

Minister De Jonge luistert te weinig naar partijen die het verschil kunnen maken op de woningmarkt: de corporaties, ontwikkelaars en beleggers. Zij hebben alle support nodig om met deze bouwkostenstijgingen, de stikstofproblematiek en duurzaamheidseisen nog iets op te leveren. De Jonge luistert echter liever naar gemeenten, verenigd in de VNG. Zij zijn blij met de herziene Huisvestingswet, want het vergroot hun ‘regie’. Het is echter een regie tussen aanhalingstekens, want gemeenten realiseren geen woningen. Zij worden papieren regisseurs van de woningschaarste: de verruimde voorrangsregels aan de ene kant leveren uitwassen op aan de andere kant.

Distributiecentra

Gelukkig, zullen beleggers denken, hebben we dan de beleggingscategorie distributiecentra, waarop de overheid nauwelijks grip heeft. Dan hebben zij echter buiten De Jonge’s CDA-partijgenoot Jaco Geurts gerekend, die donderdag plotseling een bouwstop propageert. Ook hier een volledige mismatch tussen probleem en oplossing. Met de grote ontwikkelaars en beleggers van distributieruimte zijn prima afspraken te maken over meer kwaliteit, minder kwantiteit en grotere duurzaamheid van distributiecentra. Zo hebben ook beleggers, ontwikkelaars en winkeliers allemaal geprofiteerd van een gezamenlijk retailbeleid.

Voorwaarde hiervoor is wel een betrouwbare overheid en geen ad hoc-aanpak die de woningmarkt en nu dus ook de markt voor distributiecentra extra frustreert.