O REBENTAR DA BOLHA??

Há muito tempo que não escrevo um artigo, muito por causa da incerteza que tem surgido no mercado, agora começo a a ver os sinais que no passado referi que iam surgir, no entanto ainda estou otimista.

No passado disse que se o BCE não começasse a baixar os juros rapidamente que íamos ver um abrandamento da economia, que em vez de inflação íamos ter deflação em alguns sectores, não vou agora estar a explicar novamente em detalhe, mas a parte em que disse que os primeiros sinais seriam a redução drástica de encomendas e o acumular de stock em armazéns, está a gora a verificar-se. Começamos agora a ver as primeiras falências e reduções de linhas de produção em geral. Claro que ainda não é motivo para entrar em pânico, mas já começamos a ver quedas de preços em alguns sectores, sendo a construção um deles. Somente os produtos que estão diretamente relacionados com o consumidor é que se mantêm em altas, mas aqui, não querendo entrar em conspirações, acho que outras razões estão por detrás destes aumentos, sendo uma delas a obvia conclusão que Portugal é movido por sistemas de cartel que funcionam completamente impunes, algo que no sector empresarial, devido a uma economia global, ja não acontece. Pondo este ponto de situação, como ficamos no mercado imobiliário e o que é que irá acontecer daqui para a frente?

Muitos de vós já começam a ouvir falar da bolha imobiliária, que está para rebentar, mas será mesmo assim? Estará mesmo?

Vamos então analisar o que está a acontecer, ja no passado disse que para rebentar a bolha seria preciso haver 3 condições cumpridas. 1º mais oferta no mercado do que procura, 2º quebra substancial na procura de arrendamento, 3º acesso ao credito limitado.

Na 1º acho que é obvio que ainda estamos longe de atingir o equilíbrio, ainda menos o patamar de excesso de oferta. Há no entanto um aproveitamento generalizado da situação atual e julgo que veremos correções de preços na gama média alta, pois infelizmente todos os promotores estão a apostar no mesmo cliente, esquecendo-se do cliente de classe média comum.

No ponto 2º é onde houve mais alterações desde Julho, há efetivamente uma quebra substancial na procura de casas para arrendar, no entanto é para as rendas mais altas. Um dos motivos que pode explicar este fenómeno é a quebra abrupta de entradas de estrangeiros em Portugal desde essa data, que aliviou substancialmente a pressão no arrendamento. No caso em que as rendas estão ajustadas ao salario do "Português" a procura continua alta.

Na questão do crédito mais uma vez não há sinais de abrandamento por parte dos bancos, os juros estão em queda e a vontade dos bancos em fornecer credito é imensa, podemos ver isso todos os dias quando ligamos a televisão, em alturas de crise não há anúncios de credito habitação a passar constantemente na Tv.

O que eu concluo com todos estes pontos, é que apesar de começar a aumentar o sentimento de quebra no mercado, na realidade ainda não há sinais evidentes disso. O emprego continua em máximos históricos e em 2025 vamos ter ação direta do estado no imobiliário, alias, para mim é esta a grande razão para o abrandamento destes últimos 6 meses, com a garantia do estado para o crédito jovem, que irá permitir a compra de casa com 100% de financiamento, muitos são aqueles que estão à espera do novo ano para iniciarem a procura de casa nova, espero por isso que haja um aumento significativo das vendas no inicio de 2025.

Outro fator que poderá influenciar a oferta, neste caso do ponto de vista negativo, é mais uma vez o estado, aqui pela sua indefinição. Com a promessa do IVA a 6% na construção, a ser implementado ainda neste mandato, são muitos os promotores que estão a engavetar projetos à espera que o estado avance. Como devem calcular a diferença de investimento é considerável, fora o facto do risco de começar a construir um empreendimento a preços de IVA a 23% e de repente ter de competir com empreendimentos com IVA a 6%. Este é um ponto que seria benéfico para todos que fosse esclarecido o quanto antes.

Resumindo, não vejo indícios de "rebentamentos de bolha", vejo sim um abrandamento, um corrigir de preços em algumas gamas de mercado, não porque há uma quebra mas sim porque irá haver um esfriar do aproveitamento do mercado, motivado pela aposta geral de todos os promotores na mesma gama. Aqueles promotores e construtores que trabalharem fora da gama comum, isto é, o sector da classe média e média baixa, esses vão bater records de vendas. Quanto ao arrendamento, irá sofrer uma correção, mais uma vez devido ao esfriar do aproveitamento não por uma quebra de procura.