’Taxeren gaat ook om denken in oplossingen’

Energielabel C medebepalend voor marktwaarde kantoorpanden

Kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 100 vierkante meter moeten vanaf januari 2023 beschikken over (minimaal) energielabel C. Eigenaren van kantoorgebouwen die niet over dat label beschikken, zullen moeten investeren in verduurzaming. Relatief kleine aanpassingen dragen al snel bij aan een hogere waarde van een kantoorpand, stelt register-taxateur Dennis Tigcheler van Boers & Lem.

“Uiteraard zijn er meerdere aspecten die de waarde van een kantoorpand bepalen, maar duurzaamheid is cruciaal op dit moment”, vertelt Dennis. “Dat maakt duurzaamheidsaspecten tot een belangrijk onderdeel van een taxatie van bedrijfsmatig vastgoed. Beschikt een pand niet over minimaal label C, dan betekent dat een grote kans op een lagere marktwaarde ten opzichte van kantoorpanden die wel over een minimaal label C beschikken. Nog los van de verhuurbaarheid, want ook potentiële huurders zullen een duurzaam en energiezuinig gebouw eisen.”

Eigenaar-gebruikers

Onderzoek toont aan dat op 1 juli ongeveer de helft van de kantoorpanden nog niet ‘label C-proof’ was. Dennis: “De grotere beleggers en verhuurders hebben de zaken in het algemeen goed voor elkaar. Sterker nog: die bedrijfsobjecten beschikken vaak al over een energielabel A. Dat label is het doel voor 2030”. De groep die achterblijft bestaat deels uit eigenaar-gebruikers. Dennis: “Vaak ondernemers die goed zijn in hun vak, maar minder affiniteit hebben met vastgoed en de verduurzaming daarvan. Met alle gevolgen voor de waarde van hun panden.”

Energielabel A

Dennis adviseert eigenaren die nog moeten verduurzamen zich meteen te richten op energielabel A. “Dan ben je meteen klaar voor 2030. Een correctie op de waarde vanwege duurzaamheid is dan uiteraard niet aan de orde”. Uitdagingen voor wie nog moet beginnen ziet Dennis ook. “Wil je op 1 januari aan de regels voldoen maar moet je nog beginnen, dan ga je het tekort aan handen in de bouw en de schaarste aan materialen zeker merken.” Is een kantoorgebouw in januari niet op orde, dan riskeert de eigenaar een boete die kan oplopen tot € 81.000. Zelfs sluiting van het pand is een mogelijkheid.

Snelle stappen

Onbekendheid met de verduurzamingsmogelijkheden speelt soms een rol, ervaart Dennis in de praktijk. Terwijl de stap naar energielabel C of zelfs B makkelijker te maken is dan eigenaren soms denken. Dennis: “Ledverlichting, het vervangen van een oude cv-ketel en HR++ glas doen al heel veel.” Al wil Dennis nadrukkelijk niet plaatsnemen op de stoel van bureaus die gespecialiseerd zijn in verduurzaming. “Wij hebben daarover binnen Boers & Lem de nodige kennis, maar niet tot in detail. Daarom werken we graag samen met specialisten op dat gebied.”

Hertaxaties

Een ander punt is dat niet iedere eigenaar de financiële mogelijkheden heeft om te verduurzamen. “Sommigen zullen een lening moeten afsluiten; een taxatie kan dan een vereiste zijn.” Dennis verwacht ook dat er eigenaren zijn die het eropaan laten komen. “Maar verduurzaam je nu niet, dan ga je jezelf een keer tegenkomen. Een kantoorpand is minder courant, waardoor het lastiger zal zijn om te verhuren. Daarnaast verlangen financiers op termijn een hertaxatie van de door hun gefinancierde kantoorpanden. Ik sluit niet uit dat geldverstrekkers voor kantoorpanden zonder label C een hogere rente gaan rekenen. Of misschien helemaal niet meer willen financieren.

Herontwikkeling

Een taxatie kan ook een rol spelen als een bedrijfspand simpelweg te incourant is om nog te verduurzamen. “Taxeren is ook: denken in mogelijkheden”, geeft Dennis aan. “Herontwikkeling bijvoorbeeld. Een pand vanuit een casco-situatie verbouwen naar bijvoorbeeld een woning of een appartementencomplex. Of het pand slopen en vervolgens nieuw bouwen op de betreffende locatie. Hierbij ben je natuurlijk wel gebonden aan het bestemmingsplan. Samenwerking met projectontwikkelaars, bouwkundigen en een gemeente biedt dan eventueel kansen.”

Eigen module

Boers & Lem beschikt over een eigen verduurzamingsmodule om plannen ‘vanaf papier’ door te rekenen. “Daarmee kunnen we taxatierapporten opstellen voor plannen die nog ontwikkeld moeten worden.” Een concept taxatierapport kan binnen twee weken beschikbaar zijn. “Prettig voor een eigenaar, want die kan dan dóór”, stelt Dennis. “We hebben dan uiteraard wel tijdig de benodigde informatie nodig van het gebouw en uiteraard moeten we het pand kunnen bezichtigen. Dat is en verplichting vanuit de taxatierichtlijnen.” De definitieve taxatie is vervolgens snel te formaliseren. “Dat is in principe een kwestie van één telefoontje.”

Gunstige exploitatie

Verduurzaming is overigens niet alleen positief voor de waarde van een gebouw. “Het heeft ook een gunstig effect op de exploitatiekosten en dat is weer positief voor de verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld door een lager energieverbruik. Dat merk je direct in je portemonnee, zeker met de huidige energieprijzen.”

Maatschappelijke winst

Daarnaast is er het maatschappelijke rendement. Dennis: ”Hoe duurzamer een gebouw, hoe lager de CO₂-uitstoot. Met elke 10 procent die kantoren aan uitstoot besparen, winnen we als samenleving. Verduurzamen is dus bij uitstek een vorm van maatschappelijk verantwoord ondernemen.” 

Dennis Tigcheler, Register Taxateur bij Boers & Lem bedrijfsmakelaars