O que são Fundos de Investimento Imobiliário?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) estão a cada ano atraindo novos investidores na Bovespa. Apesar de já existirem há quase vinte anos, ainda são pouco conhecidos para a maioria dos Brasileiros.

Você sabia que com eles é possível investir em imóveis com R$ 100,00?

Na verdade, até menos que isso dependendo da cota que você comprar. Antes de entrar na parte prática, vamos analisar rapidamente um pouco da história e como funcionam os Fundos de Investimento Imobiliário.

O início dos Fundos de Investimento Imobiliário

A primeira estrutura semelhante aos Fundos Imobiliários Brasileiros foi o Real Estate Investment Trust (REIT), lançado nos Estados Unidos da América em 1960 e totalizando em 2015 um patrimônio de aproximadamente 938 bilhões de dólares. Atualmente, os EUA são o maior mercado de Fundos de Investimento Imobiliário do mundo.

Florida Mall – Propriedade do REIT Simon (O maior fundo imobiliário do mundo)

Os fundos imobiliários no Brasil foram criados pela Lei 8.668 em 1993 e regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 1994. O FII, como é abreviado, pode ser caracterizado como um condomínio de investidores em que o objetivo é aplicar recursos financeiros em empreendimentos imobiliários ou de base imobiliária, a serem implantados ou já concluídos.

Na prática, funciona como comprar uma ação de uma empresa. Nesse caso, a empresa é um FII que pode gerar renda a partir de seus imóveis e distribui mensalmente aos seus cotistas.

Principais Regras 

Para se enquadrar como um FII as seguintes regras devem ser seguidas:

• É um condomínio fechado, onde os resgates são proibidos e suas cotas são valores mobiliários que podem ser negociados em bolsa.
• O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos em forma de dividendos.
• Não pode investir em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor, sócio ou quotista que possua isoladamente mais de 25% das cotas do fundo.

O fato de os fundos serem obrigados a distribuir no mínimo 95% do lucros em forma de dividendos, transforma o FII em um excelente produto para geração de renda mensal.

Uma incorporadora negociada em Bolsa, por exemplo, não tem a obrigação de distribuir mensalmente seus ganhos sobre imóveis alugados.

Atualmente existem cotas negociadas na Bovespa abaixo de 10 reais, o que gera uma grande vantagem para os pequenos investidores que não tem recursos suficientes para comprar todo um imóvel, seja na planta ou usado.

Liquidez diária e compra pela internet

Um importante fator, que destaca os fundos do investimento direto em imóveis é a liquidez quase sempre diária. A maioria dos FIIs comercializados na Bovespa possuem ofertas de compra e venda negociadas diariamente, além disso, não possui a burocracia que investir diretamente em um imóvel necessita.

Esqueça imobiliária, corretor de imóveis, matrícula, habite-se e financiamento do banco (etc..)

Como a maioria das cotas são negociadas na Bovespa, é possível comprar e vender pela internet e os rendimentos recebidos mensalmente pelo investidor são isentos de imposto de renda.

A isenção do imposto de renda é uma grande vantagem dos FIIs, se você for comprar um imóvel na pessoa física e colocar para alugar, terá que pagar um imposto alto sobre os rendimentos mensais do aluguel.

Categorias dos Fundos de Investimento Imobiliário

 Em geral, podemos dividir os FIIs nas seguintes categorias:

• FIIs de Renda: O fundo é dono de uma ou várias propriedades e explora o imóvel para renda.
• FIIs de Desenvolvimento: O fundo capitaliza recursos para incorporar um imóvel e vender após a conclusão da obra.
• FIIs de Títulos e Valores Imobiliários: O fundo compra cotas de outros FIIs ou adquire ativos securitizados que tenham como garantias empreendimentos imobiliários.

Valorização das cotas nos últimos anos

 Os FIIs tiveram uma grande explosão no mercado imobiliário Brasileiro entre os anos de 2010 e 2012, não por coincidência foi mais ou menos nesse período que houve os grandes IPOs das incorporadoras e a economia Brasileira estava crescendo muito.

Aproveitando o bom momento do mercado imobiliário, muitos bancos e instituições financeiras decidiram lançar no mercado novos FIIs com o objetivo de incorporar novos imóveis ou comprar imóveis existentes.

Como os imóveis não paravam de subir e a economia estava crescendo, vários fundos foram lançados sem uma estrutura e um planejamento bem consolidado, o resultado do mau planejamento alinhado com a crise na economia Brasileira foi uma grande desvalorização das contas entre 2012 e 2015.

Um bom exemplo disso e que eu mesmo comprei e tomei prejuízo, foi o fundo XP CORPORATE MACAÉ. O fundo foi desenvolvido para comprar uma torre comercial em Macaé e alugar 100% do prédio para a Petrobras.

Agora analise: Ano de 2012, o petróleo estava explodindo e o pré-sal era a grande promessa do Brasil.

Se parar para pensar, comprar uma torre comercial numa cidade pequena em que a indústria e o inquilino são dependentes 100% de uma única empresa chamada Petrobras, realmente hoje me parece um tanto arriscado. Claro que na época nem se falava em lava jato e as ações da Petrobras valiam mais de 20,00 reais, hoje em torno de 10,00.

Apesar da crise, a Petrobras ainda é inquilina do prédio e segue pagando seu aluguel mensalmente. Não recomendo a compra pois acho arriscado depender somente de um prédio e uma empresa. Se a Petrobras rescindir o contrato, quem vai alugar uma torre comercial de alto padrão em Macaé?

Além do mau planejamento de alguns FIIs, entre 2012 e 2015 a economia e o mercado imobiliário brasileiro se deterioraram. Como sempre, existe certa correlação entre os mercados, principalmente entre a atratividade de investir em um FII ou deixar o dinheiro rendendo na renda fixa e mesmo os fundos bem estruturados tiveram um redução no valor de mercado de suas cotas.

No ano de 2016, é possível sentir uma virada no mercado de FIIs. Muitas das cotas começaram a recuperar seu valor na Bovespa e a despertar interesse do mercado para sua crescente valorização.

Se a economia mostrar sinais de recuperação e a taxa de juros começar a cair, certamente os FIIs irão se mostrar com bastante atratividade no futuro próximo.