Direito Imobiliário

O Direito Imobiliário é o ramo do direito privado responsável por estabelecer as regras que envolvem a relação com os bens imóveis: a aquisição e a perda da propriedade, a posse, a locação, a usucapião, as incorporações imobiliárias, o condomínio, a doação e a cessão de direitos, financiamentos da casa própria, o direito de construir, o direito de vizinhança, o registro de imóveis e outros institutos jurídicos relacionados ao bem imóvel.

O fundamento do direito imobiliário, portanto, está no direito de propriedade.

Comprar um imóvel ou oferecê-lo para locação são algumas das situações que, à primeira vista, podem parecer simples. Contudo, os transtornos que elas podem causar se o responsável não estiver amparado por um advogado especialista em direito imobiliário são muitos e, alguns, graves.

Nos últimos anos cresceu significativamente a qualificação de profissionais nessa área de atuação.

No entanto, não rara as vezes, o consumidor costuma só procurar o especialista em direito imobiliário quando no curso do processo de compra do imóvel surge algum problema, irregularidades no contrato ou em sua execução. O mais recomendado seria contar com a assessoria desse profissional desde o princípio das tratativas, para evitar problemas futuros e maiores.

Assim, cabe saber:

 O que são Bens Imóveis?

Ao contrário do que o senso comum imagina os bens imóveis não são apenas casas, prédios e terrenos.

De acordo com o Código Civil, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente” (art. 79). De forma simplificada, são coisas que não podem ser removidas de um local para outro sem destruição.

 O Código Civil considera, ainda, imóveis, para os efeitos legais, “os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram, as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local” e “os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem”.

E, ainda, os bens imóveis podem ser classificados em:

• Imóveis por natureza: solo e sua superfície, subsolo e espaço aéreo. Você sabia, por exemplo, que é proprietário, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, do espaço aéreo e do subsolo correspondente ao seu terreno?

• Imóveis por acessão natural: decorrentes de fenômenos naturais, como árvores, frutos, cursos d’água.

• Imóveis por acessão artificial: decorrentes do trabalho do homem, como construções, edifícios e plantações. Aqui, não se incluem as construções provisórias, como circos, parques, feiras...

• Imóveis por determinação legal: direito real sobre imóveis (servidões, uso, usufruto, penhor, hipoteca, anticrese, habitação, rendas constituídas sobre imóveis e propriedade) e suas respectivas ações

Por que é importante saber o que são bens imóveis?

Porque para comprar um bem móvel, paga-se o preço e transfere-se a propriedade com a tradição do objeto. Contudo, com os bens imóveis, para comprar um apartamento, além da transação, a pessoa deve efetuar o registro no Cartório de Imóveis e encaminhar a elaboração da Escritura Pública no Tabelionato de Notas.

 Existe uma diversidade de leis que envolvem o ramo do direito imobiliário.

A mais importante delas é o Código Civil, sobretudo no capítulo referente aos direitos reais. Ali estão as determinações legais sobre propriedade, posse, vizinhança, condomínio, entre outros. Além da parte que trata de contratos, que é extremamente importante para a conclusão dos negócios.

Entre as leis esparsas importantes para esse ramo temos a Lei nº 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos e a Lei nº 4.594/64, que regula a profissão do corretor de seguros. E também a Lei nº 4.380/64, que regula o sistema financeiro de habitação e a Lei nº 6.015/73, que trata dos registros públicos.

Além dessas leis, o Código de Defesa do Consumidor também se mostra importante para o direito imobiliário, na medida em que protege o consumidor contra cláusulas abusivas e contra possíveis manobras que possam prejudicar o cliente.

Para adentrar no universo do direito imobiliário é preciso entender alguns conceitos básicos:

- Da Matricula;

A matrícula é o ato cartorário que individualiza o imóvel, identificando-o por meio de sua correta localização e descrição. É na matrícula do imóvel que são lançados o registro e averbação, mostrando a real situação jurídica do imóvel.

Como popularmente dito, a matrícula funciona como um retrato do imóvel pelo histórico anotado nos livros do Cartório.

- Da Promessa de Compra e Venda;

É um contrato preliminar em que as partes pactuam que celebrarão o contrato definitivo de compra e venda. É somente o contrato definitivo de compra e venda que é hábil para transferir a propriedade do imóvel, com o seu devido registro.

Portanto, a promessa de compra e venda não altera a situação da coisa, apenas cria uma obrigação. A obrigação é comprar/vender a coisa, de acordo com o preço, prazo e demais condições estabelecidas.

A promessa de compra e venda não tem a cláusula de arrependimento, podendo, a qualquer tempo, as partes desistirem do negócio. Tal desistência deve ser exercitada com razoabilidade, sob pena de estar cometendo um ato ilícito, conforme dispõe o artigo 187 do Código Civil.

- Do Compromisso de Compra e Venda:

Assim como a promessa de compra e venda, o compromisso é um contrato preliminar que depende do contrato definitivo. Ocorre que, no compromisso de compra e venda existe a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Tal cláusula não se confunde com a situação de descumprimento do contrato, havendo o descumprimento do mesmo, por exemplo, a falta de pagamento, pode ser feita a resolução do contrato.

Deste modo, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade fala que não pode as partes desistirem do negócio, ou seja, não pode haver a resilição unilateral.

 Podemos notar que a diferença está no fato do compromisso de compra e venda não caber arrependimento. Já a promessa é um contrato preliminar que pode haver o arrependimento.

Uma outra diferença é sobre o registro de tal contrato, o compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula e então passará a existir o direito real de aquisição. Já a promessa de compra e venda não é passível de criar tal direito real, conforme dispõe o artigo 1.417 do Código Civil.

 Por fim, mais uma diferença que existe é que como o compromisso de compra e venda é irretratável, caso o valor já tenha sido quitado e o vendedor se recuse a outorgar a escritura de compra e venda, pode o compromissário comprador ingressar com a ação de adjudicação compulsória.

Importante frisar que, o que vai determinar as diferenças dos dois contratos é a cláusula de irretratabilidade, independentemente da nomenclatura utilizada pela lei ou no próprio contrato.

 - Da Escritura de Compra e Venda;

A Escritura Pública de Compra e Venda de Bens Imóveis é o ato lavrado no cartório de notas por meio do qual uma das partes vende o bem imóvel para outra. Desta forma, a Escritura Pública de Compra e Venda de bens Imóveis é o instrumento jurídico da manifestação de vontade entre uma ou mais pessoas envolvidas, perante um Tabelião de Notas, que tem a responsabilidade de formalizar o evento - compra e a venda - que lhe foi descrito.

A escritura do imóvel é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes e é elaborada no cartório de notas. Já a matrícula, é o documento que individualiza o imóvel, onde constam informações essenciais para identificação jurídica, como por exemplo, localização, qualificação dos proprietários, alterações ocorridas, transações de compra e venda, inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas a casa ou apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o imóvel já sofreu por mudanças de proprietário.

No processo de transferência do imóvel, os documentos são utilizados na seguinte ordem: elaboração e assinatura do contrato de compra e venda -não obrigatório-, escritura pública de compra e venda e, de posse dessa escritura o registro da mesma na matrícula do imóvel.