REAL ESTATE RETOMA SUBIDA

O mercado de Real, que se lançou no Brasil anos atrás com forte crescimento, enfrentou seus primeiros solavancos mas já se prepara para retomar a trajetória, conforme mostrado no Painel As perspectivas e tendências do jovem mercado de Real Estate brasileiro, durante a XX Conferência Nacional de Logística da Abralog, realizada entre 20 e 21 de setembro em São Paulo, durante a Movimat 2016.

Segundo Abiner Albuquerque de Oliveira, foto, gerente Nacional da Engebanc, empresa apoiadora de gestão da Abralog, aguardasse em 2017 primeiro semestre com bom volume de novas locações e diminuição das devoluções de áreas por parte dos inquilinos.

Como os demais painéis que fizeram parte da XX CNL, o que abordou o mercado de condomínios logísticos também foi formatado pelos fóruns internos da Abralog, no caso o Comitê de Real Estate. 

Assim, coube a Paula Casarini, gerente nacional da Colliers International, outra apoiadora institucional da Associação Brasileira de Logística, situar o mercado numa linha do tempo de 20 anos. Segundo demonstrou,  há duas décadas, o foco estava no produto, ou seja, era importante manter a integridade da fabricação e qualidade do produto. Dez anos depois, o centro das atenções era a competitividade, e o Real Estate tinha no radar buscas como profissionalismo e agilidade. Há cinco anos, importante era pensar no cliente, o que fez o foco iluminar atendimento e personalização. Hoje, eficiência operacional é a palavra de ordem, com seu consequente foco:  distribuição e custo logístico. O mercado de locação de armazéns, novo no Brasil, apresenta taxas de vacância crescente de 2011 para cá - saltou de 7% para 19%, o que assustou o setor, também porque, como no dizer de Paula Casarini, ele estava "mal acostumado” no auge dos 7% de crescimento da economia brasileira anos atrás.

Maurício Pantaleão, presidente da MUP Consuting, foto, especialista que liderou a organização do Painel dentro do Comitê, comandado pelo logístico Rodrigo Bacelar, profissional renomado na área, (na foto com o grupo, segundo da direita para a esquerda) ao apresentar os palestrantes e dar início à apresentação, explicou como os temas foram selecionados, dividindo-os entre os maiores atores desse mercado, empresas associadas à Abralog. Pantaleão assinalou a importância de avanço que espera futuramente nos mercados de Minas, Nordeste e Centro-Oeste. Além da Colliers e da Engebanc, participou do encontro a GLP.

Já Abiner Oliveira, gerente Nacional da Engebanc, montou a relação inventário existente versus taxa de disponibilidade. No Norte, há 355 mil m² de armazéns, com 54,2% de ociosidade; Centro-Oeste, 125 mil m² e 20,5% de espaço desocupado; Centro-Su, 1.040 m² versus 19.8% disponíveis; enquanto no Nordeste, a relação é de 984 mil m² para apenas 10,7% vagos, o que corrobora a tendência apontada por Maurício Pantaleão, já que nos últimos anos houve grande deslocamento de indústrias do Sudeste para lá, em função de condições logísticas mais favoráveis e de crescimento de mercados.

Abiner Oliveira aposta na recuperação do setor por estudos de inteligência de mercado feitos pela Engebanc. Por eles, montou um gráfico que mostra o aumento do estoque total de espaço nos condomínio logístico, deste ano até 2020. Assim, sairíamos de 12,5 milhões de m² atuais para 15,4 milhões de m² em pouco mais de três anos,  um salto de aproximadamente 30%. Isso nos Galpões Classe A, aqueles com cobertura termo-acustica pé-direito livre entre 11 e 12 m, uma toca a cada 750 m², niveladoras de docas, maior eficiência na área liquida de armazenagem, capacidade do piso entre as 5 e 6 toneladas e sprinkler no teto.

Mas, o que é um condomínio logístico ideal? Hermano Souza, gerente de Desenvolvimento de Negócios da GLP, a Global Logistics Properties, definiu a partir de três vertentes: localização, configuração e sistemas e atributos.
A localização é importante porque ela influi no custo de frete, qualidade do trajeto e acesso, disponibilidade e qualificação da mão de obra e disponibilidade e facilidade de acesso de funcionários. Isso explica a razão de São Paulo concentrar 70% do estoque nacional, a maior parte em Jundiaí, área metropolitana do Estado.

Segundo Hermano Souza, o segundo ponto, a configuração do imóvel, tem suas vantagens porque tem infraestrutura compartilhada (rateio das despesas condominiais entre as várias empresas participantes), apresenta eficiência na armazenagem, tem capacidade de verticalização da armazenagem, muitas docas, pátio de manobras, galpões que podem ser modulados, entre outras caricaturistas benéficas. Por último, Souza considerou o que chamou de sistemas e atributos que influem na redução de custos: iluminação natural; iluminação LED, reuso de água e geração de energia por meio de painéis solares.

Créditos para as fotos : Albert Caballe, Agenzia Riguardare. Demais fotos da página: Abralog.

Texto: Fernando Leal - Assessor de Imprensa ABRALOG