Consultoria para Condomínio MULTIUSO
CONSULTORIA EM Condomínio MULTIUSO PARA DIAGNÓSTICO DE SITUAÇÃO ATUAL E PROPOSIÇÃO DE MELHORIAS
CONSULTORIA PARA DIAGNÓSTICO DE SITUAÇÃO ATUAL E PREPARAÇÃO DE DOCUMENTOS E SERVIÇOS ESPECIALIZADOS DE APOIO ADMINISTRATIVO, QUE VISAM A REVISÃO DOS PROCEDIMENTOS ATÉ ENTÃO ADOTADOS NA ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO MULTIUSO, COM O INTUITO DE DESENVOLVER UM TRABALHO QUE POSSA PARAMETRIZAR E FUNDAMENTAR AS PROPOSTAS DE MELHORIA A SEREM APRESENTADAS AOS CONDÔMINOS.
1. ORGANIZAÇÃO
Esse é sem dúvida o pilar da boa gestão, pois sem organização os dados trabalhados não são confiáveis. Ao menos rodapé com dados de manuseio do documento, deve ser apresentado, tais como (Fig.2):
E nesse caso devemos lembrar da Administração terceirizada com redundância de acompanhamento, pois se o Terceirizado não o faz, cabe aos Síndicos, verificar, cobrar e notificar, inclusive Mapeamento de Processo, que é crucial na Administração do Condomínio MULTIUSO.
Outro fato de grande relevância na Organização, é a numeração documental, inclusive de TODOS os contratos continuados de prestação de serviços do Condomínio MULTIUSO, algo padronizado e profissional, que inspire organização e metodologia, com: DATA, NÚMERO / QUANTIDADE DE PÁGINAS, NOME/CARGO DO RESPONSÁVEL pelas informações prestadas.
2. SEGURANÇA JURÍDICA
Quando se opta por contratar uma Empresa especializada em gestão de Condomínio MULTIUSO, espera-se segurança em vários níveis, inclusive jurídica, com cuidados básicos, tais como:
3. METODOLOGIA OPERACIONAL
Esse ponto pode de maneira eficaz ser aprimorado com a criação de um Manual Interno, e a afixação do Mapeamento de Processo das áreas em local visível. Evitará diferença de metodologia a ser aplicada entre os dois serviços que tem o mesmo fato gerador.
Ainda quanto à importância de um manual de procedimentos, outros equívocos podem ser evitados, onde ora o equipamento (ELEVADOR) é alocado na TORRE A, ora é alocado na ÁREA COMUM.
Quanto aos VOTOS EM MASSA, o Condomínio MULTIUSO poderia adotar, a exemplo do já consolidado empreendimento paulista BRASCAM CENTURY PLAZA, o limite para REPRESENTAÇÃO em ASSEMBLÉIAS, evitando o voto em massa, onde cada Procurador não poderá representar mais que três condomínios, ainda visando a proteção das minorias, deveria instituir dispositivo cogente no sentido de que, no caso de um mesmo condômino possuir mais de uma unidade ou fração ideal, seu direito de voto será limitado à soma dos votos dos demais co-proprietários, cabendo ao presidente da mesa, em caso de empate, o voto de desempate, independentemente do número de sua fração ideal ou número de unidades. Esse dispositivo está, aliás, no artigo 42 da Lei 5.764 que definiu a política nacional de cooperativismo. Esse dispositivo da lei antes referida foi repetido pelo legislador no Código Civil de 2002, artigo 1094, inciso Vl. Assegura-se, com esse dispositivo, o resguardo ao princípio constitucional, da igualdade e da proteção das minorias. Tem-se notícia de que o então dep. Federal Roberto Fiúza apresentara o projeto de lei n° 6.960/2002, onde adota a solução contida na legislação francesa, para o caso de um condômino ser o possuidor da maioria das frações ideais. A solução, na ótica daquele Deputado era alterar o artigo 1.352 do Código Civil, que passaria a ter a seguinte redação: (...) No caso de um mesmo condômino possuir mais de uma unidade ou fração ideal, seu direito de voto será limitado à soma dos votos dos demais co-proprietários, cabendo ao presidente da mesa, em caso de empate, o voto de desempate (...). De maneira extrema, para de alguma forma minimizar o impacto dos votos em massa, o Condomínio MULTIUSO poderia adotar uma participação semelhante ao voto distrital, no qual cada Setor representa um voto, e dentro destes prevalece a regra do um voto por matricula, sendo os empates decididos pelos respectivos presidentes de conselho.
