A incorporação imobiliária e as alterações no STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixará tese sobre os contratos de incorporação imobiliária em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR), ou simplesmente recursos repetitivos, que tratem da mesma controvérsia jurídica. Isso significa que, em breve, o tribunal irá pacificar o seu entendimento sobre o objeto do recurso.

O IRDR foi criado pelo novo Código de Processo Civil de 2015, e permite aos tribunais de segundo grau julgar por amostragem casos repetitivos, que tenham como demanda controvertida uma mesma e única questão de direito. O objetivo é proporcionar mais segurança jurídica e celeridade até o desfecho final de cada processo, os quais comumente se arrastam por anos em todas as instâncias da justiça, diga-se de passagem.

No caso, será o primeiro recurso repetitivo de origem de um IRDR, em que o STJ irá julgar, desde o advento do novo Código de Processo Civil. Assim, será definido pela segunda seção do tribunal a obrigatoriedade de expressa previsão contratual quanto ao prazo para a formação do grupo de adquirentes e a entrega dos imóveis.

Serão definidas também teses sobre o repasse de juros de devolução da obra e inaplicabilidade de correção monetária sobre o saldo devedor, quando descumprido o prazo de entrega dos imóveis. Além de definir se as referidas teses se aplicam somente ao imóvel residencial ou também ao comercial, e se será aplicado somente ao imóvel obtido para moradia própria ou ainda para aquele adquirido a título de investimento.

Em casos de atraso na entrega da obra, o tribunal definirá a obrigatoriedade de indenizar o adquirente, observando-se o que deixou de receber, a título de aluguéis, ou pelo que se gastou para fazer uso de outra moradia similar, também a título de aluguel.

Enquanto isso, foi aprovado pelo Senado Federal, em 21 de novembro, o Projeto de Lei nº 68/2018, que traz proposta de alteração da Lei de Incorporação Imobiliária para disciplinar a resolução de contrato de aquisição de unidade ou de lote urbano.

O PL também confere maior segurança jurídica quanto à resolução do contrato, eventual atraso na entrega da obra ou qualquer descumprimento das obrigações contratuais, seja por parte do promissor comprador ou do incorporador/construtora.

Assim, o projeto autoriza a entrega do imóvel em até 180 dias após a data prevista para a conclusão da obra, sem qualquer penalidade ao incorporador. Todavia, caso o adquirente dê causa ao distrato, fará jus à restituição das quantias pagas, sendo deduzidos: a integralidade da comissão de corretagem; pena convencional não superior a 25% da quantia paga; quantias correspondentes aos impostos incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e contribuições à associação de moradores; valor correspondente a fruição do imóvel e demais encargos previstos no contrato.

Por outro lado, após o prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, será autorizada a resolução do contrato, com a devolução de todo o valor pago, além de multa rescisória em benefício do adquirente adimplente.

O promitente comprador também poderá receber multa sobre 1% do valor que foi pago, para cada mês de atraso, caso prefira não desistir do contrato.

Após aprovação pelo Senado Federal, o PL retorna à Câmara dos Deputados, por força da aprovação de emendas ao texto original.

Observa-se que, tanto o STJ quanto as propostas de alteração à Lei de Incorporações, buscam extinguir, ou ao menos reduzir, os litígios que sobrevêm dos contratos de incorporação imobiliária.

O cenário de mudança é nítido e tende a proporcionar maior segurança jurídica a todos os envolvidos em um contrato de incorporação imobiliária, seja o consumidor, o investidor, o incorporador ou a construtora.

Todavia, o conteúdo dessas mudanças ainda é incerto, à medida em que o STJ ainda não pacificou o entendimento sobre as questões suscitadas, bem como ainda não foi definitivamente aprovado e sancionado o citado PL. Portanto, resta-nos ficar atentos sobre as alterações que virão em um futuro breve.

Originalmente publicado no dia 06/02/2019, no jornal O Hoje.