IMÓVEIS USADOS: CUIDADOS NA COMPRA.

        Quem vai comprar um imóvel deve sempre tomar uma série de cuidados. E quando se trata de imóvel usado, essas precauções tem de ser em dobro.    Isso porque um imóvel antigo fatalmente terá problemas relativos à própria ação do tempo em sua estrutura e certamente necessitará de uma reforma na sua parte básica, como fiação elétrica e encanamentos, antes do novo morador se instalar.

      Como vantagem, os imóveis antigos, além de serem mais amplos, geralmente têm uma estrutura mais sólida, com paredes mais grossas, o que é uma vantagem contra os rigores do inverno e verão, além de servirem como isolante acústico. Mesmo assim, antes de comprá-lo, é preciso fazer uma boa vistoria, de preferência acompanhado de um profissional do setor da construção, pois o imóvel pode ter sido “maquiado” com a intenção de ocultar possíveis defeitos.

A inspeção deve começar pelo telhado, para ver se as telhas estão em ordem, bem como o madeirame que as sustenta (apartamentos no último andar em prédios com telhado estão igualmente sujeitos a infiltração e estragos pela chuva). Tetos manchados também podem ser um indídio desses problemas. O mesmo cuidado vale para calhas que conduzem a água da chuva, que não devem estar furadas ou entupidas.

        Encanamentos de água e esgoto se deterioram com o tempo, e, se não foram trocados recentemente, certamente terão de ser substituídos. Por isso, é bom testá-los abrindo torneira, dando descarga e jogando água nos ralos. Também é preciso atenção com manchas na parede, pois são sinais de infiltrações. Pisos antigos de madeira, portas e batentes, ao contrário, deverão ser preservados, pois geralmente são feitos com madeiras de lei, bastante resistentes.

        A menos, é claro, que tenham sofrido a ação de cupins, uma praga cuja presença no imóvel deve ser pesquisada com todo cuidado. Se forem localizados, a extensão do dano que já causaram deverá ser avaliada. Assoalhos com tábuas muito finas, que balançam quando se anda, é um sinal de que o mesmo terá de ser trocado, bem como o madeirame que o sustenta, comum em sobrados antigos. A fiação elétrica também se deteriora com a ação do tempo e pode causar problemas de curto circuito ou sobrecarga em aparelhos elétricos e eletrônicos. Por isso, é certo que terá de ser trocada, a menos que isso tenha sido feito recentemente.

Direitos do comprador

    O Procon de São Paulo recomenda que essa vistoria prévia seja feita com o maior rigor possível, pois a assinatura de um compromisso formal de compra, ou mesmo a entrega de um sinal em dinheiro, pressupõe que a pessoa já esteve no imóvel e está concordando com suas condições de conservação. Reclamar, depois, fica difícil, pois a compra de um imóvel usado geralmente é tratada diretamente com o proprietário, o que equivale dizer que se trata de uma transação entre duas pessoas físicas, a qual não se caracteriza como uma ação de consumo. E, portanto, fora da alçada do Código de Defesa do Consumidor. Uma brecha, no entanto, se abre quando uma imobiliária faz a intermediação, pois ela será a responsável em alertar o comprador para todos os possíveis defeitos do imóvel, podendo ser responsabilizada por algo grave na estrutura que venha a ser descoberto posteriormente.

Documentação

        Assim como é fundamental fazer uma boa vistoria num imóvel usado, é preciso o igual cuidado em relação à documentação do mesmo, pois nada mais desagradável do que constatar que a pretendida moradia está com graves problemas em relação à papelada, o que poderá dificultar ou até mesmo inviabilizar a compra.

        Tanto o Procon quanto especialistas em direito imobiliário recomendam que o comprador vá atrás dos seguintes documentos (neste caso as despesas correm por sua conta, bem como as da nova escritura em seu nome, caso a venda se concretize):

-        Certidão de Inteiro Teor de Matrícula do Imóvel, que deve ser solicitada no Cartório de Registro de Imóveis onde a escritura foi registrada, com um determinado número. Este documento serve para provar que o vendedor é realmente o proprietário do imóvel, e que a habitação foi devidamente registrada em seu nome. 

-        Certidão Negativa Vintenária de Alienação e Ônus. Trata-se de uma certidão atualizada da matrícula, também pedida no Cartório de Registro de Imóveis, como prova de que o imóvel não está hipotecado.

-        Certidões Negativas de Protestos. Comprovam que o proprietário não está sendo executado judicialmente numa ação de cobrança, na qual pode haver o arresto de bens e o imóvel ser incluído no pagamento de dívidas.

-        Certidões Negativas de Ações nas Esferas Civil e Criminal, a serem solicitadas nos distribuidores judiciais de processos nas esferas civil e criminal. Desse modo, é possível saber se o proprietário não está sofrendo algum outro tipo de processo que comprometa a venda do imóvel. Por exemplo: pagamento de pensão ao cônjuge, cobrança de indenizações no caso de falência ou fechamento de empresas, etc.

-        Certidão Negativa de Débitos, a ser pedida na prefeitura, para ver se não há impostos atrasados, como o IPTU.

-        Comprovantes do Pagamento de Contas de Água, Gás e Luz nos últimos dois anos. Caso o proprietário não os tenha, deverão ser solicitados nos respectivos fornecedores. 

-        Documentos pessoais dos proprietários. Cópias autenticadas do RG, CPF, certidão de casamento, certidão de divórcio, etc. No caso de imóvel deixado como herança e que consta de um formal de partilha, todos os herdeiros deverão apresentar cópias de seus documentos pessoais.

-        Verificar, junto à Prefeitura, se o imóvel não se encontra em área com possibilidade de ser desapropriada futuramente.

-        Pedir uma carta do síndico do prédio, comprovando que o proprietário do apartamento não tem débitos com o condomínio.

-        Conferir se a metragem que consta do IPTU é a mesma que consta da escritura. Se houver diferença, isso terá de ser regularizado.

Cuidados na vistoria de um imóvel

-        Verifique se o telhado está em ordem, com telhas que garantem a ausência de goteiras. O madeirame que o sustenta também deverá ser checado, pois poderá ter vigas muito gastas ou apodrecidas. O mesmo cuidado vale para as calhas, que não podem estar furadas ou entupidas.

-        Confira o estado do encanamento de água e das tubulações de esgoto, que se deterioram com o tempo. Abra as torneiras, dê descarga nos banheiros e jogue água nos ralos. Olhe os sifões em baixo das pias.

-        Caso não tenha sido trocada recentemente, a fiação elétrica também deverá ser substituída, para evitar problemas com curto-circuitos e aumentos de voltagem.

-        Vestígios de cupim devem ser localizados. Se existirem, a extensão dos danos deverá ser avaliada.

-        Pisos de madeira, com tábuas muito gastas, podem necessitar ser trocados, bem como sua sustentação, de vigas de madeira, comum em casas antigas. Veja se o assoalho não balança quando as pessoas andam sobre ele ou se há indícios de que tenha cedido, mesmo em poucos centímetros.

-        Desconfie de paredes fofas, com manhas e frias ao toque, pois são indícios de infiltrações de água.

-        Veja se as janelas e vitrôs fecham normalmente.   

-        Cuidado com rachaduras em paredes e tetos, pois podem ser indícios de danos graves, que exigirão obras caras depois da compra.