4. ANÁLISE CONTÁBIL
Por amostragem dos lançamentos contábeis é possível encontrar a existência ou não de divergências face aos contratos firmados, demonstrando efetiva contabilização de todo o passivo de forma coerente ou não. Outro ponto que chama atenção é em relação despesa de “Tarifa de Cobrança de Boletos”. Esta despesa não apresenta nenhuma irregularidade, mas o valor de 0,5% da receita representa uma ordem de grandeza acima do praticado usualmente, sendo identificado como ponto de melhoria.
5. ANÁLISE DA INDIVIDUALIZAÇÃO FÍSICA DOS SETORES
A fração ideal de cada Setor deve ser confrontada in loco com os croquis da individualização dos setores, e segundo medições por amostragem efetuadas nas plantas do empreendimento, segundo nosso Engenheiro é comum alguma margem de erro, e que refazendo o recálculo de todo o empreendimento seria possível encontrar a mesma situação e Torres opostas, sem que com isso configurasse erro, pois uma pequena parte acaba compensando a outra. Os únicos debates a serem abertos quanto a fração ideal de cada setor, se refere ao fato de individualização de imensas lajes de garagem como um setor autônomo, como já existe em outros empreendimentos.
A rigor, na letra da lei, o rateio das despesas do condomínio deveria ser fixado em conformidade com a fração ideal da área que aquele espaço tem sobre a área total do terreno, mas essa regra é flexível porque a própria lei autoriza que seja diferente, desde que a convenção do condomínio estabeleça outra sistemática de rateio. Essa ressalva dá lugar ao CRD – Coeficiente de Rateio de Despesas, porque, num empreendimento complexo de Multiuso, a simples proporção aritmética da fração ideal de uma área específica (medida em metro quadrado – m2) não é suficiente para atender a todos os aspectos, características e peculiaridades desse tipo de negócio.
O CRD, portanto, foi criado para criar uma forma mais adequada (e porque não, mais justa) de fazer o rateio das despesas comuns, Por isso que a formação do CRD não considera somente com a metragem da área do espaço a ser locado, mas também incorpora elementos muito relevantes da operação de um Shopping Center como: a localização no mall, a extensão da vitrine, a atividade comercial exercida, a importância da operação para o “tenant mix” do empreendimento, e outros critérios que permitem estabelecer quanto cada espaço a ser locado representa sobre o total do empreendimento. Uma dessas questões é a observação de que muitas vezes, pela importância que determinado Setor agregador de pessoas é para o Empreendimento, é necessário criar ou estabelecer condições específicas para essas operações, e neste caso, na prática, pode haver um ajuste sobre as frações representadas no CRD total, para compor e conciliar determinados BENEFÍCIOS OU REDUÇÕES que são oferecidos para esse Setor, de tal forma que todos sejam pelo menos indiretamente beneficiados, e que ninguém seja diretamente penalizado ou sobrecarregado com custos excessivos.
Para não me delongar em excesso, vou deixar as considerações seguintes para um próximo artigo, onde poderei explanar sobre Consultoria em Condomínio MULTIUSO, com as ferramentas apropriadas, metodologia adotada, Adequações Legais, face ao empreendimento especifico, e demais aspectos dos Condomínio MULTIUSO.