Futuro do Investidor #2 - Fundos Imobiliários

Na nossa última edição falamos sobre o investimento em ações, caso ainda não tenha lido, clique aqui. Nessa edição anterior eu também explico o nome da newsletter.

Para esta segunda edição falaremos sobre o investimento em fundos imobiliários. Entenderemos como os fundos imobiliários são uma alternativa ao investimento diretamente em imóveis.

O que são os fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários, também conhecidos pela sigla FIIs, são uma modalidade de investimento coletivo em imóveis. Basicamente, um fundo imobiliário reúne o dinheiro de diversos investidores para aplicação no mercado imobiliário.

Para facilitar o entendimento eu gosto de usar a analogia da organização de uma festa de aniversário. 

Para que a festa aconteça uma pessoa fica responsável por listar e comprar tudo que é necessário para essa festa. Muitas vezes uma segunda pessoa entra em cena para também ajudar.

Os fundos imobiliários funcionam da mesma forma. São reunidos os recursos de muitos investidores para a compra de imóveis que vão compor esse fundo. O patrimônio desse fundo, ou seja, todos esses bens comprados será dividido em cotas, que nada mais são do que pequenas fatias desse fundo.

Voltando ao exemplo da festa de aniversário, a pessoa que ficou responsável por escolher os itens onde aplicaria o dinheiro é chamado de gestor. Já a pessoa responsável por ajudar o gestor, no caso em repassar o que foi gasto e algumas informações importantes, é chamada de administrador.

E quais as vantagens de investir em FIIs?

A principal vantagem dos fundos imobiliários (FIIs) é investir no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel.

A gente costuma crescer ouvindo que o investimento em imóvel, comprar terreno e construir, não tem erro, sempre valoriza. Eu mesmo cresci ouvindo isso e culturalmente o brasileiro acredita que essa é a única forma de investir em imóveis. 

E se eu te dissesse que você pode ser dono de um pedaço do shopping que mais frequenta?

Como sabemos, a compra de um único imóvel costuma ser custosa e burocrática. Em São Paulo, de onde escrevo essa newsletter, um apartamento não sai por menos de 300 mil.

Imagina ter que dispor de todo esse capital para começar ou ter que recorrer a um empréstimo de muitos anos.

Além disso, você precisa lidar com todo o processo de negociação e contrato, e as dores de cabeça de ter que lidar com inquilinos. Caso terceirize esse trabalho para uma corretora de imóveis vai pagar com parte dos seus rendimentos.

Claro que aqui estamos falando de quem tem interesse em um imóvel para viver da renda dos aluguéis mensais, caso a pessoa procure um imóvel para morar a avaliação é totalmente diferente.

Inclusive, essa é uma outra vantagem dos FIIs, assim como uma casa alugada, os fundos imobiliários pagam aluguéis mensais.

Agora, a pergunta que não quer calar …

Como ganho dinheiro investindo nos FIIs?

Os fundos imobiliários não costumam ter uma valorização assim como acontece com as ações.

Como as cotas dos FIIs muitas vezes estão ligadas aos imóveis, o valor desses imóveis não varia tanto ao longo do tempo. 

Os imóveis costumam valorizar quando há algum tipo de reforma, ampliação ou infraestrutura do bairro, por isso a variação das cotas é menor.

Claro que há os fundos que investem em títulos do mercado imobiliário, daí a variação pode ser maior, mas falaremos mais sobre esses fundos abaixo.

Como já citei acima, a maior parte dos fundos imobiliários pagam aluguéis mensais, ou como costumam ser chamados: os dividendos mensais.

Esses dividendos são o repasse de parte do aluguel dos imóveis que compõem o fundo e sobre eles não incide imposto de renda, na prática você recebe uma renda mensal que não precisa pagar imposto.

Esse é o principal motivo pelo qual os investidores escolhem os FIIs, para alcançar a famosa renda passiva, além de contar com a segurança dos imóveis.

Quais os tipos de fundos imobiliários (FIIs)?

Os fundos imobiliários são classificados em três tipos de fundos: os fundos de tijolo, os fundos de papel e os fundos de fundos (FOFs).

Nos fundos de tijolo, assim como o nome sugere, o investimento é feito em propriedades físicas, como prédios comerciais, lajes corporativas, hotéis, shoppings centers e outros imóveis físicos.

Já nos fundos de papel há o Investimento em títulos de renda fixa ligadas ao setor imobiliária, como por exemplo, as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

Por último, mas não menos importante, os fundos de fundo, investem em outros fundos imobiliários.

Sempre quando avaliamos um fundo olhamos para diversas coisas e uma delas é o portfólio, ou seja, quais ativos estão na carteira daquele fundo, incluindo o tipo de dívida.

Tributação nos FIIs

Por último, mas não menos importante, falaremos da parte que cabe ao governo nos seus investimentos: os impostos.

Assim como as ações, os fundos imobiliários precisam ser declarados na sua declaração anual de imposto de renda. É só pegar a quantidade e calcular o preço médio pago, numa próxima explico como funciona esse cálculo.

Além da declaração anual que é obrigatória e uma prestação de contas. Outra atividade que gera tributação nos FIIs é a venda com lucro.

O imposto sobre o lucro dessa operação é pago por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais, mais conhecido como DARF. 

Como funciona a emissão e o pagamento da DARF?

Como dito anteriormente, quando negocia um fundo imobiliário com lucro, independente do valor negociado, deverá pagar o imposto de 20% sobre o lucro que obteve.

Esse imposto sobre a operação de venda da cota do FII deve ser pago por meio da guia DARF até o último dia útil do mês subsequente ao mês das operações. 

Digamos que a operação aconteceu em janeiro. Você deverá pagar a DARF até o último dia útil de fevereiro.

Vamos a um exemplo de cálculo do imposto para a DARF.

Digamos que você comprou 100 cotas do MXRF11 a R$ 9,46 e vendeu a R$ 10,33. 

Na operação de compra, o total comprado foi R$ 946, bastando multiplicar a quantidade vendida pelo preço.

Já na operação de venda, o total da operação foi R$ 1.033.

Sabendo o valor negociado na compra e na venda, já é possível descobrir o lucro.

Agora basta subtrair o valor total na venda pelo valor total da compra.

Neste caso, o total de lucro na operação seria de R$ 87 (lucro = 1.033 - 946)

Com o valor do lucro, basta multiplicar pelo percentual de imposto, de 20%.

Pronto, o valor a pagar de imposto nessa operação é de R$ 17,40, lembrando que você precisa pagar até o último dia útil do mês seguinte a operação.

Espero que nessa edição você tenha refletido sobre o imovel físico já não ser mais a única opção quando falamos dos investimentos em imóveis.

Os fundos imobiliários já são uma alternativa acessível e com pagamento mensal de “aluguéis” livres de imposto de renda.

Sobre o autor

Diogo Brandão é economista com larga experiência no mercado financeiro, sobretudo em projetos voltados à educação financeira. Foi diretor e professor na ONG de educação financeira Bem Gasto.

Trabalhou nas empresas Suno Research, Levante Ideias de Investimento e Guide Investimentos. Atualmente é copywriter na EQI Investimentos.

Também participou do lançamento da primeira plataforma de streaming a unificar educação financeira, investimentos e notícias.

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