OS IMPACTOS DO COVID-19 NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Via de regras, os contratos de locação devem ser cumpridos conforme os termos da contratação, todavia, circunstâncias excepcionais como a que vivemos atualmente, podem impor mudanças, não previstas à época da contratação, abrindo uma exceção no cumprimento das obrigações pactuadas inicialmente, provocando ajustes temporários no contrato. Este princípio é conhecido pelo termo em latim “REBUS SIC STANTIBUS”, que significa em tradução adaptativa “ESTANDO AS COISAS ASSIM”, constituindo uma exceção ao princípio da força obrigatória imposta pelos termos da contratação “PACTA SUNT SERVANDA”, que obriga as partes nos limites da lei.

No entanto, tem sido grande a resistência dos locadores em flexibilizar as condições dos contratos, causando inúmeras discussões judiciais, essa resistência dos locadores tem causado a rescisão dos contratos de locação, pois os locatários por falta de receitas não tem como honrar os valores ajustados originalmente e preferem desocupar os imóveis a acumular dívidas decorrentes da relação locatícia.

Visando regular as relações entre locadores e locatários, tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei 1.179 de autoria do Senador Antônio Anastasia que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid- 19).

O PL 1.179/20 já foi aprovado em plenário pelo Senado Federal e na data da edição deste texto está em tramitação na Câmara dos Deputados aguardando ser constituída Comissão Temporária pela mesa diretora e pasmem, já conta com 58 emendas ao texto original.

O referido projeto de lei, entre outras questões, previa originalmente que os locatários residenciais que tiverem diminuição de suas receitas, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderiam suspender total ou parcialmente o pagamento dos aluguéis vencíveis e os alugueres vencidos seriam pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento. De forma que, a partir de outubro cada aluguel será acrescido do valor equivalente a 20% dos alugueres não pagos. O projeto de Lei prevê ainda, o impedimento de concessão de liminares para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, no entanto, somente este último segue para aprovação na Câmara dos Deputados.

Enquanto o PL 1.179 pende de sanção, alguns tribunais como o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tem se posicionado em favor dos locatários autorizando a redução dos valores de aluguel, desde que devidamente justificado.

 Em suma, considerando que a situação experimentada, por se enquadrar nas hipóteses de caso fortuito e força maior, previstos no Código Civil vigente; considerando a tendência jurisprudencial sobre o tema; e considerando ainda a impossibilidade de decretação liminar de despejo por falta de pagamento previsto no Projeto de Lei 1.179, nossa opinião é no sentido da flexibilização das partes com o intuito de manter o negócio jurídico, devendo o diálogo prevalecer às imposições legais, que nem sempre atenderão as necessidades de ambos os contratantes, que acabará por provocar a judicialização dos contratos em longos e custosos processos. Mas lembre-se, antes de fazer qualquer alteração ou ajuste em seu contrato, consulte seu advogado de confiança.

Krishnamurti Reis Nunes de Oliveira

Advogado - Sócio da Nunes e Reis Advogados