O que é melhor para quem busca rentabilidade e segurança no mercado imobiliário?

Antes de mais nada: a intenção desse texto não é convencer investidores de imóveis a investirem em fundos imobiliários, tão pouco incitar a discussão acalorada que esse tema tanto abarca.

Comprar imóvel ou investir em fundo imobiliário não é nem mesmo uma comparação justa se você pretende adquirir um imóvel para você e sua família morar. A intenção por aqui é indicar unicamente um ponto de vista sobre o tema. Uma reflexão, talvez.

Frequentemente esse debate ocorre, mas alguns pontos básicos do assunto acabam passando batido, porque investidores de ambos os lados levam opiniões como ofensa e o viés emocional se torna um imperativo.

Através da analise de indicadores, tais como; (FIP/ZAP), temos uma visão clara que o yield de aluguel, isso é, o rendimento que você consegue mensalmente em relação ao valor do imóvel, bruto vem caindo desde 2009, hoje na casa dos 4,5% - considerando impostos e demais custos, o rendimento cai para casa dos 3,9% ou pouco menos.

Aos que investem no mercado de fundos imobiliários, é totalmente sabido que hoje os fundos trabalham com yield entre 6,5% em casos de fundos mais sólidos (vide alguns, que pagam menos, porém tem um dos melhores portfólios e gestão da indústria). Isso considerando fundos de tijolos, não abrangendo os fundos de papéis por serem de natureza um pouco diferente.

Sob o ponto de vista de rendimento de aluguel, os fundos imobiliários são incomparavelmente melhores. Não há qualquer dado que torne imóveis físicos minimamente atrativos quando comparados aos fundos imobiliários quando falamos sobre fator.

Indo um pouco além, outros pontos tornam fundos imobiliários mais vantajosos: o fato de que você pode com um único aporte e baixa quantia de capital diversificar o seu dinheiro entre dezenas de inquilinos diferentes, dezenas de imóveis diferentes e nos melhores imóveis do país. Uma ilustração disso seria o fato de que o investidor pode comprar uma cota de um fundo da Faria Lima de SP que é AAA, por exemplo. Essa diversificação e fator de valor gera maior segurança e menor risco de vacância, visto que num imóvel físico, tendo apenas um inquilino, há essa dor de cabeça. Além de por lei, os fundos imobiliários devem distribuir semestralmente pelo menos 95% dos valores arrecadados com aluguéis aos cotistas. Porém, convencionou-se a pagar rendimentos mensalmente já que os cotistas assim preferem.

“Mas e então – fundos imobiliários são o suprassumo dos investimentos? Não há riscos?” Não, mas é claro que não. Fundos imobiliários também possuem riscos. E alguns estragam completamente a rentabilidade ao longo do tempo.

Um fundo imobiliário é tocado por um gestor. Simples assim. Sendo tocado por um gestor, se você já investe em um fundo de gestão ativa, já deve ter percebido que novas emissões de cotas ocorrem eventualmente com a gestão praticando a expansão do fundo. Esse é um dos maiores riscos que consideramos nos fundos imobiliários: caso a gestão seja ruim e as emissões sejam mal realizadas, o potencial do fundo desempenhar ao longo do tempo é destruído. Há diluição dos cotistas na base de capital do fundo.

Se você tem um imóvel próprio, esse risco não existe. O mínimo que ele fará (apesar de não ser garantido, mas extremamente provável) é seguir a inflação, talvez não em totalidade, mas bem próximo e sem esforço. Além do potencial de valorização que também tem de ser levado em consideração. Com tudo, no caso da compra de um imóvel para investimento, todos os custos precisam ser calculados. A começar pelo montante aportado na compra seja ele à vista ou na entrada dada em um financiamento (o que embute juros). Somado a isso tem os custos com registros, impostos, condomínio, energia elétrica, manutenção. O IFIX caiu desde a pandemia. Já o custo para construir subiu nesse período. Elevando ainda mais o balanceamento da conta.

Os Fundos imobiliários também desempenham o papel de proteção contra a inflação, mas devido a altíssima liquidez do mercado, a reposição inflacionária não funciona de imediato, com as cotas sendo reprecificadas para manter o prêmio a todo tempo. A questão é que com uma inflação crescente fazendo os contratos serem revisados para cima e um INCC alto fazendo o custo de reposição crescer, é inevitável que o fundo valorize como consequência. Talvez não tão rápido, mas se a gestão fizer o mínimo do bom trabalho, ocorre.

Acredito que imóveis até podem fazer parte do rol de investimentos de uma pessoa, mas talvez para patrimônios maiores, Na verdade, comprar um imóvel físico para investir muitas vezes só é recomendado se você é um expert do mercado imobiliário da sua cidade e caso possua bastante tempo para análise de todos os detalhes da cada empreendimento, como localização do imóvel, construtora e potencial de valorização, atendendo a necessidades mais específicas.

O texto, como mencionado, não tem a mínima intenção em pontuar qual é melhor ou não, mas sim; evidenciar para os riscos de cada um. Enquanto um imóvel próprio da ao seu detentor o conforto da falta de liquidez e uma inflação repassada mais rápida. Já um fundo imobiliário goza de rendimentos mais altos, enquanto você precisa ficar atento aos movimentos da gestão para compreender se o gestor está tocando bem o fundo e não diluindo a base de cotistas somente para ganhar dinheiro e atender aos próprias interesses com emissões mal feitas.

Lembre-se: em investimentos, não há um certo ou um errado, mas sim o ideal de acordo com o seu perfil e objetivo. Não há nada mais importante do que você dormir todos os dias com a cabeça tranquila no travesseiro sabendo que o seu dinheiro está dentro do seu círculo de competência.