Lei 13.465 aprovada. E agora?

No mês de julho de 2017 foi publicada a Lei Federal 13.465/17 que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana. Essa Lei altera diversas leis, inclusive o Código Civil e a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6766/ 79). A nova Lei trouxe inovações com reflexos na atividade imobiliária tanto das loteadoras quando das Incorporadoras.

Gostaria de chamar atenção para pois pontos muito importantes:

1)    Condomínios de Lotes:

Os condomínios de Lotes sempre foram objetos de grande controvérsia. Por não existir regulamentação federal específica entendia-se que a instituição de tais condomínios representava uma burla a Lei 6766/79 (Lei de Parcelamento de Solo).

A Lei 13.465/17 colocou fim a esse debate e regulamentou tal modalidade, criando a possibilidade de que, mesmo desprovidos de edificações, “Lotes” possam ser unidades autônomas as quais corresponderiam a frações ideias do solo. As implantações desses condomínios passam a depender da legislação de parcelamento, zoneamento, uso e ocupação do solo urbano editada pelos Municípios, a quem competirá regular o tamanho dos lotes passíveis de ocupação por tais empreendimento.

Importante salientar que o “Condomínio de Lotes” não pode ser confundido com um loteamento. As ruas, áreas de lazer, calçadas, guaritas e etc... serão áreas comuns aos condôminos. Não existirá doção de 35% nem obrigação de acesso ao público “estranho ao condomínio”. A sua implantação deverá observar o regime de incorporação imobiliária (Lei 4.591/64) e as regras do Código Civil. A grosso modo deverá ser tratado como um Condomínio por unidades Autônomas de Casas, sem casas!

2)    Loteamento com Controle de Acesso:

Outra inovação importante foi a possibilidade de fechamento dos Loteamentos. Essa modalidade também era questionada por falta de regra federal específica. Na prática, muitos Municípios editavam normas autorizando a permissão de uso de espaços públicos em favor de associações responsáveis pela manutenção de loteamentos, permitindo o fechamento e controle de acesso.

A Lei 13.465/17, também quanto a esse tema, procurou resolver a controvérsia de forma definitiva alterando a Lei de Parcelamento para definir como “Loteamento de acesso controlado” a modalidade de loteamento cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público municipal. Os Loteamentos precisarão seguir a legislação municipal quanto as áreas de doação, vias, equipamentos público e etc.

Agora, os municípios que são os responsáveis pelo planejamento e controle de uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano precisam se movimentar para editar leis que regulamentem tais modalidades. Essa é uma grande oportunidade para os municípios de forma constitucional regularizarem os condomínios e loteamentos existentes e acabar de forma definitiva com a insegurança jurídica que ronda muitos municípios brasileiros quando essas modalidades são submetidas ao poder público pelos empreendedores.