MP do distrato de imóveis e inadimplência volta à discussão

Em artigo publicado recentemente aqui, abordei sobre a expectativa de recuperação do mercado brasileiro de imóveis. Atingido em cheio pela crise, o setor teve uma sequência de baixas durante os últimos anos, semelhante ao que ocorreu no início da década de 1990, e começa agora a sinalizar melhora, ainda que tímida.

Especificamente na Construção Civil, na modalidade compra e venda de imóveis na planta, a chamada Medida Provisória do distrato voltou ao debate. Em agosto de 2017, foi amplamente noticiado que o governo estava em vias de fechar uma proposta de regulamentação, definindo prazos e porcentagens de ressarcimento quando da rescisão de contrato ou inadimplência.

Os números indicam que a medida realmente precisa de atenção. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias e Fipe informaram que, em 2016, foram 44.233 distratos de imóveis, o equivalente a 41% das negociações. Tivemos meses em que o volume de contratos desfeitos foi maior que o de vendas, gerando gastos de R$ 1,1 bilhão para incorporadoras, valor que supera o prejuízo líquido sofrido pelas construtoras de capital aberto – R$ 717 milhões.

Penso que é realmente preciso dar mais equilíbrio a esse mercado por meio de um controle que ajude a barrar a especulação imobiliária. De acordo com as incorporadoras, o que ocorre, na maioria dos casos, é a compra na planta para investimento. Como em cenários de crise a valorização desses imóveis não vem, os especuladores desistem do negócio: desfazem o compromisso assinado e, não raro, chegam a receber mais de 80% do valor investido. Desistências por perda do emprego ou problemas de saúde não costumam atingir 20% dos casos.

Essa dinâmica coloca em risco a “saúde” do empreendimento, pois descapitaliza as empresas, interfere no cronograma das obras e atrasa a entrega das chaves. Prejudica toda a cadeia, inclusive com demissões, e frustra quem investiu pelo sonho da casa própria.

Quais são as mudanças

Como o Brasil não possui uma regulamentação que trate desses casos, tem valido a jurisprudência, que segue o Código do Consumidor – juízes se baseiam nas leis do consumidor, embora existam cláusulas contratuais proibindo a quebra do contrato. Geralmente, o comprador que desiste do imóvel tem perda entre 10% e 25% do valor investido.

Pela MP, serão duas porcentagens de retenção: 50% do total pago pelo comprador até a data da rescisão mais taxa de corretagem; e 30% do total mais taxa para os imóveis negociados com os critérios do Minha Casa, Minha Vida.

E nos casos de inadimplência, o tempo do atraso no pagamento das parcelas definirá o percentual: retenção de 50% do total investido quando há mais de seis meses de atraso; e 30% para atrasos entre três e seis meses. A MP não propõe multa.

Fazenda, Planejamento e Justiça, envolvidas na discussão da Medida Provisória, já ajustaram as questões com as entidades, mas resta saber se, num momento ainda conturbado da política, a expectativa pela MP logo no início de 2018 vai se concretizar.

Vale lembrar também que está em discussão o Projeto de Lei n° 774/2015, que trata dessa demanda. Estaria parado na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado desde outubro de 2016.