Base de cálculo do ITBI para imóvel adquirido em leilão é o valor da arrematação

Pense na seguinte situação: você identificou a oportunidade de adquirir um imóvel em um leilão, tomou as devidas providências para participar do certame e logrou êxito, arrematando o imóvel por ter realizado o lance vencedor. Naturalmente, o planejamento financeiro da operação (preço, comissão do leiloeiro, impostos devidos e emolumentos) é realizado com base no valor de arrematação, e o custo efetivo a ser desembolsado determina a viabilidade e o interesse no negócio.

Você paga o preço da arrematação e a comissão do leiloeiro, mas na hora de realizar o pagamento do ITBI, é surpreendido com a informação de que o tributo será lançado sobre o valor venal de referência do imóvel - e não sobre o valor da arrematação, alterando o planejamento inicial. Essa ingrata surpresa, dependendo do caso, poderá representar a inviabilidade ou o desinteresse no negócio jurídico.

A boa notícia é que há instrumento e fundamentação jurídica para superar este obstáculo, conforme foi reconhecido na sentença proferida em um recente mandado de segurança preventivo¹ impetrado pelo CETLaw no escopo de uma consultoria jurídica prestada para aquisição de um imóvel em leilão por um cliente do escritório.

Assim como ocorre no Município de São Paulo/SP, é comum que o cálculo do ITBI seja realizado com base em um “valor venal de referência”, estabelecido unilateralmente pelas prefeituras municipais. Esta sistemática não corresponde ao objetivo do Código Tributário Nacional (CTN).

Desde 2019, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo mantinha o entendimento de que o valor do negócio jurídico (valor da arrematação) só seria utilizado como base de cálculo do ITBI caso fosse maior do que o valor venal de referência do imóvel². Traduzindo, prevaleceria o maior entre o valor do negócio jurídico e o valor venal de referência, privilegiando o fisco municipal.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento³ segundo o qual a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do negócio jurídico, que não se vincula ao valor venal de referência arbitrado pelo fisco municipal. O valor do negócio jurídico goza da presunção de correspondência com o valor de mercado e, consequentemente, com o valor venal a que diz respeito o art. 38 do CTN.

No negócio em análise via mandado de segurança mencionado acima, a utilização do valor venal de referência como base de cálculo - arbitrado unilateralmente pela Prefeitura do Município de São Paulo/SP - representaria um acréscimo de mais de 60% sobre o ITBI devido.

Neste contexto, percebe-se a importância da decisão obtida e da assessoria jurídica na aquisição de imóveis, bem como vale destacar que os precedentes mencionados também se aplicam para venda e compra e outras modalidades.

¹ MS nº 1053852-88.2022.8.26.0053

² IRDR Nº 2243516-62.2017.8.26.0000

³ Tema Repetitivo 1113 – Resp 1937821/SP