Como funciona uma Cessão de Direitos sobre bens imóveis?

A cessão de direitos sobre imóveis constitui-se pela transmissão de direitos de um determinado bem para um terceiro – o comprador. Em linhas gerais, o titular do imóvel, mediante o pagamento de quantia pecuniária, transfere ao comprador o direito de aquisição do imóvel. 

 Ressalte-se que dois sujeitos figuram nessa relação: no polo ativo, o cedente como vendedor (aquele que transmitirá os direitos do imóvel) e, no polo passivo, o cessionário como comprador (aquele que receberá os direitos do bem).

Tal instrumento se difere da compra e venda de imóveis tradicionais, pois o objeto a ser transferido é o bem corpóreo, o imóvel em si. De outra banda, na cessão de direitos, o cedente transfere bens incorpóreos, imateriais, ou seja, o objeto da transferência será o direito que o cedente possui sobre o imóvel.

A cessão de direitos é válida nos casos em que o imóvel, geralmente unidade futura em edificação, ainda não existe factual e juridicamente, ou seja, no período compreendido entre o registro do memorial de incorporação e a emissão do certificado de habite-se, por exemplo.

 Outra situação bastante usual acontece no momento da partilha, durante a transmissão de direitos em razão da abertura da sucessão. Porém, o artigo 1.793 do Código Civil, dispõe que somente ocorrerá se houver manifesta concordância de todos os herdeiros. Desse modo, terá uma forma específica, mediante instrumento de escritura pública em cartório de notas.

No caso de cessão de direitos decorrentes de contrato celebrado com a construtora, é importante que o contrato seja analisado juridicamente, avaliando as condições para a cessão sobre o imóvel, tais como a forma pela qual a anuência da construtora deverá ser concedida. Deve-se atentar também para a possível ineficácia do instrumento de cessão que não conste a expressa anuência do vendedor originário.

Ademais, a escritura é essencial quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a trinta salários-mínimos, conforme menciona o artigo 108 do Código Civil:

Vejamos o disposto em ambos os artigos:

Art. 1.793. O direito à sucessão aberta, bem como o quinhão de que disponha o co-herdeiro, pode ser objeto de cessão por escritura pública.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”.

No caso de uma sucessão, o artigo 616, inciso V, do Novo Código de Processo Civil, legitima o cessionário a proceder à abertura do inventário do autor da herança. Ademais, somente poderá iniciar a ação, portando o respectivo instrumento de cessão e habilitando-se na forma processual cabível.

  Na visão doutrinária de Silvio Venosa: “Só existe cessão antes da partilha. Após esse momento, a alienação é de bens do herdeiro. O cessionário participa do processo de inventário, pois se sub-roga na posição do cedente”.

  Importante salientar que, em algumas situações, mesmo que não envolva pagamentos, a cessão de direitos precisa ser oficializada em cartório, com o reconhecimento de um juiz e do Tribunal. A legalização da transferência garante que a parte (a qual renunciou seus direitos sobre o imóvel) não poderá requerer possíveis benefícios no futuro.

A cessão de direitos sobre bens imóveis é um instrumento relevante, entretanto, deve ser realizado por um especialista, assim como cumprir todas as formalidades legais. Dessa forma, promoverá segurança jurídica ao negócio.